Вы заказали консультацию трех юристов.
Возможно ли выделить доли детям в квартире в регионе, чтобы упростить процесс продажи/покупки
Это делать не нужно, т.к. у вас потом возникнут проблемы с продажей квартиры в ипотеке с вложенным маткапиталом.
Опека навряд ли вам вообще одобрит продажу вашей ипотечной при наличии долей детей в другой квартире.
К тому же навряд ли вообще вам разрешат выделить доли детям вместо ипотечной квартиры при ее продаже в квартире жены, т.к. сделки с долями детей согласно ст. 37 ГК РФ между близкими родственниками запрещены.
В вашей ситуации нужно для начала попасть на предварительную консультацию в органы опеки и честно рассказать, что у вас есть квартира в ипотеке с долями детей и вы хотите купить другую квартиру продав ипотечную с выделением долей во вновь приобретенной. По крайней мере вам скажут как это лучше сделать. При этом нужно упомянуть, что есть квартира жены в регионе.
В данной ситуации маловероятно, но может быть вам разрешат продать квартиру с долями детей, положив деньги от продажи долей детей на счета детей + подарить такие же доли в квартире жены, хотя это и запрещено по ст. 37 ГК РФ.
Или же все-таки вам разрешат продать вашу ипотечную квартиру, но одновременно с покупкой другой квартиры, где вы обязаны выделить доли детям. Но в этом случае вам тогда нужно будет предоставлять договор продажи ипотечной + ПДП новой квартиры одновременно.
Для начала выделите доли детям в ипотечной квартире по соглашению о выделении долей по маткапиталу. Нотариус не нужен. Простая письменная форма. Получаете выписку из ЕГРН, где доли детей и в опеку. При этом советую выделить доли по маткапиталу соразмерно маткапитала, т.е. это получаются микродоли. Вот так и выделяйте, потому что потом будет проще в опеке получать разрешение на продажу и покупку другой квартиры, где будут такие же либо чуть больше доли.
Орган опеки и попечительства не выдаст Вас постановление с согласием на отчуждение долей несовершеннолетних детей в жилом помещении, если Вы предоставите аналогичные доли в жилом помещении, расположенном в другом регионе, если стоимость этого жилого помещения значительно ниже стоимости продаваемого жилого помещения, и как следствие, новые выделенные доли детей будут по стоимости ниже тех, которые были в продаваемом жилом помещении.
Далее продолжу.
При решении вопроса о согласии на продажу долей в жилом помещении, принадлежащим несовершеннолетним, орган опеки и попечительства также учитывает и характеристики жилого помещения, а не только его общую площадь, Так, будут учитываться и обстоятельства, где обучаются дети, какие дошкольные учреждения они посещают, и где эти учреждения расположены относительно продаваемого жилья и квартиры в регионе.
Если по всем этим вопросам положение несовершеннолетних ухудшается, то согласие органа опеки и попечительства на продажу долей несовершеннолетних Вы не получите.
Уж лучше выдать нотариально удостоверенное обязательство выделить доли детям во вновь приобретаемом жилом помещении большей площади и находящемся в этом же населенном пункте. Но и это надо изначально обсудить с органами опеки и попечительства.