Дополнительное соглашение к договору долевого строительства

Здравствуйте

В принципе вот тут

«3.1. Цена Договора – сумма денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) Объекта долевого строительства, которая формируется из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и суммы денежных средств на оплату услуг Застройщика.
Сумма в размере 85% от Цены договора направляется на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства, которая подлежит использованию Застройщиком только в целях, определённых Федеральным законом;
Сумма в размере 15% от Цены договора является оплатой услуг Застройщика, которая расходуется Застройщиком по своему усмотрению;
Разница, образовавшаяся после окончания строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию, между суммой денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и фактическими затратами по строительству Объекта, остается в распоряжении Застройщика в качестве оплаты его услуг и является его доходом.»

рисков для вас нет.

Просто они тут расписали- какой % идет в их доход, а какой на покрытие строительства.

Исходя из текста доп. соглашения прошу подсказать какие у меня как у участника долевого строительства могут возникнуть риски, в особенности в случае расторжения ДДУ?

Максим

тут надо понимать- по какому основанию вы беспокоитесь- если по ст 9 фз 214- например не сдача объекта в срок — ничем тут не рискуете, или скажем если объект существенно будет отличаться от заявленного.

вот это как пример

Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

Здравствуйте, Максим.

В целом рисков для Вас я не вижу. Впрочем, как и смысла менять договор, дополняя его указанным пунктом.

Чем Застройщик мотивирует необходимость включения по сути нового пункта?

Вообще — подписания соглашения — это Ваше право, а не обязанность, и Вы можете просто его не подписывать.

Исходя из текста доп. соглашения прошу подсказать какие у меня как у участника долевого строительства могут возникнуть риски, в особенности в случае расторжения ДДУ?

Максим

В зависимости от того, на каком основании будет расторгаться договор. Если по негативному основанию для Застройщика (в случае нарушения с его стороны), то все санкции прописаны в законе, например, возврат всей суммы с процентами при существенном нарушении ДДУ.

И деньги будут взысканы независимо от этого условия.

Например, в соответствии со ст. 9 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

А если будете расторгать по соглашению — то тут уже на тех условиях будет расторжение, какие в нём пропишите и до каких условий договоритесь.

Максим, здравствуйте.

Я думаю, что требование застройщика о подписании такого соглашения обусловлено его «головной болью» по оптимизации налогообложения полученных доходов. 

Так, Минфин Письмом N 03-07-11/30014 от 24 апреля 2019 года разъясняет:

В соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 

Вообще, средства, поступающие Застройщику от участников по ДДУ имеют довольно сложную структуру к исчислению налога, это, скорее уже вопрос квалифицированного бухгалтера, нежели юриста.

Кроме того, учитывая, что разрешение на строительство Вашим застройщиком, вероятнее всего получено до 01.07.2018, ч. 1 ст. 5 ФЗ № 214 (цена договора) применяется в редакции от 01.07.2017:

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. 

В настоящее время, в результате внесения поправок, ч. 1 ст. 5 ФЗ № 214 (действующая редакция) имеет следующую формулировку:

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Как видим, исключено указание на распределение денежных средств, направленных на создание объекта строительства и оплату услуг застройщика.

В данном случае, считаю, что здесь все правомерно.

Что касается рисков по случаю расторжения ДДУ, то если расторгаете на основании ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214 (ранее уже ее привели Вам коллеги), то применяется ч. 2 этой же ст. 9 ФЗ № 214:

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора..

Учитывая, что цена Договора у Вас установлена в ДДУ, и доп.соглашением Вы ее не уменьшали, а расписали целевое назначение средств, входящих в цену Договора, то, соответственно, данная сумма и будет подлежать возврату в полном объеме. 

Это касается расторжения ДДУ по Вашей инициативе по причине просрочки сдачи объекта или же по нарушениям требований к качеству и др.,  т.е. по вине Застройщика.

При этом, Вам необходимо помнить, в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства Вы не имеете права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (по смыслу ч. 1.2 ст. 9 ФЗ № 214).

С уважением.