Подозреваю, что даже эта мера не гарантирует потенциальных претензий в будущем от органов опеки поскольку недееспособность и инвалидность рано или поздно оформит будет просто необходимо

Question

Для совершения альтернативной сделки по купле/продажи квартиры одним из собственников которой является недееспособный гражданин. Передо мной стоит задача поменять квартиру. Собственника два - я и моя мать, по 1/2. Она наблюдается в ПНД с диагнозом слабоумие (ей 75 лет). Экспертизу я ей еще не производил и статуса недееспособной у нее нет, как и у меня нет опекунства над ней. Из других ее родственников только родная сестра, проживающая в др. городе. Психиатр однозначно отверг возможность признания ее вменяемой на потенциальной экспертизе при заключении какой-либо сделки. Поэтому я оказался перед сложным выбором- как именно с наименьшими трудозатратами продать текущую квартиру и купить другую. Это вопрос скорее юридический, поскольку альтернативные сделки могут осуществляться по-разному. Но наличие фактически недееспособного совладельца при продаже будет отпугивать потенциальных покупателей. Какой из путей оформления такой продажи вы можете порекомендовать, так чтобы минимизировать риски аннулирования сделки судебными органами в будущем ? 1) Обратиться в органы опеки и получить их одобрение с гарантией того что в новой квартире точно- также будет долевая собственность или гарантированная прописка матери (если такая процедура вообще предусмотрена без прохождения судебной медэкспертизы). После чего выходить на сделку. 2) Идти сразу к нотариусу и не информируя его о том. что мать наблюдается в ПНД, оформить сначала дарственную на меня, чтобы собственность стала единоличной. Разумеется не отменяя ее прописку. Дальше выходить на сделку. Подозреваю, что даже эта мера не гарантирует потенциальных претензий в будущем от органов опеки поскольку недееспособность и инвалидность рано или поздно оформит будет просто необходимо. 3) Идти сразу к нотариусу и оформлять ДКП с внесенным пунктом о том что в новой квартире моей матери точно так же будет выделена 1/2 доли собственности, что гарантирует ее права. Возможно ли это вообще и будет ли гарантией того что не будет претензий как у органов опеки так и у покупателей. 4) Самый очевидный способ, когда сначала оформляется опекунство и недееспособность пока не рассматриваю из-за его долгой и неоднозначной по целесообразности реализации.

Сергей Николаев · Answer

Добрый день! Боюсь, что в Вашей ситуации будет невозможно оформить сделки, не признавая Вашу мать недееспособной в судебном порядке и не оформляя опекунство. Рассмотрим Ваши варианты: 1) Обратиться в органы опеки и получить их одобрение с гарантией того что в новой квартире точно- также будет долевая собственность или гарантированная прописка матери (если такая процедура вообще предусмотрена без прохождения судебной медэкспертизы). После чего выходить на сделку. Глеб Такая процедура не предусмотрена, если опекунство над матерью не установлено. 2) Идти сразу к нотариусу и не информируя его о том. что мать наблюдается в ПНД, оформить сначала дарственную на меня, чтобы собственность стала единоличной. Разумеется не отменяя ее прописку. Дальше выходить на сделку. Подозреваю, что даже эта мера не гарантирует потенциальных претензий в будущем от органов опеки поскольку недееспособность и инвалидность рано или поздно оформит будет просто необходимо. Глеб Сходить к нотариусу, конечно, можно, но нотариус при удостоверении сделки обязан проверить дееспособность её участников. Вашей маме нотариус задаст самые простые вопросы — ФИО, дата рождения, имена родителей, детей и пр. И если Ваша мама не сможет ответить хотя бы на один из них, то нотариус откажет в удостоверении сделки, либо предложит пройти освидетельствование у психиатра с предоставлением заключения о том, понимает ли Ваша мама значение совершаемых ею действий и может ли руководить ими. Кроме того, согласно ст. 54 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. И если при разъяснении этого смысла и значения сделки будет непонимание со стороны Вашей матери, то ни один нотариус не удостоверит эту сделку.