По моему мнению некорректно рассматривать полное отсутствие совокупности конструктивных элементов

Здравствуйте, Даниил! 

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Вы правильно сделали, что написали свои претензии застройщику и сделали соответствующие замечания в акте приемки жилого помещения от застройщика. 

Здравствуйте.

Начну с общих положений. 

ст. 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022)

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

Соответвенно застройщик обязан был передать вам объект недвижимости, который полностью соответвует техническим особенностям указанным в проектной деклорации. 

Очень хорошо, что вы отразили данный недостаток в передаточном акте. 

Я считаю, что вам гораздо легче требовать устранение недостатака. Но насколько я правльно понял с технической точки зрения это уже невозможно выполнить. Если ошибаюсь подправьте. 

Свои требования обосновываете следующим нормативным источником.

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора; 

Здравствуйте, Даниил! 

Поскольку Вы выбрали, в том числе, опцию «Мнение эксперта», то несколько дополню ответы коллег.

Согласен с коллегами, что в действиях застройщика усматривается, прежде всего, нарушение требований части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ о том, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует, в частности, условиям договора, проектной документации.

Если я правильно понимаю, приложением к договору (являющимся его неотъемлемой частью) данный французский балкон был предусмотрен:

...поэтажным планом в одной из комнат были предусмотрены застекленная лоджия и небольшой (так называемый «французский») балкон...

Даниил

Но думаю, что надо уточнить, действительно ли этот балкон был предусмотрен именно поэтажным планом, являющимся приложением к ДДУ (планом объекта).

На мой взгляд, это в нашем случае важно, поскольку, если в самом договоре (или приложениях к нему, таких, например, как поэтажный план) данный балкон не был указан, то проектную документацию, согласно которой предусматривался данный балкон, застройщик мог изменить в этой части и без согласования с Вами. А вот изменить договор долевого участия (в части изменения плана объекта, на котором был приведен данный балкон) застройщик мог изменить только путем подписания с Вами дополнительного соглашения к ДДУ. А этого не было.

Тут ещё надо иметь в виду, что содержание пункта 1 части 4 статьи 4 ФЗ-214 не всегда включало в себя требование о том, чтобы в ДДУ содержался план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас).

Такое требование появилось в ФЗ-214 только с 01.01.2017 года (соответствующие изменения были внесены Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ).

До этого пункт 1 части 1 статьи 4 выглядел следующим образом:

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 

Поэтому важно знать также, когда с Вами был заключен ДДУ, и, соответственно, соблюдено ли застройщиком было требование ФЗ-214 о том, что в ДДУ должен содержаться план объекта (если ДДУ был заключен не ранее 01.01.2017 года).

В итоге, если в Вашем ДДУ такой план объекта всё же есть, то считаю, что застройщик, конечно же, нарушил условие договора, передав Вам жилое помещение без данного балкона. И дело не в том, что не была уменьшена общая площадь жилого помещения, а в том, что имело место отступление застройщика от условий договора.

Вот, к примеру, в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021, Верховный Суд РФ указал на следующее:

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора…

Иначе говоря, отступление от условий договора может заключаться не только в уменьшении площади объекта, но и в других нарушениях. В частности, как в нашем случае, в передаче объекта в состоянии, не соответствующем условиям договора — плану объекта.

При этом заявляя требования о соразмерном уменьшении цены договора, надо иметь в виду, что в судебной практике под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (см., например.: решение бабушкинского районного суда города Москвы от 26 июня 2019 года по делу № 2-475/19 по иску Белоусова Р.А. к Лушину Н.В. о взыскании денежных средств, по встречному иску Лушина Н.В. к Белоусову Р.А. о соразмерном уменьшении цены договора (файл прикрепляю).

Поэтому, считаю, что потребуется мнение специалиста о том, насколько произошло уменьшение стоимости переданного Вам объекта без данного балкона.

Чтобы сэкономить на досудебном заключении эксперта (специалиста), полагаю, что Вы можете первоначально в исковом заявлении указать цену иска (в связи с соразмерным уменьшением цены договора) примерно, но при этом в самом же иске заявить ходатайство о назначении судом судебной экспертизы с целью определения стоимости объекта, если бы он продавался застройщиком без данного балкона.