Добрый день, купили кваритиру в ипотеку с привлечением мат капитала на 2 и 3 ребенка. Далее построили дом, самостоятельно с так же с использоварием ипотеки. Хотим продать квартиру с мат капиталом и выделить доли детям в уже построенном доме. Возможно ли это?
Здравствуйте, Максим!
Ипотека на квартиру выплачена ?
Поскольку квартиру вы приобрели с привлечением материнского капитала, то она должна быть оформлена в долевую собственность на супругов и детей, согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ:
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числепервого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению..
То есть, выделить доли всем детям в этой квартире перед продажей необходимо.
Помимо этого для продажи данной квартиры вам нужно будет получить предварительное разрешение от органа опеки и попечительства, в соответствии (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
В случае, если вдруг ипотека ещё не выплачена, то для продажи этой квартиры ещё понадобится согласие банка (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). На выдел долей в квартире, если ипотека не погашена также потребуется согласие банка.
Здравствуйте, Максим!
Возможно ли это?
Возможно.
Если Вы до продажи квартиры выделите доли в доме детям, то при продаже квартиры опека потребует от Вас гарантий, что Вы им взамен предоставите соответствующее жилье (неважно, что в доме уже есть их доли).
Согласно ст. 60 СК РФФ:
родители не имеют права собственности на имущество ребенка.
Поэтому выделенные доли в доме и в квартире — это будет собственность детей. Учитывайте это.
А то, что дом тоже в ипотеке (но уже оформлен как собственность) не будет проблемой для опеки и банка?
Если Вам ободрили ипотеку и на квартиру и на дом, значит у банка к Вам пока претензий нет.
Если же Вы хотите выделить доли детям в «ипотечном» доме, то дети становятся созаемщиками, для этого надо согласие банка. Тут уже как опека посмотрит — неясно.
Выделить доли в построенном доме возможно, как до продажи квартиры с мат капиталом, так и после.
При этом полагаю, что вы хотите выделить детям доли в доме, чтобы получить согласие органов опеки для продажи квартиры ?
Тут вам нужно обратиться в органы опеки и попечительства, узнать дадут ли они согласие на продажу квартиры в случае, если взамен долей в квартире вы выделите доли в вашем доме.
Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ:
Также органы опеки могут выдать вам разрешение с условием, что денежные средства, полученные с продажи долей детей, будут перечислены на специальные счета, открытые на имя несовершеннолетних.
В таком случае вы уже можете выделить доли в доме после продажи квартиры.
Если по какой-то причине будет отказ от органов опеки, он должен быть мотивирован, при этом вы имеете право оспорить такой отказ в суде ( п. 3. ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).