Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Реконструкция объекта культурного наследия
Добрый день! Нужна юридическая консультация. Мы хотим приобрести здание в Москве, которое является объектом культурного наследия регионального значения. В 2005 году Москомнаследие выдало собственнику здания разрешение на проведение «реставрации и приспособления памятника» (им была сделана и согласована соответствующая проектная документация). На основании этого разрешения собственник произвел реконструкцию здания (сделал дополнительные входы в здание и входные группы к ним, перекрасил фасад) в 2009 году, Москомнаследие приняло эти работы.
При этом ни с какими другими государственными органами данная реконструкция не была согласована, инвентаризация не производилась еще с 1950-ых (актуального плана БТИ нет).
Вопрос:
1) С кем нужно было согласовывать данную реконструкцию помимо Москомнаследия?
2) Какие могут возникнуть проблемы связанные с отсутствием согласования реконструкции? Можно ли согласовать ее сейчас постфактум?
3) Как правильно поступить в данной ситуации?
После проведения строительных работ был составлен и согласован с Москомнаследием научно-реставрационный отчет (фирмой, которая делала всю проектную документацию), но после этого никаких закрывающих документов от Москомнаследия собственники здания не получали.
Здравствуйте.
Порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр определен в ст. 45 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Завершающая часть реконструкции выглядит следующим образом:
10. При проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, в результате которых изменились площадь и (или) количество помещений объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, его частей и качество инженерно-технического обеспечения, акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследияявляется одним из документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Вот и вопрос — выдано ли было разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта?
Здравствуйте
1) С кем нужно было согласовывать данную реконструкцию помимо Москомнаследия?Никита
сейчас (отвечаю не на момент 2005 года, тут законодательство менялось несколько раз) — департамент культурного наследия москвы тут еще
https://www.mos.ru/dkn/functio...
https://www.mos.ru/upload/cont...
так что думаю надо однозначно туда письменно вам обратиться — вообще хоть какие то сведения чтобы они предоставили- что у них по этому объекту
на эту тему есть приказ
3. Выдача Разрешения осуществляется:
2) региональным Органом охраны объектов культурного наследия — в отношении объектов культурного наследия федерального значения (за исключением отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации), объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия;
Приказ Минкультуры России от 21.10.2015 N 2625
«Об утверждении порядка выдачи разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия»
и там если речь о региональном культурном наследии — заниматься этим должен как раз региональный орган и разрешение выдавать
так же
Статья 45. Порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия
10. При проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, в результате которых изменились площадь и (или) количество помещений объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, его частей и качество инженерно-технического обеспечения, акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия является одним из документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
11. Порядок подготовки акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия и его форма утверждаются федеральным органом охраны объектов культурного наследия.
Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ
«Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
был ли там этот акт или нет
но порядок теперь уже более новый- от 2015 года
Приказ Минкультуры России от 25.06.2015 N 1840
«Об утверждении состава и Порядка утверждения отчетной документации о выполнении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия, Порядка приемки работ по сохранению объекта культурного наследия и подготовки акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия и его формы»
2) Какие могут возникнуть проблемы связанные с отсутствием согласования реконструкции? Можно ли согласовать ее сейчас постфактум?Никита
вообще тут много вопросов может быть, от штрафа — но тому лицу кто нарушил порядок конечно, до иска о компенсации вреда объекту или устранении нарушений, в том числе восстановления объекта, если нарушили порядок его использования.
понятно, что он пока не ваш и вы не отвечаете за действия прошлых владельцев + сроки давности по штрафам тоже существуют (по коап), но до покупки лучше письменно получить ответ от департамента по объекту — вообще что там было и нужны ли какие то работы сегодня
штраф может быть по этой статье
коап
Статья 7.13. Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации
1. Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, нарушение режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия либо несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до двухсот тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до четырехсот тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот тысяч до пяти миллионов рублей.
