Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как законно выселить арендатора с просрочкой в оплате
Добрый день.
Ситуация: нерадивый квартирант в г. Москва не платит арендную плату с опозданием в полтора месяца, не отвечает на звонки и не выходит на связь. Такая задержка по оплате происходит уже в четвертый или пятый раз за год. Вопрос: как действовать в рамках закона, чтобы его выселить? Какие необходимы документы, действия и т.п.
Подробности:
1. Объект аренды -- апартаменты в г. Москва. Объект находится в единоличной полной собственности арендодателя. В апартаментах проживает арендатор.
2. Заключен договор аренды апартаментов, изначально сроком на 11 месяцев, на текущий момент срок оригинального договора истечен. Заключенный договор можно увидеть в приложении
3. Арендатор живет с конца 2019-го года, постоянно задерживает оплату под любыми предлогами. На текущий момент очередная задолженность составляет 45 дней. До этого было несколько аналогичных инцидентов с задолженностью свыше месяца (часть задолженности "висела" на протяжении 8 месяцев)
4. Владелец -- иностранец, проживающий в ЕС. Прибыть в РФ лично затруднительно, однако есть ряд людей, которым можно поручить задачи в Москве.
Особенно интересуют способы показать серьезность намерений и неизбежность финала, но не доходить до суда. Если придется идти в суд, то как это организовать с учетом пункта (4)? Спасибо.
- Dogovor.pdf
Здравствуйте, Святослав!
Заключенный договор аренды является краткосрочным, срок его действия закончился 21.11.2020 г.
Согласно пункта 7.2 Договора его продление возможно по согласованию сторон, все изменения и дополнения заключаются в письменной форме.
Исходя из вышеприведенного на данный момент срок договора истек и в отсутствии письменного соглашения о продлении считается расторгнутым п.4.1.1 Договора.
Особенно интересуют способы показать серьезность намерений и неизбежность финала, но не доходить до суда.
Поскольку продление Договора не планируется, а арендатор не выселяется направьте досудебную претензию в которой укажите на расторжение Договора в связи с окончанием срока действия и потребуйте выселения
Претензию направьте заказным письмом, она должна быть подписана арендодателем или его представителем по доверенности
Здравствуйте, Вам необходимо направить претензию либо уведомление арендатору в которой указать, что арендатором неоднократно были нарушен порядок расчетов в части нарушения сроков внесения арендной платы, установленной п. 3.1 договора аренды. В данном уведомлении возможно указать, что согласно ст. 614 ГК РФ
арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)
а на основании ст. 619 ГК РФ п
о требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Аналогичное условие у Вас закреплено и в п. 4.1.2 Договора. Указать, что в случае последующего нарушения сроков оплаты договор будет расторгнут досрочно по вышеуказанным основаниям. Необходимо фиксировать факты несвоевременного внесения денежных средств, в данном случае способ уже зависит от того каким образом вносятся Вам денежные средства – перечисляются Вам не счет или передаются по Вашему поручению знакомым Вам лицам, которые проживают в г. Москва о которых Вы писали в вопросе. Данным лицам возможно и поручить вручение данного уведомление арендатору.
У клиента Договором предусмотрено право на одностороннее внесудебное расторжение Договора при нарушении срока оплаты более чем на 3 дня.
Соответственно, можно не предупреждать о будущем расторжении Договора при будущих нарушениях, а уже сейчас расторгнуть Договор аренды без суда направив уведомление о нарушении Договор и о том, что Договор будет считаться расторгнутым по истечение 30 дней с даты получения уведомления.
Здравствуйте, Святослав.
Первое и самое главное. Поскольку у Вас предметом Договора является нежилое помещение, то речь о выселении как таковом не идет, речь будет идти о расторжении Договора аренды и возврате имущества свободным от прав арендатора и третьих лиц.
Можно пойти по пути, указанному коллегой Амвросовым, по поводу окончания срока Договора аренды.
Но, есть проблема, согласно статьи 621 ГК, согласно которой если после 21.11.2020 года арендатор продолжал пользоваться имуществом а арендодатель не возражал против этого пользования, то Договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Гражданский кодекс
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
То есть, если контрагент проконсультируется, то ему сообщат, что Договор аренды возобновлен на неопределенный срок.
При этом, если по истечение срока Договора аренды Вы возражали против использования Ваших апартаментов Арендатором, письменно его об этом уведомляли, то вариант коллеги Амвросова рабочий.
Если возражений против пользования имуществом, то Вам придется расторгать Договора в одностороннем внесудебном порядке, так как он у Вас предусмотрен в Договоре.
Направляете Арендатору письменное уведомление по известному Вам адресу указанному в Договоре аренды об одностороннем расторжении Договора в соответствии с пунктами 4.1.2. и 4.2. в связи с нарушением сроков оплаты по Договору аренды более чем на 3 дня неоднократно и указываете что по истечение 30 дней Договор считается расторгнутым и имущество подлежит возврату Вам.
Также укажите в уведомлении, что за период пока не будет возвращено имущество Арендатору будет начисляться оплата согласно статье 622 ГК с начислением неустойки и убытков.
Гражданский кодекс
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Уведомление продублируйте Арендатору электронной почтой и по средствам связи, Ватсап, Вайбер и т.п.
Потребуется помощь в составлении иска в суд, напишите в чат мне или любому из коллег.
С уважением! Г.А. Кураев
Особенно интересуют способы показать серьезность намерений и неизбежность финала, но не доходить до суда. Если придется идти в суд, то как это организовать с учетом пункта (4)? Спасибо.Святослав
В суд Вы можете идти с требованиями освободить и передать Вам арендованное имущество.
При этом, можно и без суда обойтись, если Вам есть куда вывезти его имущество и возможность сменить замки.
Такое право у Вас будет после истечения 30 дневного срока после уведомления, плюс право удерживать имущество арендатора в счет погашения задолженности
Геннадий, спасибо за ответ. Два вопроса:
1. Как правильно уведомить арендатора о прекращении договора? Например, необходимо ли удостовериться в личном получении такого уведомления (заказным письмом)? С какого именно момента отсчитывается 30 дней (отправка или доказанное получение уведомления?)
2. За какой срок арендодатель все еще может претендовать на оплату от арендатора? Например, за время от последней оплаты до уведомления о расторжении? Или еще и за 30 дней после уведомления (например, пока арендатор не съедет)? И что делать, если арендатор отказывается оплачивать положенную арендодателю сумму?
Спасибо большое!
В суд нужно будет идти с иском о выселении из апартаментов поскольку срок действия аренды истек. В иске укажите и на просрочку оплаты, которая была допущена арендатором.
В случае отказа выселиться добровольно, законным будет выселение в судебном порядке.
Рекомендую требовать выселении в связи с окончанием договора аренды, а не наличием задолженности, потому что
-договор аренды истек, дальнейшее проживание возможно только по соглашению сторон .
-выселение в связи с возникшей задолженностью возможно через три дня с момента уведомления, что в ситуации когда срок договора истек не актуально
Очень важным моментом будет не только направление претензии (уведомления) о выселении, но и непринятие арендной платы по окончанию Договора.
В силу ст.621 ГК РФ договор считается возобновленным после истечения срок при отсутствии возражений и пользования имуществом.
Поэтому нужно направить возражение и не принимать оплату за проживания после 21.11.2020 г. до момента выселения.
Плату по окончанию Договора можно истребовать в суде за фактическое проживание.