Как квартира еще не приватизирована

Практика всё же отрицательная по такого рода делам в судах.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 августа 2012 г. по делу N 33-1552

Судья: Смирнова Н.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе председательствующего Петуховой М.Ю.
судей Анохиной А.В., Холчевой О.П.,
при секретаре Р.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Петуховой М.Ю.
дело по апелляционной жалобе С.
на решение Ивановского районного суда Ивановской области от 31 мая 2012 года по иску С. к М. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры и по встречному иску М. к С. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры,

установила:

С. обратился в суд с иском к М. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, мотивировав требования тем, что между ними 7 июня 2011 года был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., по условиям которого срок заключения основного договора был установлен после оформления договора приватизации и получения ответчиком свидетельства о праве собственности на квартиру, поскольку на момент заключения предварительного договора квартира находилась в пользовании ответчика на основании договора социального найма. В предварительном договоре было определено существенное условие о цене квартиры в сумме 900 000 руб., которая согласно предварительному договору пересмотру и изменению не подлежит, и истцом был оплачен аванс в размере 50 000 рублей. Поскольку с 16 января 2012 года М. является собственником квартиры, истец 26 января 2012 года направил ей уведомление с предложением заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях, но ответчик начал осуществлять действия, направленные на отчуждение квартиры иному лицу. В связи с чем С. просил суд понудить М. заключить с ним договор купли-продажи вышеуказанной квартиры на условиях, изложенных в предварительном договоре.
Не согласившись с заявленными требованиями, М. предъявила к С. встречный иск о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, указав в его обоснование следующее. Предварительный договор она заключала с целью продажи квартиры и приобретения в дальнейшем отдельного жилья для бывшего мужа М.Е. В связи с этим встал вопрос о приватизации квартиры, где на тот период проживали она, ее бывший муж и сын М.Р. Для этого истец и М.Е. обратились в ООО «Ивановский риэлтерский центр», директором которого является С., где М.Е. 18 мая 2011 года заключил договор поручения по поиску и покупке ему жилого помещения, а истец 7 июня 2011 года заключила договор об оказании услуг на приватизацию квартиры и предварительный договор купли-продажи квартиры. 3 сентября 2011 года ее бывший муж умер, о чем она сообщила в агентство, пояснив, что обстоятельства изменились, и она квартиру продавать не будет, но ей предложили продолжить оформление приватизации квартиры, на что она согласилась. 16 января 2012 года М. стала собственником квартиры, однако если бы она знала, что ее бывший муж умрет в течение срока действия предварительного договора, она не стала бы его заключать. Аванс в размере 50 000 рублей она от С. не получала, поскольку предполагалось, что эта сумма — вознаграждение риэлторам за подбор квартиры для ее бывшего мужа по заключенному им договору поручения. Поскольку на момент заключения предварительного договора М. единоличным собственником квартиры не являлась, аванс не получала, после заключения договора обстоятельства существенно изменились, и в настоящее время она заключила договор мены спорной квартиры с Якубовыми, М. просила суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры.
Решением суда в удовлетворении исковых требований С. и встречного иска М. отказано.
С решением не согласен С., в апелляционной жалобе просит решение суда в части отказа в удовлетворении его иска отменить и принять новое решение, которым удовлетворить его исковые требования, по тем основаниям, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, и что судом неправильно применены нормы материального права.
Проверяя законность и обоснованность решения, исходя из изложенных в жалобе доводов, судебная коллегия, выслушав представителя С. по доверенности А., поддержавшего жалобу, М. и ее представителя Б., возражавших на жалобу, изучив материалы дела, и обсудив доводы апелляционной жалобы, оснований для отмены решения не усматривает.
Из материалов дела следует, что 7 июня 2011 года между М. и С. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... Пунктом 6 договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры после оформления договора приватизации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру на имя М. По смыслу положений ст. 429 ГК РФ условия основного договора не могут отличаться от предусмотренных предварительным договором.
На момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества М. (продавец) не обладала правом собственности на спорное имущество. В спорной квартире кроме нее были зарегистрированы и проживали ее бывший муж М.Е., сын М.Р. При этом М.Е. в случае отказа от приватизации квартиры считался бы лицом, за которым сохраняется право пользования жилым помещением.
Согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В предварительном договоре, заключенном между М. и С., права М.Е., как лица, сохраняющего в силу закона право пользования спорной квартирой, никак не оговорены.
Также коллегия соглашается с выводами суда относительно того, что определение в предварительном договоре срока заключения основного договора указанием на событие не соответствует действующему законодательству, поскольку положения ст. 190 ГК РФ предусматривают, что срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от действий и воли сторон.
Действия по оформлению права собственности на жилое помещение в порядке приватизации носят заявительный характер, то есть зависели от воли М., что не отвечает критерию неизбежности, установленному ст. 190 ГК РФ.
Ссылки в жалобе на неверные выводы суда о необходимости регистрации предварительного договора купли-продажи недвижимости, не влияют на правильность выводов суда о признании предварительного договора купли-продажи от 7 июня 2011 года ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ, поскольку на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры М. (продавец) не обладала правом собственности на спорное имущество.
При таких обстоятельствах и в удовлетворении требований С., основанных на условиях такого договора, судом первой инстанции правомерно отказано.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что на момент рассмотрения дела М., став собственником спорной квартиры на основании договора приватизации от 1 декабря 2011 года, и зарегистрировав в установленном порядке свое право собственности на квартиру, до того, как была направлена претензия С. о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры, как собственник распорядилась ею, заключив 24 января 2012 года договор мены с Я.М., Я.Р., который со всеми необходимыми документами был передан 31 января 2012 года на регистрацию.
Из материалов дела усматривается, что мена спорной квартиры была произведена на принадлежащие Я-вым 105/200 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу:… Также собственниками данной квартиры являются сын М. М.Р. — 40/100 долей в праве, и сама М. — 15/200 долей в праве на квартиру.
Регистрация права за Я-выми на спорную квартиру приостановлена лишь в связи с тем, что определением суда от 3 февраля 2012 года был наложен запрет на совершение регистрационных действий.
Вместе с тем, приостановление государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к Я-вым не является основанием для признания недействительным договора мены. После передачи владения недвижимым имуществом Я., что подтверждается имеющимся в материалах дела передаточным актом, но до государственной регистрации права собственности, они являются законными владельцами этого имущества и имеют право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В настоящее время договор мены никем не оспорен.
Указанные обстоятельства, в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 61), также исключают возможность удовлетворения иска С. о понуждении М. заключить с ним договор купли-продажи спорной квартиры.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд первой инстанции правильно разрешил возникший спор. Предусмотренных законом обстоятельств, которые могли бы послужить основанием к отмене или изменению постановленного судом решения, в жалобе не приводится.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Ивановского районного суда Ивановской области от 31 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. — без удовлетворения.

