Как оформить гараж и землю в ГСК и какой вариант покупки выбрать?

Здравствуйте!

Покупка гаража через членскую книжку (гараж не оформлен в собственность, земля в бессрочном пользовании)

В таком случаи купля-продажа гаража осуществляется путем передачи членской книжки через председателя кооператива. Новый владелец фактически вступает в кооператив и приобретает право пользования гаражом.
Председатель переписывает членскую книжку на нового владельца, а предыдущий владелец выходит из кооператива.
Так гараж не оформлен в собственность, то это значит, что юридически вы приобретаете не имущество, а право пользования, которое может быть ограничено кооперативом.
Земля под гаражом в бессрочном пользовании кооператива, следовательно, вы не будете владельцем участка.

ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Оформление гаража в собственность возможно, но нужно будет провести его регистрацию в Росреестре, возможно, потребуется подтверждение прав на землю (например, договор аренды с кооперативом), техническая инвентаризация и межевание. И это должно быть общим решением кооператива.

Для фактического оформления:

— Принять решение на общем собрании об оформлении земли.

— Подать заявление в кооператив на оформление прав собственности на гараж.
— Провести межевание земельного участка под гаражом (это может потребовать согласования с кооперативом и местной администрацией).
— Получить технический план и зарегистрировать гараж в Росреестре.

Покупка приватизированного гаража (гараж в собственности, земля не оформлена)

В данном случае гараж уже приватизирован, т.е. зарегистрирован как объект недвижимости, и купля-продажа происходит по стандартной процедуре заключения договора купли-продажи с регистрацией в Росреестре.
Земля под гаражом не оформлена, она может быть в аренде у кооператива или оставаться в бессрочном пользовании.
Земля действительно может не быть обязательной для оформления, если она в бессрочном пользовании у кооператива, но это оставляет вас без контроля над участком.
Если у вас нет прав на землю, могут возникнуть сложности с её арендой или оформлением в собственность в будущем.
Прецеденты оформления земли в собственность уже были, что означает, что у вас также есть возможность инициировать такой процесс.

Порядок оформления земли в собственность:

— Обратиться в администрацию за разрешением на оформление участка под гаражом.
— Провести межевание участка.
— Оформить аренду земли или выкупить её в собственность (если местные власти предоставляют такую возможность).

Таким образом выходит следующее,

Первый вариант 

Минус в том, что не оформлен в собственность, придется самостоятельно заниматься оформлением, процесс может затянуться.
Из плюсов — это возможно более низкая стоимость покупки.
Сложности с оформлением могут потребовать дополнительных затрат на оформление документов.

Второй вариант (приватизированный гараж)

Из минусов — это стоимость выше, земля не оформлена.
Из плюсов, сам гараж уже в собственности, проще оформить документы по сделке, меньше бюрократических проволочек.
Проблемы с оформлением земли, возможные изменения в законодательстве в будущем, которые могут усложнить выкуп участка.

Второй вариант видится более предпочтительным, так как гараж уже в собственности, и вы сможете пользоваться им сразу. Оформление земли можно отложить на будущее, но лучше все же рассмотреть этот вопрос, чтобы иметь полный контроль над участком.
Если важен бюджет, и вы готовы заниматься оформлением, можно рассмотреть первый вариант, но будьте готовы к сложностям с оформлением права собственности на гараж и землю.

Добрый день! Можно рассмотреть и 1 и 2 вариант. 

1 вариант возможен без больших затрат, если гараж построен до 2004 года и в тех паспорте БТИ это указано. Тогда в соответствии со ст 3.7 137-ФЗ от 25.10.2001 года 

 До 1 сентября 2026 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ (далее в настоящей статье — Градостроительный кодекс Российской Федерации), имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в следующих случаях:

 земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям, в том числе предусмотренным настоящей статьей, и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

можно оформить землю и гараж не выкупая у государства, без судов и только с оформлением межевого и технического плана у кадастрового инженера + подача их в Росреестр через МФЦ. 

Если год постройки более поздник, то это только суд и затраты на процесс значительно выше, чем просто оформление по амнистии. 

Обратить внимание нужно при покупке такого гаража, чтобы не было задолженностей у продавца, чтобы вам сразу председатель дал книжку, чтобы в идеале было собрание и вас приняли, чтобы сразу дал справку о выплате пае и членстве, без них гараж не оформить. 

2 вариант, по той же схеме оформляется только земля в собственность (иногда аренду) под гаражом, дата возникновения гаража не имеет значения. Про землю продавец говорит, потому что видимо ему не хочется заниматься самому оформлением, вам это не мешает делать после покупки. Если есть какие-то сомнения, сходите не прием в земельный комитет или администрацию (кто у вас распоряжается муниципальными земельными участками) и уточните есть ли в региональном законодательстве или конкретно в этом ГСК какие-то подводные камни для оформления по амнистии (такое может быть, но в большинстве случаев, препятствий для оформления по амнистии гаражей и земли под ними нет). Также уточните про долги продавца, также просите сразу книжку и также просите сразу справку о членстве и пае для оформления земли под гаражом.

Если есть какие-то уточнения — пишите в личные сообщения) Удачи!