Какие риски для продавца при займе покупателю для ипотечной сделки и задержке передачи ключей

Добрый день.

Риски есть.

Во-первых, в ДКП будет указано, что вы получили всю сумму заранее от покупателя, и в суде возникнут вопросы, как этот займ связан с ДКП и квартирой вообще.

Во-вторых, если окажется, что у покупателя из собственности только единственное жилье и нет официального дохода, то взыскать реально эти 50 тысяч будет очень трудно даже через суд.

А также имеем ли мы право не впускать покупателя в квартиру до момента полной оплаты займа (т.к. это условие в договоре передачи ключей будет зафиксировано)

Если право собственности на покупателя будет зарегистрировано в Росреестре, то не впускать в его квартиру вы уже не имеете право.

Согласно ст.219 ГК РФ,

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Договор передачи ключей он в суде сможет признать недействительным.

Здравствуйте, Станислав. Уточните, не совсем понятно из вопроса:

1. Будет ДКП и договор займа. В ДКП указывается, что ключи передаются, только после возврата займа.

2. При этом, в ДКП указывается, что деньги по займу уже переданы. 

Это так?

Если это так, фактически, договор займа будет считаться исполненным, у Вас возникает обязанность по передаче ключей. (ст. 309 ГК РФ), соответственно — риски имеются.

Можно говорить и о безденежности займа, попытаться доказать, что фактически деньги покупателем от Вас получены не были (ст. 812 ГК РФ) и оспаривать такой договор займа.

Станислав, добрый день.

В вашем случае единственным приемлемым вариантом является передача покупателем, в залог исполнения обязательства по оплате, его автомобиля, или иного движимого имущества, куплю-продажу которого можно отследить (ст. 334 ГК РФ).Договор о залоге заключается в целях исполнения договора займа.Договор залога подлежит обязательному нотариальному заверению.Залог автомобиля должен быть обязательно отображен в реестре уведомлений о залоге движимого имущества единой информационной системы нотариата.Это необходимо, чтобы залог не прекратился в соответствии с п. 2 ст. 352 ГК РФ и сохранялся при продаже автомобиля третьему лицу в соответствии со ст. 353 ГК РФ.

А также имеем ли мы право не впускать покупателя в квартиру до момента полной оплаты займа (т.к. это условие в договоре передачи ключей будет зафиксировано).

Добрый день, Станислав.

Какие риски для нас, как продавца есть в этой схеме? Понимаю, что покупатель может не соблюсти договор займа и не отдать займ, но в этом случае мы ведь можем с него взыскать долг через суд?

Вы потеряете 500 000 рублей. Если в договоре купли-продажи квартиры будет указано, как Вы написали:

При этом в условиях оплаты будет прописано якобы покупатель эти 500 тыс нам платит наличными заранее (чтобы у банка не было вопросов).

 то денежные средства Вы не взыщете. На любые Ваши исковые требования будет предъявляться данный договор купли-продажи с данным условием и сообщаться в суде, что долг погашен.

Лучшим вариантом будет не прописывать данное условие в договоре купли-продажи, заключить отдельный договор займа под залог какого-нибудь имущества (автомобиль, квартира, если имеется иная в наличии и т.д.). 

Согласно части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случае отсутствия залога очень велики риски не получить эти средства. Вы взыщете данную сумму в судебном порядке, но ее впоследствии приставы могут очень долго взыскивать либо могут не взыскать вообще.

А также имеем ли мы право не впускать покупателя в квартиру до момента полной оплаты займа (т.к. это условие в договоре передачи ключей будет зафиксировано).

А это условие уже не будет иметь значения. Право собственности перейдет на покупателя. Ему даже ключи получать от Вас не нужно будет. Он вправе вскрыть дверь как собственник и самостоятельно поменять замок.

Не желательно вступать в сделку по данной сомнительной схеме.

