Как купить земельный участок без риска, если собственники в том числе несовершеннолетние?

1. Нужно ли запрашивать документы, которые подтверждают, что у детей есть прописка и есть жилье? Если да, то какие? Переживаем, что собственниками являются несовершеннолетние — необходимо учесть все нюансы законодательства.

Мария

Добрый день!

Так как в недвижимости имеется собственность детей, то вам необходимо проверить наличие согласия органа опеки и попечительства.

Так как  законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Согласно ст.21 ФЗ «Об опеки и попечительстве»

 Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного,

Самим вам ничего проверять не нужно, у вас должно быть на руках только разрешение опеки.

Переживаем, что собственниками являются несовершеннолетние

Мария

Мария!

 В данной ситуации, т.к. собственники несовершеннолетние, прежде всего нужно запросить постановление опеки с разрешением на продажу долей детей. Так как по сути продается земельный участок, значит опека даст согласие на то, чтобы мать положила деньги от продажи доли детей на их счета. Прописка и жилье в данном случае не нужны.

2. Нужно ли запрашивать отказ родителей умершего супруга от наследства в пользу супруги

Мария

Нет, не требуется, т.к. срок оспаривания отказа от наследства — 1 год. Уже все сроки исковой давности прошли.

3. Какой пакет документов

Мария

Данная сделка пойдет через нотариуса, т.к. в собственности есть доли детей 

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Мария, здравствуйте! Вы просили мнение трех юристов, выскажу мнение. 

Главное препятствие в Вашей ситуации — это не потенциальные споры о наследстве, их вероятность не велика, главная проблема в том, что орган опеки может и не дать разрешение на отчуждение долей несовершеннолетних.

А получение такого разрешения является обязательным. 

Статья 37 Гражданского кодекса РФ:

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей,а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. 

Вы не смотрите, что там написано про опекунов, попечителей и подопечных. Это и на родителей с детьми распространяется в полной мере.

Дело в том, что практика выдачи разрешений или отказов в выдаче разрешения органами опеки, а также судебная практика по подобным делам — весьма разношерстная в нашей стране. Есть случаи, когда орган опеки вообще требует приобретение равноценного имущества на имя несовершеннолетнего еще до сделки по отчуждению его имущества. Говоря, простым языком, требуют купить такую же или более дорогую недвижимость ребенку и только потом дают разрешение. Бывают случаи, что требуют хотя бы предварительный договор о приобретении равноценного имущества. Но в Вашей ситуации, учитывая что стоимость долей несовершеннолетних (с учетом их размера — одна десятая) вряд ли будет большой, все может ограничиться требованием открыть счет на имя каждого из детей и зачислить все средства от реализации долей на эти счета. Это был бы хороший вариант для Вас.

Короче говоря, пока не увидите разрешение от органов опеки, ничего не покупайте, не платите. 

Все остальные вопросы в Вашем случае не столь существенны, на мой взгляд. Насчет бани, да даже если останется эта баня по документам, ничего страшного не будет. Но Вам, конечно, будет проще если по документам бани не будет и это сделает продавец, я с коллегами согласен.

С уважением!