Ограничение доступа жителей в подъезд дома

Question

Добрый день. Мы живем в многоквартирном доме, состоящем из трех секций (26-32 этажа). В секциях есть подъезды с 4 лифтами, которые доставляют собственников напрямую до нужного им этажа. В этом доме было проведено ОСС, на котором собственникам было предложено проголосовать за введение Системы контроля и управления доступом (СКУД). В соответствии со СКУД каждому жильцу выдаются персонифицированные карточки доступа и устанавливаются видеокамеры в доме и по периметру. Данное решение было поддержано собственниками на голосовании. Однако, в голосовании также был пункт о принятии «Положения об охране дома», приложением к которому является «Табель постам охраны». Так вот в соответствии с этими двумя документами после внедрения и запуска в доме СКУД – входы в указанные выше подъезды с лифтами будут запрещены с улицы! Как тогда жителям попадать в свой собственный дом? В нашем доме есть боковые входы, которые ведут с первого на второй этаж. На втором этаже находится внутренний двор дома (закрытая территория), под внутренним двором находится паркинг. В этих боковых входах есть только ОДИН лифт, который едет только с 1-го на 2-этаж и больше никуда. Эти боковые входы расположены в центральной секции №2. В секции №1 и №2 таких боковых входов нет. Так вот, собственникам предлагается пользоваться для входа в дом исключительно этими боковыми входами. Для этого, жилец должен: - сначала зайти в боковой подъезд (первая дверь на пути), - подняться с первого этажа на второй на лифте, либо по лестнице, - выйти из этого бокового подъезда (вторая дверь на пути) во внутренний двор, - пройти по внутренней территории до своей секции, - зайти в свою секцию (третья дверь по пути), - пройти по холлу (через два тамбура и три двери!), - и только тогда попасть в холл с основными 4 лифтами, которые едут до этажей, на которых мы проживаем. Итого получаем: - шесть дверей на пути жильца, который хочет попасть в свой подъезд, - необходимость ехать с пересадкой на двух разных лифтах, - эффект бутылочного горлышка: в основных подъездах жильцы сразу распределяются по 4 лифтам (три грузовых вместимостью до 8 чел. и один маленький на 2-3 чел), а в дополнительном подъезде только один лифт вместимостью до 8 чел. - для попадания в свою секцию нужно сначала зайти в чужую секцию, выйти на улицу, и только потом перейти в свою. Весь этот путь необходимо проделать, чтобы оказаться на втором этаже своего собственного основного подъезда. При том, что этот подъезд имеет свой собственный вход с улицы на 1 этаж ниже!!! Но этот вход собираются перекрыть. Почему это делается? Обоснование такое: В основном входе, который ведет к 4 лифтам, нет оборудованного помещения для размещения охранника (это конечно очень странно, но это отдельный вопрос). А в боковых входах с 1 лифтом такое помещение есть. Сейчас охранники сидят в основном подъезде - просто за столом. А в боковом входе будут сидеть в отдельной комнате, оборудованной туалетом. После внедрения СКУД охранников переведут в эти боковые входы с оборудованными для них комнатами (что несомненно является плюсом для комфортной работы охранников). Однако, при этом Совет Дома НЕ хочет, чтобы жители продолжали иметь возможность попадать в дом через основной подъезд, так как в нем больше не будет охранника. Мотивируя это тем, что без охранника за вами может попытаться зайти кто-то, кто не является жильцом данного дома. Получается, что за комфорт охранников мы платим ухудшением своих собственных условий и возможностей. В подъездах будут находиться 2 охранника, а живет в 3 секциях более тысячи человек (500 квартир). И все будут вынуждены попадать в свою квартиру черти как. Теперь по поводу голосования. Да, действительно, внедрение СКУД и регламентирующие документы были одобрены на голосовании, на Общем Собрании Собственников. Но во время обсуждения этих регламентов часть собственников сразу выразила категорическое несогласие с ограничением входа в основной подъезд. На что Совет Дома ответил, что сейчас важно в целом принять решение за внедрение СКУД, а регламент потом может быть доработан в соответствии с пожеланиями собственников. В «Положении об охране дома» есть отдельный пункт, который так и звучит «Процедура оформления Пропусков (виды пропусков, процесс оформления и доступа) может быть доработана Советом дома по предложениям собственников/жителей МКД, с учетом сложившейся практики при внедрении СКУД и начале ее эксплуатации, для повышения комфортного проживания в МКД и удобства собственников/жителей МКД». Но ситуация осложняется тем, что даже сейчас часть жителей согласна с таким ограничением на вход. Жильцы, владеющие или арендующие машиноместа в подземном паркинге, активно поддерживают такое ограничение. Они заезжают в подземный паркинг на машине и из паркинга получают прямой доступ к холлу с 4 лифтами, везущими их без пересадок на их этажи. Внешними входами в дом они пользуются значительно реже других жильцов, у которых нет машиномест в паркинге. Для них этот вопрос не столь критичен. Но владельцев машиномест около 200 человек, а в доме 500 квартир. Жильцы, не имеющие машиноместа в паркинге, будут пользоваться неудобным входом ежедневно, по нескольку раз в день. Среди них есть пожилые люди, семьи с маленькими детьми, которые входят и выходят из дома с колясками. Кому-то это неудобно, так как по специфике работы, они часто выходят и входят с чемоданами, которые неудобно таскать из секции в секцию. Подъезд и лифтовый холл, к которому планируется ограничить вход, является общедолевым имуществом собственников. Согласно ст.36 ЖК РФ 1. «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме…» Подскажите, в данном случае Положение, принятое на ОСС имеет приоритетное значение над федеральным законом? Если часть собственников не согласна с таким решением, имеет ли Совет Дома право ограничивать им вход в собственный подъезд собственного дома, ограничивая и создавая неудобство по доступу в свою квартиру? В данный момент мы собираем подписи жителей для оформления заявления в адрес УК и Совета Дома о предоставлении доступа к основным подъездам, в которых расположены лифты, идущие напрямую до этажей, где мы живем. Но если Совет Дома даже на основании нашего заявления откажет нам в предоставлении доступа к нашим подъездам на основании того, что «Положение об охране» принято на Общем Собрании Собственников – есть ли у нас еще какие-либо законные способы противостоять данному решению? Заранее спасибо!

