Виталий, добрый день.
Вопрос 1. Непонятен момент перехода права собственности: он возникает в момент подписания Договора (на основании п. 3.5) или при регистрации права собственности в ЕГРН (п. 3.9)? Когда продавец обязан передать ключи от квартиры покупателю?
В п.3.5 и в п.3.9 речь идет о разных вещах. В п.3.5 установлено фактически, что акт приема-передачи во исполнениест.556 ГК РФ не составляется, подписанный договор будет говорить о том, что передача квартиры, как физического материального объекта (не права собственности на нее), состоялась. В п.3.9 не более чем дублируются положения законодательства о моменте возникновения права собственности на объект недвижимости Предметом же договора купли-продажи является передача права собственности на квартиру (см. п.2 ст. 8.1, п.2 ст.223 ГК РФ).
Вопрос 2. «п. 4.8. В случае расторжения Договора Стороны обязуются вернуть денежные средства, предоставленные в соответствии с Кредитным договором на текущий счет Заёмщика в Банке». Прошу прокомментировать отсылку на Кредитный договор (документ, которые я, как продавец, не видел).
П.4.8 устанавливаются обязательства сторон вернуть денежные средства именно заемщику на его счет в банке. И тут интересен такой момент, что заемщик, судя по всему — это не покупатель.Расчет производится за счет средств третьего лица. (если это не так, сообщите). Т.е. защищаются интересы заемщика, чтобы не получилось такой ситуации, что стороны договор расторгли, а денежные средства выплачены покупателю. Как на продавца, так и на покупателя возлагаются обязательства по возврату средств заемщику, если они расторгнут договор. То, что имеется отсылка на КД, уже не столь важно для продавца и покупателя, так как сторонами данного КД они не являются.
Вопрос 3. В договоре, который мне прислала менеджер банка, указано: «…Покупатель вносит сумму денежных средств в счет оплаты цены Договора с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», (ОГРН 1197746330132,… открытого в Банке ВТБ (ПАО)..." Объясните, пожалуйста, зачем в данной сделке нужен 4й участник (помимо покупателя, продавца и банка) некое «ООО»? Почему сделку не проводят/нельзя провести без этого «ООО» Какие у меня как у продавца в связи с этим могут быть доп. риски?
ООО, судя по всему, предоставляет покупателю услугу, результатом которой являются безопасные расчеты сторон. Полностью предмет услуги, какие действия и кем совершаются и в каком порядке, какие риски у обоих сторон- выводы возможны после изучения договора покупателя с данным ООО. Скорее всего, этот сервис «настоятельно рекомендуется» покупателю банком ВТБ, ООО входит в группу ВТБ. Сделку провести можно и без ООО, существуют и альтернативные способы расчетов, например, банковский аккредитив, но он дороже для покупателя, вопрос в другом: банк будет настаивать на ином, так как заинтересован в реализации продукта. Данное ООО входит в ту же группу, что и сам ВТБ, а покупатель, скорее всего платит за эти услуги. То есть партнер банка с помощью того же банка тем самым зарабатывает. Это аналогичный продукт, как Дом.клик при ипотечном кредитовании в сбербанке. Можете для наглядного представления, как позиционируется услуга, ознакомиться в публикации здесь
Кредитным договором (если это ипотека), как правило, предусматривается, что Банк перечисляет предоставленные по договору денежные средства продавцу, т.е. Вам, и именно эту сумму в случае расторжения договора Вы обязаны будете вернуть на счет заемщика в банке. Но в этом случае текущий счет заемщика и договор ипотеки (дата и номер) должны быть указаны в Вашем договоре, что имеется в приложенном к вопросу договоре.
В принципе, ничего страшного в этом пункте нет, даже если вы и не видели сам кредитный договор. Но можете указать в условиях договора в этом пункте «после предоставления Заемщиком копии кредитного договора».
Вероятнее всего, это 4е лицо — организация, через которую банк проводит расчеты, открывая в нём номинальный счет. И это условие банка при предоставлении ипотеки — открытие номинального счета в ООО. В принципе, банк ВТБ — надежный банк, и все схемы его работы не являются мошенническими, поэтому особых рисков для Вас не вижу, сделка должна пройти гладко, тем более, что номинальный счет открыт также в банке ВТБ. Просто банк деньги «пропускает» через ООО, учредителями которого являются какие-либо родственники или доверенные лица руководителей отделения банка, т.е. аффилированные лица. Клиентов это вообще не касается, это внутренние механизмы банковской деятельности. Вы получите эти деньги также в банке ВТБ с номинального счета, и Вас это никак не коснётся.
Вы, конечно, можете предложить альтернативные способы расчета, но поскольку деньги ипотечные Банка, то именно Банк и диктует условия расчетов, и покупатель связан такими условиями. Если Вы будете настаивать на альтернативных способах, то банк может отказать покупателю в ипотеке, и сделка не состоится.