и
Статья 7.14. Организация или проведение земляных, строительных или иных работ без разрешения органа, осуществляющего государственный надзор за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия
Организация или проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ без разрешения государственного органа охраны объектов культурного наследия в случаях, если такое разрешение обязательно, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до ста тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до трехсот тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до одного миллиона рублей.
на юр лиц штрафы очень приличные, при этом уйти от штрафа на предупреждение даже по ст 4.1.1 коап не получиться при таком объекте
но после этого никаких закрывающих документов от Москомнаследия собственники здания не получали.Никита
что само по себе очень странно
но в любом случае — в департамент письменно надо обратиться- и эту ситуацию тоже изложить — и вопросы — что им известно, и необходимо ли по их мнению вам что то делать
закрывающие документы — вы конечно сами по тем работам не сделаете за другие организации, но может они свои какие то акты уже составили — что ремонт проведен и закончен.
Здравствуйте, Никита.
Вам требовалось получение разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительство в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса кроме согласования с Москомнаследием.
При этом, Вы можете постфактум обратиться в Департамент культурного наследия города Москвыза актом ввода в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства.
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 апреля 2012 года N 145-ПП
Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы «Выдача разрешения на строительство» и «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»
(с изменениями на 12 августа 2020 года)(редакция, действующая с 1 января 2021 года)
2.3. Полномочия по предоставлению государственной услуги осуществляются органами исполнительной власти города Москвы (далее орган исполнительной власти, предоставляющий государственную услугу):
— Департаментом культурного наследия города Москвы применительно к объекту культурного наследия или выявленному объекту культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, за исключением объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации, а также применительно к объекту капитального строительства, если такой объект (часть такого объекта) не может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно от объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия (части такого объекта).
Если будет отказ, то через суд в порядке статьи 222 Гражданского кодекса РФ признать право на сохранение объекта культурного наследия в реконструированном виде.
При этом, Вам потребуется доказать, что реконструкция проведена в соответствии со строительными нормами, угроза жизни и здоровью граждан отсутствуют, права третьих лиц реконструкцией не нарушены.
Разъяснения Верховного Суда по этому поводу
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
С уважением! Г.А. Кураев
Московская Государственная вневедомственная экспертиза, согласно распоряжения Мэра Москвы от 10.07.2000 № 725-РМ, должна была выдать положительное заключение проекта реконструкции, которое является основаниям для выдачи разрешения на строительство в Комитете государственного строительного надзора г. Москвы, в тот период.
Но, как я уже указывал, можно и постфактум требовать выдачи акта ввода объекта в эксплуатацию.
Уточнение.
Но, как я уже указывал, можно и постфактум требовать выдачи акта ввода объекта в эксплуатацию.
Это необходимо для того, чтобы через суд узаконить реконструированный объект.
Формально, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие ранее выданного разрешения на строительство (реконструкцию) должны отказать на основании пункта 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ
Градостроительный кодекс
Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
6. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:
1) отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи;
3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:
3) разрешение на строительство;
Либо, как вариант, обратиться за выдаче разрешения на реконструкцию на уже реконструированный объект, что законодательством не запрещено.
Пример судебной практики в подтверждение
https://www.garant.ru/products...
А затем обратиться за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день! В соответствии со ст 45 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 N 73-ФЗ
Выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляются:
1) федеральным органом охраны объектов культурного наследия — в отношении отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации;
2) региональным органом охраны объектов культурного наследия — в отношении объектов культурного наследия федерального значения (за исключением отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации), объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия;
3) муниципальным органом охраны объектов культурного наследия — в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.
Ремонт и приспособление объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации относятся к лицензируемой деятельности.
Проект надо было согласовывать с департаментом культурного наследия города Москвы. В охранном обязательстве на здание, может быть указано что в нем запрещено делать, а что нет. То есть проект и работы должны были проводить только специализированные организации.
Этапы реконструкции следующие: первый этап: проект, экспертиза , согласование ДКН, получение разрешения на реконструкцию, второй этап: строительные работы, третий этап ввода в эксплуатацию — согласовывают несколько организаций (пожарные, роспотребнадзор и т.д.) и потом ДКН выдает акт ввода в эксплуатацию. После делаете тех план и подаете документы в Росреестр.
