Заключаю договор аренды и договор обслуживания.Прошу помочь и найти возможные пункты, которые я должна дополнительно обсудить с арендодателем или те, которые неправомерны

Договор обслуживания

Не указаны какие именно эксплуатационные услуги входят в предмет договора.

В связи с чем указать в разделе 1 договора перечень оказываемых услуг, входящих в предмет договора.

Скорректировать п. 2.1.1 Договора.

У Вас договора на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, поэтому в силу п. 2.1.1 договора речь идет не о компенсации расходов, а об оплате данных услуг.

— Арендатор обязан в сроки, в порядке и на условиях, установленных настоящим договором оплачивать предоставленные коммунальные и эксплуатационные услуги.

Исключить п. 2.1.3 и 2.1.4 из договора, поскольку они больше относятся к договору аренды, чем к договору на обслуживание.

Исключить п. 2.1.8 — он также не относится к данному договору, а больше касается отношений аренды.

В п. 2.1.13 исключить первый запрет в части изменения архитектурного облика. Он также относится больше к договору аренды и не связан с вопросами обслуживания.

Аналогичным образом исключить запрет на размещение вывесок, поскольку не относится к вопросам обслуживания.

Также исключению подлежат п. 2.1.14, 2.1.17, 2.1.18 — не относятся к данному договору и касаются больше вопросов аренды помещений.

Не установлены права арендатора по договору, в связи с чем стоит отразить:

Арендатор вправе:

2.2.1. Осуществлять контроль за ходом оказания услуг, не вмешиваясь при этом в деятельность Эксплуатационной организацией.
2.2.2. Получать от Эксплуатационной организации разъяснения, связанные с оказанием услуг, в течение _____ рабочих дней с момента предъявления соответствующего требования.
2.2.3. Отказаться от исполнения настоящего Договора при условии оплаты Эксплуатационной организации фактически оказанных им Арендатору услуг на момент такого отказа.
2.2.4. В случае если услуги оказаны с недостатками, потребовать:
— безвозмездного устранения недостатков;
— соразмерного уменьшения стоимости услуг;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков в следующем порядке: ________________________________________.

2.2.5. При не выполнении одного из требований, указанных в п. 2.2.4 Договора арендатор вправе отказаться от договора без возмещения затрат Эксплуатационной организации за фактически оказанные на дату отказа услуги.

п. 1.1-желательно дополнить конкретную цель использования помещений, однако, формулировку «для хозяйственной деятельности» можно использовать и в Вашу пользу, поскольку хоз.деятельность можете поменять, путем смены ОКВЭД, оставшись на этом же адресе, ничего не нарушив.

Обязательно нужно указать то, что на каком праве указанные помещения принадлежат Арендодателю (например, собственности), с указанием правоустанавливающих документов. 

Также здесь следует указать, что указанное имущество не обременено правами третьих лиц, препятствующих сдаче помещения в аренду.

Про неотделимые улучшения, см. п. 2.2.7, они остаются в собственности Арендодателя. 

В этом случае, стоит включить хотя бы формулировку про отделимые улучшения, если они будут оставаться в собственности Арендодателя, то их стоимость подлежит компенсации Арендатору. 

Либо, исключить формулировку про неотделимые улучшения.

См. пункт 2.2.24 — у Вас есть обязанность установки вытяжной вентиляции.

п. 3.2 — опять идёт речь про размер арендной платы от уровня инфляции. Лучше закрепить конкретную сумму оплаты с возможностью ее изменения раз в год, например. Иначе — будьте готовы к тому что Вам «насчитают».

Увеличение на 20% суммы арендной платы в случае, если не оплатите до 10 числа месяца — опять же, слишком кабельная формулировка.

Досрочное расторжение, опять же, предполагает перерасчёт, но судя по цифрам, они остаются теми же. Зачем указанная информация, в этом случае — не понятно. Стоит убрать, на мой взгляд.

Неполучение счетов не освобождает Вас от оплаты аренды. В этом случае, Арендодатель можно создать искусственную ситуацию: реквизиты счета изменить, счёт не выставить, на контакт не выходить, заплатить Вы соответственно не сможете, сумма аренды увеличится на 20%. Эту формулировку следует изменить-должно быть обязательное выставление счета, например, либо убрать.

Опять же есть условие, помимо инфляции, о перерасчёте арендной платы раз в год.

См.п. 3.2.,3.3, 3.4, насколько они для Вас приемлемы, опять же. На мой взгляд, они совершенно не лояльны.

Дополню.

Добавьте пункты про преимущественное право Арендатора на повторное заключение договора Аренды, после истечения срока его действия, а также попробуйте согласовать условие про «арендные каникулы» на период действия пандемии, военных действий и чрезвычайных ситуаций.

По договору аренды — также всё.

Если Вам нужна помощь в переговорах с арендодателем, составлении протокола разногласий, Вы можете обратиться ко мне в чат, за услугами на возмездной основе.

Успехов!