Если в договоре купли-продажи квартиры будет указано, что Продавец получил от Покупателя 500 000 руб. наличными на дату подписания договора, а оставшаяся часть цены договора будет оплачиваться ипотечными кредитными средствами, Покупатель будет считаться исполнившим свою обязанность по оплате цены договора, в связи с чем у Продавца возникнет обязанность передать квартиру Покупателю.

Если указанные 500 000 руб. фактически Покупателем передаваться Продавцу не будут, но в договоре купли-продажи будет указано обратное, Продавцу в случае спора будет сложно доказать данное обстоятельство, кроме того, у него не будет оснований для удержания квартиры у себя до момента реальной оплаты ему данной суммы Покупателем, в том числе, на основании фиктивного договора займа.

Учитывая, что в оплату цены договора будут использоваться ипотечные денежные средства, квартира в силу ст. 334 ГК РФ будет обременена залогом в пользу банка, выдавшего покупателю ипотечный кредит, а Продавец в этом случае будет не защищен.

Договор займа на эти 500 000 руб., который Покупатель предлагает подписать Продавцу, по которому Покупатель будет выступать заемщиком, а Продавец займодавцем, будет фиктивным договором, т.к. реально никаких денежных средств по данному договору передаваться не будет.

Даже если будет в письменной форме оформлен договор займа на указанную сумму с указанием также срока возврата займа, при неисполнении заемщиком (покупателем квартиры) своего обязательства продавцу квартиры (займодавцу по договору займа) будет сложно в судебном порядке взыскивать данный долг по следующим причинам:

— т.к. заемщик (покупатель) является физ.лицом, даже взысканные с него 500 000 руб. в случае положительного судебного решения будет сложно исполнить фактически, а именно: При отсутствии у должника имущества пристав будет в соответствии со ст. 99 ФЗ № 229 от 02.10.2007 г. «Об исполнительном производстве» удерживать из заработка должника не более 50% от суммы заработка ежемесячно, а если заработка нет и имущества тоже нет, вообще не получится ничего взыскать даже при наличии положительного судебного решения.

— есть риск признания договора займа недействительной сделкой по п. 1 ст. 170 ГК РФ, согласно которому

 Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Станислав, добрый день.

В этом Ваш главный риск и состоит. 

Понимаю, что покупатель может не соблюсти договор займа и не отдать займ, но в этом случае мы ведь можем с него взыскать долг через суд?

 В этом случае Вы вынуждены будете судиться, а не заниматься жилищными вопросами. Суд -это как минимум месяца 3 плюс месяц на вступление решения суда в законную силу. К тому же Вам то требуются деньги, а не документ на бумаге о взыскании. Будут ли на момент принудительного исполнения деньги у покупателя (при действующей то ипотеке), позволит ли ему имущественное положение рассчитаться, есть ли имущество, на которое можно обратить взыскание — вопросы без ответа.

Все просто: есть деньги — человек покупает, нет денег -человек ищет деньги.

Не очевидны и перспективы получения положительного для Вас судебного решения. Ст.812 ГК РФ допускает возможность признания займа безденежным, договора займа незаключенным, в т.ч. в случаях, когда сумма займа не поступила заемщику (см. ст.807 ГК РФ). Предрешать вопрос об исходе гипотетического спора на данный момент нереально.

Достаточно того, что сама по себе возможность имеется, в этом и состоит Ваш риск. Либо пойти на просьбу покупателя с возможностью судебных споров и неясной перспективой получить деньги, либо настаивать на получении денег с возможностью упустить покупателя. Решение тут только Вам принимать, юрист этого сделать не может.

Следует оценить имущественное положение покупателя — это как минимум. (наличие исполнительных производств, признаков банкротства, наличие имущества). Как вариант — оформить займ под залог какого-либо иного имущества.

А также имеем ли мы право не впускать покупателя в квартиру до момента полной оплаты займа (т.к. это условие в договоре передачи ключей будет зафиксировано)

 Нет, не имеете, поскольку с даты регистрации права покупатель станет собственником, ему принадлежит право пользоваться своим имуществом (ст.209 ГК РФ). 

С уважением