Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Законно ли мужчина проживает в комнате коммунальной квартиры?
Мужчина вселился в комнату трехкомнатной коммунальной квартиры, на праве выданной ему собственником комнаты Доверенности на пользование этой комнатой. У остальных собственников двух комнат, согласие на пользование общими местами не получено (ст. 246, 247 ГК РФ). Сам собственник не имеет регистрации в этой квартире.
В квартире установлены счетчики по расходу воды.
Собственник зарегистрировал мужчину в этой квартире. В управляющей компании, нет информации о регистрации в комнате мужчины и ему не начисляется оплата за воду и газ. Потребляемая им вода распределяется между остальными собственниками и они оплачивают расходуемую им воду.
1. Является ли Доверенность на пользование комнатой в коммунальной квартире правовым основанием для вселения и проживания в жилом помещении?
2. Можно ли считать, что мужчина зарегистрирован в комнате, если такая информация отсутствует в Управляющей компании?
3. Законно ли мужчина проживает в комнате коммунальной квартиры?
К отношениям по использованию общего имущества в коммунальной квартире подлежат применению нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми права распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, а также владение и пользование данным имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении общего согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Поэтому собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению между собой.
Данный вывод подтверждается также судебной практикой, в частности, согласно Определению Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24.0-9.2013 г. № 5-КГ 13-101
порядок пользования нанимателями комнаты в коммунальной квартире общим имуществом должен быть согласован с другими собственниками жилых помещений в этой квартире.
Когда собственник комнаты предоставляет ее во владение и пользование другому человеку (вселяет квартиранта), предполагается, что вселенный гражданин будет пользоваться и общим имуществом квартиры, что должно осуществляться по соглашению со всеми остальными собственниками комнат данной квартиры.
Таким образом, сдавать комнату в коммунальной квартире можно, только если на это дали согласие собственники других комнат.
Если порядок пользования общим имуществом коммунальной квартиры согласовать с соседом не удается, остается вариант определения порядка пользования общим имуществом квартиры (коридором, кухней, санузлом) между вселенным собственником жильцом и постоянно проживающими в квартире соседями в судебном порядке путем подачи иска об определении порядка пользования квартирой (в части помещений общего пользования).
Если согласие на вселение жильца не было получено от остальных собственников, и если не определен порядок пользования помещениями общего пользования квартиры, такой квартирант может быть лишен права пользования квартирой по иску остальных собственников.
Здравствуйте, Надежда Николаевна.
на праве выданной ему собственником комнаты Доверенности на пользование этой комнатой.
1. Является ли Доверенность на пользование комнатой в коммунальной квартире правовым основанием для вселения и проживания в жилом помещении?
Надежда Николаевна
Нет, если ставить вопрос именно таким образом. Доверенность таковым основанием не является. В соответствии с ч.2 ст.30 ЖК РФ помещение предоставляется в пользование в соответствии с договором (найма, безвозмездного пользования). Но полагаю, на самом деле, вопрос не в доверенности, а в действиях собственника по вселению постороннего, он предоставил ему доступ, ключи, выразил свое согласие на его проживание при регистрации, возможно и договор предъявлся какой-либо в органы рег.учета. Просто Вы об этом не знаете.
2. Можно ли считать, что мужчина зарегистрирован в комнате, если такая информация отсутствует в Управляющей компании?Надежда Николаевна
Если он был зарегистрирован органами рег.учета, то конечно. Уже технический момент -извещение УК.
3. Законно ли мужчина проживает в комнате коммунальной квартиры?Надежда Николаевна
С учетом правовой позиции ВС РФ -нет, вселение и проживание нельзя назвать законным. Но выселять придется через суд.
В настоящее время законодательство не регулирует использование общего имущества в коммунальной квартире.
Приведу правовую позицию Верховного суда РФ по данному вопросу, оно относительно недавнее.
В Определении Верховного суда РФ по данному вопросу от 12.01.2021 N 5-КГ20-149-К2 суд, обосновывая свою позицию положениями ст.ст.246, 247 ГК РФ (по аналогии в силу ст.7 ЖК РФ), указал, что в случае, когда между сособственниками коммунальной квартиры не определен порядок пользования общим имуществом, вселение третьих лиц должно производиться с согласия собственников других комнат.
Встречаются противоположные решения в практике нижестоящих судов, см.например в Определении Московского городского суда от 15.05.2019 N 4г-5955/2019
Действующее жилищное законодательство не предусматривает необходимости получения согласия соседей на вселение других лиц в принадлежащее собственнику жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире.
На мой взгляд, позиция ВС РФ выглядит куда обоснованнее.
Скорее всего регистрация была произведена с предъявлением в органы рег.учета доверенности собственника комнаты, как акта его волеизъявлления о том, что он разрешает проживать в ней. Дело в том, что согласно адм.регламенту МВД РФ (Приказ МВД РФ от 31.12.2017 N 984) Заявление о регистрации по месту жительства подписывается заявителем и собственником (нанимателем) жилого помещения, указанного в заявлении. При этом альтернативой подписи в таком заявлении является доверенность, где собственник изъявил свое согласие предоставить для проживания комнату. Если это так и есть, то это допустимо. Отношения же из безвозмездного пользования складываются фактически, даже если и нет договора в письменной форме.
Учитывая, что собственник комнаты, вселивший в нее квартиранта, не получил от остальных собственников комнат согласия на его вселение, Вы как сособственники квартиры, права которых нарушены, имеете право в судебном порядке выселить такого квартиранта.
На основании какого документа, подписанного между собственником комнаты и квартирантом, данный жилец вселился в комнату, в данном случае правового значения не имеет.