Или только неосновательное обогащение возможно присудить?

Добрый день.

Вопрос: возможно ли признать предварительный ДКП, что он является основным ДКП с условиями о предоплате

Шансов тут не много.

Признать предварительный договор основным можно при условии оплаты существенной части цены имущества, в отношении которого предполагается заключить основной договор, тогда договор могут признать договором купли-продажи с условием о предоплате. 

Тут стоит руководствоваться разъяснениями приведенными в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Однако в Вашем случае стоит исходить из того, что цена помещения составляет 739 056 рублей. Вы вносите в качестве задатка 300 000 рублей — менее 50% от стоимости помещения исходя из установленного метража и стоимости 1 квадратного метра.

И здесь суд может не признать, что была произведена оплата существенной части помещения, что является основным условием признания договора основным.

При этом, как показывает складывающаяся судебная практика дополнительной судебной оценке будет подлежать предмет договора — в Вашем случае из него прямо усматривается предварительный характер договора и наличие обязательства осуществить заключение договора в будущем.

Приведу в качестве примера Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.12.2019 N Ф04-5900/2019 по делу N А46-1494/2019

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, условия соглашения по правилам статьи 431 ГК РФ, установив, что соглашение не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, поскольку в нем в нем отсутствует какое-либо указание на его предварительный характер, не содержится указание на обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи,в нем прописаны все основные обязательства сторон как вытекающих из договора купли-продажи с указанием сроков их исполнения, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Так прошел год, сроки подачи заявления о принуждении к заключению ДКП в письменном виде ни я, ни он не подавали. Задаток продавец отдавать мне отказался, сославшись на то, что я нарушил условия предварительного ДКП (тоже только устно).

 Добрый вечер!

 Согласно ст. 429 Гражданского Кодекса РФ:

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из условий Вашего предварительного договора, основной договор должен быть заключен в течение 3х месяцев с момента заключения предварительного договора. То есть, если на момент Вашего обращения в суд этот трехмесячный срок истек, и ни одна из сторон не направляла другой стороне предложение заключить этот договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

И коль скоро обязательства, предусмотренные о задатке, прекращаются, то данная сумма денежных средств считается авансом и подлежит возврату покупателю продавцом как неосновательное обогащение.

Да и вообще большие сомнения вызывает законность заключения предварительного договора на продажу объекта, который не находился в собственности продавца. Я бы рекомендовал Вам обратиться с заявлением о мошенничестве в полицию, т.к. усматривается хищение Ваших денежных средств путём обмана и злоупотребления доверием.

По Вашему заявлению полиция обязана провести проверку и принять решение о возбуждении уголовного дела либо отказе в его возбуждении. Но как только полиция займётся проверкой и станет опрашивать продавца, то вполне вероятно, что он захочет решить с Вами вопрос мирным путём. 

Вопрос: возможно ли признать предварительный ДКП, что он является основным ДКП с условиями о предоплате, и возможно ли принудить продавца исполнить ДКП, т.к. я не отказываюсь от покупки данного помещения (ну или же сохранить данные штрафные санкции)?

 По моему мнению, нет, этот предварительный договор нельзя признать основным, поскольку на момент его заключения объекта продажи как такового у продавца в собственности не было, да и в дальнейшем объект перешел в собственность супруги продавца, и вполне возможно, что имеется брачный договор о том, что это её личное имущество, чтобы ей не отвечать по долгам супруга своим имуществом, поэтому и передать Вам этот объект по предварительному договору, признав его договором купли-продажи, законных оснований не имеется.

Здравствуйте, Александр!

В первую очередь смущает сам предмет договора. Предварительный договор купли-продажи, согласно ст. 429 ГК РФ, закрепляет обязательство заключить договор купли-продажи.

Конечно, ч. 2 ст. 455 ГК РФ допускает заключать ДКП на товар, который продавец приобретет в будущем, но с оговоркой:

 если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Но в данном случае у нас объект недвижимости, переход права собственности на который подлежит в силу ч. 2 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации. Соответственно, из характера товара вытекает, что распоряжаться им может только официальный владелец, сведения о котором есть в ЕГРН.

Одно дело, если продавец обязуется купить абстрактный мешок картошки и продать его покупателю, но совсем другое — конкретный объект недвижимости, который принадлежит конкретному лицу. А это лицо не брало на себя обязательств продать объект.

Так что договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только в отношении объекта, находящегося в собственности продавца.

Через еще пол года узнал, что все помещения выкупила его супруга

 Считаю, что в данном случае это вполне ожидаемо. Настоящий собственник помещения не заключал с Вашим продавцом ДКП, а потому был вправе продать объект кому угодно — хоть ему, хоть его жене, хоть Вам напрямую, хоть еще кому-либо. Ему это разрешает ст. 209 ГК РФ.

Ниже продолжу.