Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно сформулировать претензию к застройщику при подписании акта приема передачи помещения
При покупке нежилого помещения застройщик не уведомлял нас, что в нем будет размещаться общедомовое электрическое оборудование. Это выяснилось только в момент приемки помещения. Так же передача помещения от застройщика была произведена с задержкой на 3 месяца. Какие должны быть наши действия,чтобы этот ящик с общедомовым оборудованием был убран из помещения?
И если это не возможно, то какие варианты развития событий могут быть? Как нам правильно защитить свои права и какую компенсацию мы можем потребовать?
Анна, доброго дня! самое простое, что вы можете сделать это потребовать уплаты неустойки за просрочку сдачи вам объекта. Это право предусмотрено Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
статья 6:
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В отношении электрощитка нужно смотреть: предусмотрена ли его установка в данном помещении проектом на строительство дома и есть ли возможность его переноса из вашего помещения. Также нужно смотреть что это за щиток и каково его назначение, вполне может оказаться, что это будет щиток по управлению общедомовым имуществом и доступ к нему в обязательном порядке будет у УК /ТСЖ на вашем доме в силу закона. Тогда у них всегда будут ключи от вашего помещения и оно по сути уже перестанет быть «только вашим». Есть утвержденные Правила Устройства Электроустановок (это огромный правовой акт, в котором прописано все в части электрики, в том числе ограничения по использования помещений в которых располагается электрооборудование. Вполне вероятно, что по этим ПУЭ на вас будут наложены существенные ограничения по пользованию помещением.
В этой связи вы вправе требовать от застройщика:
п.2 ст. 7 ФЗ-214:
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
т.е. вы вправе требовать переноса щитка из вашего помещения. Но тут надо смотреть проект дома и ПУЭ на предмет технической возможности такого переноса.
Если технической возможности переноса нет, то вы вправе:
п.3 ст. 7:
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
По порядку действий:
1) выяснить, что это за щиток
2) если акт приемки еще не подписали, то можно его не подписывать по причине наличия общедомового имущества в помещении и требовании его удалить. Но тут обязательно надо направить застройщику уведомление об отказе от приемки в связи с наличием щитка.
3) направить застройщику претензию о демонтаже щитка приборов, а также о выплате вам неустойки.
Дальше ориентроваться по реакции застройщика и по обстоятельствам.
Также нужно понимать следующее: если застройщик фирма- однодневка или фирма- прокладка, т.е. если есть основания полагать, что будет проблематично получить с него деньги, то отказываться от исполнения догвоора не стоит- вы в итоге тогда останетесь и без денег и без помещения.
Спасибо большое за ответ! Помогите, пожалуйста, правильно составить уведомление об отказе от приемки и претензию о демонтаже щитка и выплате неустойки. И подскажите, пожалуйста, есть ли регламентирующие сроки подачи этих документов. Так как мы тоже припозднились с приемкой( и с момента когда застройщик объявил о том, что можно принимать помещение прошел месяц, а само помещение осмотрели и столкнулись с этой ситуацией неделю назад.