Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно действовать в этой ситуации?
В октябре 2020 года купил коммерческую недвижимость по договору цессии. Сдача дома должна была быть в ноябре 2020.. договор цессии зарегистрирован в Росреестра и мной оплачены полностью все деньги по договору. Дом попал в проблемный и только в августе 2022 года начинает что-то двигаться к сдаче. В 2022 году подал в суд на застройщика и выиграл суд за просрочку сроков сдачи дома. Сейчас застройщик не выдаёт ключи от помещения, ссылаясь на то, что Компания у которой я приобрёл право на это помещение якобы не расплатилась с ними по договору дду. Хотя у меня на руках есть копии договора подряда между застройщиком и компанией, у которой я покупал недвижимость. Договор подряда от 2019 года и есть соглашение о взаимозачёте между двумя Юр. лицами также от 2019 года. От застройщика я получил официальное письмо с требованием оплатить полную стоимость по договору за помещение в течение 30 дней или вони расторгнут договор в одностороннем порядке.
Как правильно действовать в этой ситуации?
Здравствуйте, Вадим.
Договор подряда от 2019 года и есть соглашение о взаимозачёте между двумя Юр. лицами также от 2019 года.
А какие-либо ещё подтверждения оплаты есть?
Пробовали обратиться к компании, с которой заключили договор, с просьбой представить доказательства оплаты? Они, наверняка, платили безналичными, и должны сохранится банковские документы.
По Закону уступка вообще возможна только после полной оплаты, либо с одновременным переводом долга:
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
И любом случае, нужно смотреть и ДДУ, и договор уступки.
Здравствуйте, Вадим!
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, уступка прав требования по ДДУ возможна при соблюдении одного из двух условий:
1) полная уплата стоимости объекта первоначальным дольщиком;
2) перевод долга на нового.
Соответствующее условие должно быть отражено в договоре цессии. Если там указано, что обязательство перед застройщиком исполнено, то никто не вправе требовать с Вас повторного исполнения.
Если Вы стали Дольщиком объекта по договору переуступки (цессии), и в данном договоре не указано о наличии задолженности у первоначального Дольщика перед Застройщиком по оплате Объекта строительства и о том, что по Договору цессии данный долг переводится новому Дольщику, т.е. договор не содержит условие о переводе долга, то требование Застройщика к новому дольщику в данной ситуации об оплате долга, возникшего у Первого дольщика, является неправомерным.
Также следует иметь в виду положение п. 2 ст. 391 ГК РФ, согласно которому
перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Т.е. даже если договор цессии содержит условие о переводе долга по оплате объекта на нового дольщика, такой договор должен быть согласован с застройщиком.
Ч. 1 ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» предусматривает, что
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Т.е. предполагается, что уступка права требования может быть осуществлена дольщиком только после полной оплаты им цены договора застройщику, либо, если оплата произведена дольщиком не в полном объеме на дату заключения договора цессии, одновременно с уступкой права требования на нового Дольщика должен быть переведен долг Дольщика по оплате стоимости Объекта, и такой договор должен содержать условие о переводе долга и согласие Застройщика на его заключение.
Однако возможна ситуация, что по обмерам БТИ изменилась площадь Объекта в сторону увеличения, и в ДДУ предусмотрена обязанность Дольщика оплатить разницу в стоимости Объекта в случае увеличения его площади.
В этой ситуации требование Застройщика к новому Дольщику об осуществлении такой доплаты в связи с увеличением площади Объекта будет правомерным.
В остальных случаях при отсутствии в договоре цессии условия о переводе долга на нового Дольщика требование Застройщика к новому Дольщику об оплате Объекта будет являться неправомерным.
К тому же передача Объекта Дольщику по передаточному акту после ввода в эксплуатацию не может быть обусловлено требованием об осуществлении доплаты за Объект.
Срок передачи Объекта Дольщикам после ввода в эксплуатацию указывается в ДДУ, является существенным условием договора и является единым для всех дольщиков.
Так. согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.
Новый Дольщик вправе требовать от Застройщика передачи Объекта по ДДУ в предусмотренный договором срок, а также требовать оплаты неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214:
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
И решение суда, тоже, конечно, нужно видеть.
В нём про оплату что-нибудь указано?