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. Согласно ст.36 ЖК РФ 1. «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме…» Григорий это так, однако стоит заметить, что никто Вас собственности не лишал, она была как общедомовой, так ею и осталась. Другой вопрос в принятии такого решения, которое, по Вашему мнению, ограничивает право пользования определённой части здания МКД. В силу ст. 46 ЖК РФ 5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. имеет ли Совет Дома право ограничивать им вход в собственный подъезд собственного дома, ограничивая и создавая неудобство по доступу в свою квартиру? Григорий к сожалению, если большинством такое решение принято, именно такой порядок доступа в МКД, то такое решение является обязательным и изменить его можно, лишь признав указанное решение незаконным в порядке ст. 46 ЖК РФ 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Но если Совет Дома даже на основании нашего заявления откажет нам в предоставлении доступа к нашим подъездам на основании того, что «Положение об охране» принято на Общем Собрании Собственников – есть ли у нас еще какие-либо законные способы противостоять данному решению? Григорий или обращаться в суд, или в жилищную инспекцию. Это решение всего МКД по умолчанию, обязательное для всех. Перспективы сказать в суде сложно, поскольку суд может и сказать, что Вам по факту никто препятствий к пользованию имуществом не чинит, доступ Вы к нему имеете. Да он неправильный с Вашей точки зрения, но доступ есть. Может и так суд сказать. Но пока что решение МКД обязательно и не отменено.

Алина Гончарова · Answer

Здравствуйте, Григорий! Ситуация — крайне неоднозначная. С одной стороны, в силу п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса действительно в состав общего имущества входят 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); и все это принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. А ст. 246 и 247 Гражданского кодекса предписывают распоряжаться, владеть и пользоваться имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников. Если соглашение не достигнуто, порядок владения и пользования определяется судом. С другой стороны, есть вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников. Оно обязательно для исполнения, ели принято в надлежащем порядке, но может быть обжаловано в соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственником квартиры, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Также нужно смотреть, какой процент голосов «За», какой — «Против» (т.е. действительно ли набралось не менее 2/3 голосов, не было ли подтасовок). Если Вы считаете, что подобное решение удобно только владельцам машиномест, а они — в меньшинстве, нужно собираться с теми, кто в большинстве, и выяснять их мнение. Так что, скорее всего, Ваш дом ждет судебное разбирательство.

Евгений Антипов · Answer

Добрый день, Григорий! С учетом того, что ст. 36 ЖК РФ Вы упоминали и общее представление об общем имуществе у Вас имеется (холлы, лифты, коридоры), то обращу внимание на следующее. В силу положений пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Как установлено положениями подпункта «в» пункта 10 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. К полномочиям общего собрания, согласно пп.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ прямо отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами То есть и жилищный закон просто не знают такой формы как определение порядка использования ОИ внутри самих его собственников. Тем самым возникает два разных механизма воздействия. С одной стороны — через Ук, именно она обязана обеспечить доступность помещений для всех собственников. Второй путь — оспаривание собрание в этой части, в суде. То есть решение собрание в данном случае, в части установления такого режима использования общего имущества — ничтожно. Однако, лучше его оспорить в суде. В целом — шансы на успех высоки. Если у Вас остались дополнительные вопросы — Вы можете задать из к мне в чат. Удачи!

Бесплатная консультация юриста

Ограничение доступа жителей в подъезд дома

У вас похожая ситуация?