Законно ли мужчина проживает в комнате коммунальной квартиры?

Question

Мужчина вселился в комнату трехкомнатной коммунальной квартиры, на праве выданной ему собственником комнаты Доверенности на пользование этой комнатой. У остальных собственников двух комнат, согласие на пользование общими местами не получено (ст. 246, 247 ГК РФ). Сам собственник не имеет регистрации в этой квартире. В квартире установлены счетчики по расходу воды. Собственник зарегистрировал мужчину в этой квартире. В управляющей компании, нет информации о регистрации в комнате мужчины и ему не начисляется оплата за воду и газ. Потребляемая им вода распределяется между остальными собственниками и они оплачивают расходуемую им воду. 1. Является ли Доверенность на пользование комнатой в коммунальной квартире правовым основанием для вселения и проживания в жилом помещении? 2. Можно ли считать, что мужчина зарегистрирован в комнате, если такая информация отсутствует в Управляющей компании? 3. Законно ли мужчина проживает в комнате коммунальной квартиры?

Людмила Миролюбова · Answer

К отношениям по использованию общего имущества в коммунальной квартире подлежат применению нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми права распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, а также владение и пользование данным имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении общего согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Поэтому собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению между собой. Данный вывод подтверждается также судебной практикой, в частности, согласно Определению Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24.0-9.2013 г. № 5-КГ 13-101 порядок пользования нанимателями комнаты в коммунальной квартире общим имуществом должен быть согласован с другими собственниками жилых помещений в этой квартире. Когда собственник комнаты предоставляет ее во владение и пользование другому человеку (вселяет квартиранта), предполагается, что вселенный гражданин будет пользоваться и общим имуществом квартиры, что должно осуществляться по соглашению со всеми остальными собственниками комнат данной квартиры. Таким образом, сдавать комнату в коммунальной квартире можно, только если на это дали согласие собственники других комнат. Если порядок пользования общим имуществом коммунальной квартиры согласовать с соседом не удается, остается вариант определения порядка пользования общим имуществом квартиры (коридором, кухней, санузлом) между вселенным собственником жильцом и постоянно проживающими в квартире соседями в судебном порядке путем подачи иска об определении порядка пользования квартирой (в части помещений общего пользования). Если согласие на вселение жильца не было получено от остальных собственников, и если не определен порядок пользования помещениями общего пользования квартиры, такой квартирант может быть лишен права пользования квартирой по иску остальных собственников.

Евгений Каргапольцев · Answer

Здравствуйте, Надежда Николаевна. на праве выданной ему собственником комнаты Доверенности на пользование этой комнатой. 1. Является ли Доверенность на пользование комнатой в коммунальной квартире правовым основанием для вселения и проживания в жилом помещении? Надежда Николаевна Нет, если ставить вопрос именно таким образом. Доверенность таковым основанием не является. В соответствии с ч.2 ст.30 ЖК РФ помещение предоставляется в пользование в соответствии с договором (найма, безвозмездного пользования). Но полагаю, на самом деле, вопрос не в доверенности, а в действиях собственника по вселению постороннего, он предоставил ему доступ, ключи, выразил свое согласие на его проживание при регистрации, возможно и договор предъявлся какой-либо в органы рег.учета. Просто Вы об этом не знаете. 2. Можно ли считать, что мужчина зарегистрирован в комнате, если такая информация отсутствует в Управляющей компании? Надежда Николаевна Если он был зарегистрирован органами рег.учета, то конечно. Уже технический момент -извещение УК. 3. Законно ли мужчина проживает в комнате коммунальной квартиры? Надежда Николаевна С учетом правовой позиции ВС РФ -нет, вселение и проживание нельзя назвать законным. Но выселять придется через суд. В настоящее время законодательство не регулирует использование общего имущества в коммунальной квартире. Приведу правовую позицию Верховного суда РФ по данному вопросу, оно относительно недавнее. В Определении Верховного суда РФ по данному вопросу от 12.01.2021 N 5-КГ20-149-К2 суд, обосновывая свою позицию положениями ст.ст.246, 247 ГК РФ (по аналогии в силу ст.7 ЖК РФ), указал, что в случае, когда между сособственниками коммунальной квартиры не определен порядок пользования общим имуществом, вселение третьих лиц должно производиться с согласия собственников других комнат. Встречаются противоположные решения в практике нижестоящих судов, см.например в Определении Московского городского суда от 15.05.2019 N 4г-5955/2019 Действующее жилищное законодательство не предусматривает необходимости получения согласия соседей на вселение других лиц в принадлежащее собственнику жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире. На мой взгляд, позиция ВС РФ выглядит куда обоснованнее.