На какие законы и статьи можно сослаться?

Question

Добрый день! Выигран дом и земельный участок с торгов по банкротству. Недвижимость ипотечная, находилась в залоге у Сбера. С торгов куплен весь залоговый объект, но в нем имеются доли детей, так как был использован материнский капитал. Росреестр отказал в регистрации из-за детских долей, не смотря на то, что это залоговая недвижимость, отправляет либо к нотариусу, либо в суд, говорят, что в Росреестре не отработан механизм регистрации таких объектов) Нотариус просит предоставить разрешение органов опеки, но пока это не представляется возможным... Подскажите, пожалуйста, как правильнее провести регистрацию? На какие законы и статьи можно сослаться?

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Евгения Васильевна! Согласно ст.352 ГК РФ 1. Залог прекращается: 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2). Если имущество находилось в залоге и стало предметом торгов по банкротству, соответственно доли детям не выделены ещё поскольку ипотека не погашена. Выделение долей происходит после погашения ипотеки. Здесь по сути ПФР должно предъявить требование о включении в реестр кредиторов на сумму мат капитала и финансовый управляющий должен вернуть эту сумму в ПФР. Можете выложить отказ Росреестра в регистрации недвижимости? После изучения можно дополнить консультацию. С уважением, юрист Ирина Фролова!

Павел Солнцев · Answer

Добрый вечер. Уже неоднократно сталкиваюсь с такой ситуацией в своей практике. Для решения вашего вопроса, финансовый управляющий должен подать в арбитражный суд иск к Росреестру о признании отказа в регистрации незаконным, поскольку в законе о банкротстве не указано, что договор купли-продажи при реализации имущества с торгов подлежит нотариальному удостоверению. Здесь продажа объекта не носит добровольный характер, и строго регулируется законом о банкротстве. После этого остаётся только ждать, когда суд вынесет решение в пользу финансового управляющего, и после этого регистрации в Росреестре будет проходить на основании решения суда.

Дмитрий Квон · Answer

Здравствуйте, Евгения Васильевна! Нотариус просит предоставить разрешение органов опеки, но пока это не представляется возможным. Подскажите, пожалуйста, как правильнее провести регистрацию? На какие законы и статьи можно сослаться? Важно понимать, что есть кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 17 ноября 2021 г. № 75-КАД21-1-К3, согласно которому ВС РФ оставил без изменения решение суда первой инстанции, которым отказано в признании незаконным уведомления Росреестра о приостановлении регистрации права общей долевой собственности в отношении объекта недвижимости, суд исходил из того, что при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения гражданского законодательства о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях её несоблюдения также подлежат применению, т.е. сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость, заключаемые на торгах при банкротстве, нужно удостоверять нотариально. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки. При таких обстоятельствах Росреестр правильно отказывает в регистрации из-за «детских» долей, несмотря на то, что это залоговая недвижимость, и правильно отправляет либо к нотариусу, либо в суд. Относительно требования нотариуса, то такое требование является необоснованным. Например, если речь идет о банкротстве физ. лица и реализации его недвижимости, то Первый арбитражный апелляционный суд по Делу № А43-41423/2020 указал, что Нормы статьи 446 ГПК РФ в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона No102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не исключают обращение взыскания на имущество, заложенное по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата ипотечного кредита, в том числе и в отношении жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи. В силу положений статьи 292 ГК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 № 13-П, д ля отчуждения жилого помещения, а также заключения договора залога недвижимости, по общему правилу, не требуется согласие (разрешение) органов опеки и попечительств а, так как предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей, что не опровергнуто. Таким образом, при проведении процедуры банкротства с целью погашения требований кредиторов в соответствии с правилами статьи 213.27 Закона о банкротстве, использование средств материнского капитала на приобретение квартиры (погашение кредита на ее приобретение) не исключает продажу таковой, при этом согласие органа опеки и попечительства на это не требуется . Между тем, у вас есть риски признания торгов недействительными, поскольку не соблюден порядок уведомления других дольщиков для соблюдения преимущественного права выкупа. Об этом указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 N 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Шеставина» (см. вот ссылка ). Соответственно, у вас есть варианты, либо договариваться с другим нотариусом, либо обжаловать отказ предыдущего нотариуса, либо в судебном порядке признать право собственности и на основании этого акта Росреестр проведет регистрацию. С уважением, юрист Квон Дмитрий Викторович.