Вопрос - необходимо ли производить смену разрешённого использования Здания и/или земельного участка в случае сдачи Здания в аренду под хостел?

Question

Недвижимость. Аренда. Разрешённое использование. В собственности действующее административное здание (назначение - Нежилое здание), земельный участок под зданием в аренде и имеет Разрешённое использование - объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями. Вопрос - необходимо ли производить смену разрешённого использования Здания и/или земельного участка в случае сдачи Здания в аренду под хостел? И какие ещё "подводные камни" могут быть при сдаче в аренду под хостел нежилых помещений в административном здании?

Сергей Баландин · Answer

Здравствуйте. Согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Поэтому, в случае если данный земельный участок согласно ПЗЗ расположен в общественно-деловой зоне, в которой допускается " гостиничное обслуживание", вы вправе использовать участок и здание без изменения ВРИ, либо изменить ВРИ на основании заявления согласно вышеуказанной норме Градостроительного кодекса РФ.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Согласно ч.4 ст.37 ГрК РФ 4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Вопрос — необходимо ли производить смену разрешённого использования Здания и/или земельного участка в случае сдачи Здания в аренду под хостел? Не факт, что Вам нужно обязательно менять ВРИ. Надо смотреть Правила землепользования и застройки, возможно с учетом их Вам можно сдавать помещения в аренду под хостел и без смены , либо можно выбрать ВРИ самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования на основании ч.4 ст.37 ГрК РФ. И какие ещё «подводные камни» могут быть при сдаче в аренду под хостел нежилых помещений в административном здании? Смотрите также свой договор аренды земельного участка на предмет наличия запретов, ограничений и необходимых согласований. Также нужно Вам грамотно с учетом договора аренды на землю, ПЗЗ заключить договор аренды помещений под хостел. Необходимо также учитывать приказ от 10 ноября 2020 года N П/0412ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Дело в том что на сегодняшний момент нет классификатора ВРИ ОКСов. Есть классификатор видов разрешенного использования земельных участков" , утв. приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». В ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ) устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства одновременно. В соответствии со ст 37 ГрК РФ Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. В ЕГРН вы можете увидеть, что скорее всего назначение здания вписано не в строку назначение — там будет нежилое, в строку — наименование. Поменять собственник наименование может по своему желанию, можно вообще его убрать, так у вас останется в собственности только нежилое здание. Однако действующий ВРИ участка отличается от того, что вы хотите использовать, полагаю, что все-таки администрацию будет волновать нецелевое использование прежде всего земли, так что ВРИ скорее всего надо будет менять. Но что именно предусмотрено в договоре аренды, как была заключена аренда, есть ли такая возможность в ПЗЗ — это надо проверять. Вообще, хостел можно по новому законодательству размещать именно в нежилых помещениях. Однако ВРИ участка имеет значение. Установив, что земельный участок предоставлен в аренду обществу, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, эксплуатации зданий административно-вспомогательного складского комплекса; на земельном участке расположен комплекс зданий, принадлежащих на праве собственности обществу; однако фактически указанный земельный участок используется под размещение и эксплуатацию на нем как офисов и хостела, суд правомерно отказал в отмене постановления о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, поскольку использование земельного участка не соответствует установленному виду разрешенного использования данного земельного участка Что такое хостел, вы можете посмотреть в Постановлении Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860 Требования к хостелам установлены также в «СП 257.1325800.2020. Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования» Всего хорошего!