На сайте Москомнаследие вы можете увидеть перечень муниципальных услуг, которые оказывает данный департамент, в том числе и разрешение на строительство (реконструкцию) и выдача акт ввода в эксплуатацию.
Если разрешение, проект и строительные работы были в 2005 году, сроки выданных разрешений закончились. В данный момент надо обратиться в департамент за муниципальной услугой Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (для ОКН) https://www.mos.ru/pgu/ru/serv... Если получите отказ, то уже обращаться в суд для признания права на реконструированный объект в порядке ст 222 ГК РФ. Одним из условий признания права является подача документов в соответствующий орган до суда и получение отказа.
Документы к заявлению:
Акт приемки объекта капитального строительства (копия, 1 шт.)
Представляется в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора.
Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора) (оригинал, 1 шт.)
Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта (оригинал, 1 шт.)
Документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте (оригинал, 1 шт.)
Технический план объекта капитального строительства (заверенная копия, 1 шт.)
Правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута (копия, 1 шт.)
Может быть вашим продавцам стоит сейчас , имея на руках те документы, что есть подать их департамент, получить отказ и уже будет понятно, какие действия нужны дальше и стоит ли вам покупать такой объект.
Добрый день, Никита!
Рассмотрим, как должно было быть в 2005-2009 годах.
1.Разрабатывается проектная документация на реконструкцию с учетом задания согласно ст. 45 73 ФЗ
3. Задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия составляется с учетом мнения собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия
.2. Согласовывается проектная документация с МКН и направляется на экспертизу.
3. Получается разрешение на реконструкцию.
4. Сдаются проведенные работы МКН и Мостройнадзор оформляет акт приемки необходимый на постановки на учет.
По моему мнению, Вам необходимо найти документы, эти документы у продавца или в МКН, они должны быть в МКН и Мостройнадзоре, а проектная документация обычно разрабатывал Моспроект 2 и там они точно есть.
в 2009 году, Москомнаследие приняло эти работы.Никита
Смотрим что в натуре и что по проектной документации, определяем чего нет и что делать.
Документация быть должна так как МКН приняло работы (что приняло и по какой документации).
Теоретически согласие МКН получено.
Если реконструкция проводилась без разрешения? могли быть, тогда находим ГИПа и ГАПа проекта, корректируем проект, получаем разрешение на реконструкцию, получаем заключения необходимые для ввода (сложно), но иначе нельзя, выполняем тех план и получаем разрешение на ввод.
3) Как правильно поступить в данной ситуации? Никита
По моему опыту реконструкции ОКН, считаю что вам необходимо найти ГИП проекта, а лучше инженера-строителя знакомого с ОКН для анализа документации, согласно мной приведенного перечня и осуществления с наименышими затратами ввода.
Добрый день! Теперь осталось Вам выяснить была ли реконструкция, так как
«ремонтно-реставрационных работ по фасадам»Никита
не изменяют сведения технического паспорта. Но вы пишите выполняли входы
На основании этого разрешения собственник произвел реконструкцию здания (сделал дополнительные входы в здание и входные группы к ним, перекрасил фасад)Никита
это реконструкция, которую необходимо «узаконить», но без разрешения на реконструкцию
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2012 года N 432-ППО перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется *
(с изменениями на 23 марта 2021 года)
Если акт ввода в эксплуатацию есть, то в принципе можно будет завершить процедуру и сейчас. Если нет, то тогда придется выходить в суд за легализацией этого реконструированного объекта.
На мой взгляд есть смысл сначала попытаться выяснить о том, были ли оформлены вышеуказанные документы и в зависимости от этого уже планировать дальнейшие свои действия. Не исключено, что придется легализовать реконструкцию в судебном порядке.
Есть еще интересный судебный акт. Суть дела была в том, что Управление Росреестра отказывалось менять данные по объекту культурного наследия после его реконструкции, о чем испрашивал Департамент городского имущества Москвы: