Здравствуйте, Давид!
Тут ситуация несколько сложнее, чем кажется. Сначала уточните займ осуществляется между двумя физическими лицами ?
Отказ регистратора Росреестра о внесении записи об ипотечном обременении может быть по другой причине. Дело тут не в сумме или оплате частями.
Согласно ч. 1 ст. 339 ГК РФ:
В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство
Если вами соблюдены данные условия, то отказ регистратора именно на этом основании неправомерен.
Однако стоит иметь ввиду следующее.
Как я понимаю вы выдали займ под залог недвижимого имущества (земельный участок)? Займ выдан заемщику для осуществления предпринимательской деятельности ?
Согласно п. 1 ст. 6.1 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» указан закрытый перечень организаций, которые вправе осуществлять деятельность по предоставлению кредитов (займов) лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой.
А земельный участок покупаете по договору купли продажи и с юридической стороны он товар.
ГК РФ Статья 455. Условие договора о товаре
1. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса
ГК РФ Статья 129. Оборотоспособность объектов гражданских прав
3. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
согласно гражданского кодекса земля это товар.