Считается ли ДДУ основным договором по ПДКП?
Здравствуйте!
Заключил со строительной компанией предварительный договор купли продажи (ПДКП) квартиры, по которому застройщик должен до определенного в договоре срока построить квартиру, оформить её в собственность и заключить со мной основной договор купли продажи квартиры, по которому я получу квартиру и оформлю ее в собственность. В договоре сказано, что договор действует до момента исполнения сторонами своих обязательств. В настоящее время все сроки по договору, в течении которых застройщик должен оформить со мной основной договор прошли. Дом не достроен. В собственность оформлять пока нечего. Мной обязательства перед застройщиком выполнены (вся сумма внесена). По ПДКП я в настоящее время имею право востребовать свои деньги + проценты штрафа по ставке рефинансирования за весь срок с момента оплаты. В настоящее время застройщик предлагает заключить ДДУ, соответствующий ФЗ-214 на ту же квартиру с зачетом всех внесенных средств и учетом всех существенных положений ПДКП. Но в ДДУ фигурирует новый срок сдачи дома, а также штрафные санкции к застройщику, если он не уложится в эти сроки, - а именно проценты от цены договора в виде 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Изменить что-то в ДДУ застройщик не соглашается. Получается, что подписывая ДДУ я смогу вернуть свои деньги только, если застройщик не уложится в этот новый срок сдачи дома, а также уже с меньшими процентами. Т.е. условия по ДДУ менее "выгодные", чем по ПДКП, но по ДДУ я более защищен законом, чем по ПДКП, а также по ДДУ на момент окончания строительства смогу оформить квартиру в собственность. Также в ПДКП есть такое условие, что, если застройщик предложит мне подписать основной договор, а я откажусь, то он имеет право расторгнуть со мной ПДКП и взять себя неустойку в размере 10% от цены договора.
В связи с этим есть несколько вопросов:
1) Насколько корректно трактовать предлагаемый застройщиком ДДУ как основной договор по ПДКП, ведь дом не достроен, собственность он на себя не оформил? Если я не соглашусь подписывать ДДУ имеет ли право застройщик расторгнуть со мной ПДКП и взять себе неустойку?
2) Имеет ли право застройщик использовать в коммерческих целях деньги инвесторов с возвратом их потом в определенных случаях (например, если не уложится в сроки) со штрафными процентами меньшими, чем ставка рефинансирования ЦБ РФ? Если не имеет, то на что можно сослаться, чтобы изменить данное положение в ДДУ?
3) Возможно ли что-то ещё отсудить у застройщика за просрочку сроков по ПДКП?
Спасибо.
Спасибо за ответ.
В приоритете конечно получение квартиры, поскольку за три с копейками года, с момента внесения первых 50% и двух с копейками лет с момента внесения вторых 50% суммы, хотелось все-таки получить какую-то более менее отдачу, а не ту номинальную сумму с процентами, не покрывающими инфляцию. При этом, если подписываться в ДДУ, то ждать ещё 2 года. Стройка идет но медленно. Параллельно строится тем же застройщиком много других домов, включая и по госзаказу. Вероятность того, что достроят достаточно высокая, но при этом придется долго ждать.
Как я понял, из вашего ответа, ДДУ я заключать не обязан, но при этом могу требовать квартиру и имея на руках только ПДКП. Застройщик не может трактовать ДДУ как Основной договор по ПДКП и соответственно разорвать со мной ПДКП.
Предметом ПДКП является договор купли продажи квартиры (основной договор)с характеристиками, описанными в ПДКП. А уже предметом основного договора является купля-продажа квартиры, как следует из п. "Существенные условия Основного договора". По ПДКП, внесенные мной денежные средства Продавец обязался зачесть в счет оплаты стоимости квартиры по Основному договор в день подписания Основного договора путем составления Акта зачета.
ПДКП конечно же был навязан застройщиком, также как сейчас навязывается ДДУ. Внести какие-то коррективы в договор застройщик отказывается.
Не утратил ли ПДКП уже свою силу в виду просрочки застройщиком сроков, не позднее которых должен быть заключен Основной договор? С другой стороны, в ПДКП есть пункт, в котором говорится, что договор действует до момента исполнения Сторонами своих обязательств.
Кратко, если получится: в предварительных договорах должен быть указан срок, в течении которого должен быть заключен основной договор. При этом обычно одна из сторон должна обратиться к другой с требованием о заключении основного договора. Например, срок — 1 год. Если за год никто не обратится с требованием о заключении основного договора, до предварительный договор утрачивает свою силу. Предварительный договор заключается тогда, когда основной договор невозможно заключить в силу каких-либо обстоятельств, и наступление этих обстоятельств не зависит от воли сторон. В данном случае, я таких обстоятельств не вижу., так как окончание строительства дома зависит исключительно от застройщика. Однако по вашему ПДКП вы фактически свои обязательства уже выполнили, поэтому, согласитесь, глупо заключать основной договор купли-продажи, в котором вы обязуетесь оплатить стоимость квартиры, которую уже оплатили ранее, то есть новых обязательств договор купли-продажи для вас уже не создаст.
По поводу ДДУ: так как форма договора утверждена застройщиком и от вашего желания ничего не зависит, то можно сказать, что на данный договор распространяется требования к договорам присоединения, а потому в судебном порядке вы можете оспорить те пункты договора, которые ставят вас в неравное положение по сравнению с условиями ПДКП.
на самом деле ситуация парадоксальная: с одной стороны — обычный гражданин, который в априори не может понять всех пунктов договора, с другой стороны — целый юридический отдел застройщика, который знает все нюансы законодательства и может составить заранее невыгодный договор для другой стороны, который ставит обычного гражданина в заведомо невыгодные для себя условия.