Здравствуйте, Сергей! Ваш вопрос нуждается в серьезном уточнении. Так, Вы пишете, что

Квартира находится в соцнайме ( выдана как переселенцам)

В этой фразе можно усмотреть противоречие. Если квартира гражданам выдана именно как вынужденным переселенцам, то с ними должен был быть заключен договор найма специализированного жилого помещения (а именно — жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; п.5 ч.1 ст.92, ст.ст.97, 100 ЖК РФ) на срок, не превышающий срок действия статуса вынужденного переселенца (п.11 Правил предоставления вынужденным переселенцам и членам их семей жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.11.2016 № 1194). Такой договор найма, как и любой иной договор найма специализированного жилого помещения, предполагает меньший объем прав нанимателя; в частности, отсутствует право приватизации данного жилого помещения (ч.3 ст.92 ЖК РФ).  

Если же квартира действительно

находится в соцнайме

 , то очень странно выглядит ссылка на то, что она была «выдана как переселенцам», поскольку договор соцнайма заключается с гражданами, состоящими на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договору социального найма, а не с переселенцами, беженцами и т.п.

Поэтому в данной ситуации прежде всего нуждается в уточнении правовое основание (конкретный вид договора найма), в соответствии с которым данные граждане занимают данное жилое помещение. Если это договор найма специализированного жилого помещения, то описанная Вами схема нежизнеспособна (т.к. приватизировать данное жилое помещение нельзя).

Если же речь действительно идет о договоре социального найма, то препятствий для заключения предварительного договора нет, т.к. предварительный договор не является основанием перехода права собственности от продавца к покупателю, а только фиксирует обязательство сторон заключить основной договор в будущем (п.1 ст.429 ГК РФ). Важным моментом при этом будет указание на срок заключения основного договора, а также на обязательства сторон (обязательство продавца осуществить приватизацию жилого помещения и обязательство покупателя по погашению имеющейся задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги).

С уважением, А.Д.Руслин.

Добрый день!

К сожалению такой договор будет юридически ничтожным с момента его заключения и даже не будет требовать дополнительного признания его таковым судом, так как не будет соответствовать требованиям закона.

Ничтожной признается сделка, которая недействительна по основаниям, предусмотренным законом с момента ее совершения, независимо от признания ее судом таковой.

К ничтожным относятся сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ); совершенные с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); мнимые или фиктивные; притворные (с целью скрыть другую сделку); совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ), несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 172 ГК РФ).

Договор купли-продажи, в том числе предварительный договор купли-продажи   в соответствии с требованиям 

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В тексте договора купли -продажи в обязательном порядке указывается, что Продавец, действующий на основании… и далее указывается  свидетельства  о регистрации  права собственности, так как собственником недвижимости человек становится только с момента государственной регистрации .

Либо указывается, что Продавцом является лицо, действующее по доверенности от имени собственника.

В Вашем же  случае собственником на момент заключения предварительного договора является муниципалитет или администрация, которая не выдавала никаких доверенностей на подписание предварительного договора купли-продажи. Более того, не имела и намерений на продажу.

Более того, жилье возможно вообще не подлежит приватизации, так как к примеру, ранее лица, пытающиеся с вами провести  данную сделку уже являлись участниками приватизации.

Кроме того, если изучите судебную практику, то при отказе в последующей продаже имущества или продаже в итоге квартиры другим лицам, суды в понуждении к сделке или в переводе сделки, к сожалению  отказывают.

Взыскать удается только  затраты на оплату долгов ито если будущий покупатель берет с будущих продавцов расписку о взятии этих денежных средств в долг.

Но также вы должны понимать, что получить решение суда о взыскании долга вы получите, а вот фактически в последующем получить эти деньги с должника  уже с помощью приставом не всегда  удается, так как речь идет как правило о «маргинальных личностях».

Удачи Вам!