Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Законно ли требования арендодателя?
Добрый день. У нас был перезаключен договор аренды с арендодателем на нежилое помещение. В договоре указано было, что оплата должна происходить за расчетный месяц до 7 числа расчетного месяца. В старом договоре было указано до 07 числа, следующего за расчетным. Счет на оплату как прежде выставлялись в электронном виде (Сбис) в последний день расчетного месяца. Сейчас арендодатель выставляет неустойку за последние 3 года, так как мы оплачивали исходя из выставленного счета. Законно ли требования арендодателя?
Здравствуйте!
Требования арендодателя о взыскании неустойки за последние 3 года в описанной ситуации могут быть оспорены по следующим основаниям:
1. Фактическое изменение условий договора (ст. 310 ГК РФ)
— Если арендодатель продолжал выставлять счета в последний день расчетного месяца (как в старом договоре), а арендатор исправно оплачивал на основании этих счетов, это может свидетельствовать о молчаливом согласии сторон на изменение порядка расчетов. Суды часто признают такие действия согласованной модификацией договора, даже если формально текст договора не изменялся.
2. Невозможность исполнения обязательства (ст. 309, 406 ГК РФ)
— Новый договор требует оплаты до 7 числа расчетного месяца, но арендодатель выставляет счет только в последний день этого же месяца. Это создает невозможность своевременной оплаты для арендатора. Суд может признать, что арендодатель самостоятельно нарушил сроки, лишив арендатора возможности выполнить обязательство.
3. Пропуск срока исковой давности (ст. 196 ГК РФ)
— Общий срок исковой давности — 3 года. Если неустойка начисляется за периоды, которые превышают этот срок, требования за их взыскание могут быть отклонены. Однако за каждый месяц просрочки срок давности считается отдельно. Например, если последняя просрочка была в июне 2023 года, то за июнь 2020 года срок давности уже истек.
4. Принцип добросовестности (ст. 1, 10 ГК РФ)
— Арендодатель, зная о том, что счета выставляются в конце месяца, не мог разумно ожидать оплаты до 7 числа этого же месяца. Требование неустойки в такой ситуации может быть расценено как злоупотребление правом .
5. Отсутствие уведомления о нарушении
— Если арендодатель не предъявлял претензий ранее и продолжал принимать оплату, это может свидетельствовать о фактическом согласии с порядком расчетов. Суды часто отказывают во взыскании неустойки, если кредитор не реагировал на нарушения своевременно.
---
Рекомендуемые действия:
1. Проверьте договор :
— Уточните, как в новом договоре прописаны сроки выставления счетов и последствия их несвоевременного направления .
— Изучите условия о неустойке: ее размер, порядок расчета, ограничения.
2. Соберите доказательства :
— Сохраните все счета от арендодателя с датами их выставления.
— Подготовьте выписки по платежам, подтверждающие оплату в соответствии с этими счетами.
3. Направьте арендодателю письменный отказ :
— Укажите, что его действия (позднее выставление счетов) сделали исполнение обязательств невозможным.
— Сослайтесь на ст. 310, 406 ГК РФ и принцип добросовестности.
4. Обратитесь к юристу :
— Для анализа договора, подготовки претензии и защиты в случае судебного спора.
Вывод: Требования арендодателя выглядят необоснованными, если вы оплачивали счета в соответствии с его же действиями (поздним выставлением). Однако окончательный ответ зависит от деталей договора и практики взаимодействия сторон.
Здравствуйте!
Требования арендодателя о взыскании неустойки за последние 3 года могут быть оспорены, но их законность зависит от нескольких факторов:
1. Условия договора и их исполнение
— В новом договоре указано, что оплата должна производиться до 7 числа расчетного месяца (например, за январь — до 7 января). Если арендатор платил позже (например, до 7 февраля), формально это нарушает условия договора.
— Однако если арендодатель фактически принимал платежи без претензий и продолжал выставлять счета в конце расчетного месяца (как в старом договоре), это может свидетельствовать о молчаливом согласии на изменение сроков (ст. 309, 310 ГК РФ). Суды часто учитывают сложившуюся практику взаимоотношений сторон.
2. Срок исковой давности
— Общий срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ). Если неустойка начисляется ежемесячно, срок давности считается отдельно для каждого просроченного платежа. Требования за периоды старше 3 лет могут быть отклонены.
3. Порядок выставления счетов
— Если в договоре не указано, что арендодатель обязан выставить счет заранее (до наступления срока оплаты), арендатор может argue, что задержка в выставлении счетов (в последний день месяца) не позволила вовремя оплатить (например, за январь счет выставлен 31 января, а оплата должна быть до 7 января — это логически невозможно). Это может быть основанием для оспаривания неустойки.
4. Соразмерность неустойки
— Суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения (ст. 333 ГК РФ). Например, если арендодатель не понес убытков из-за задержек, сумма неустойки может быть снижена.
Рекомендации арендатору:
1. Проверьте договор :
— Есть ли в нем условие о предварительном выставлении счетов? Если арендодатель выставлял их позже срока оплаты, это нарушение с его стороны.
— Указан ли в договоре порядок изменения условий? Если изменения требуют письменной формы, а ее нет, арендодатель может настаивать на первоначальных условиях.
2. Соберите доказательства :
— Чеки/выписки об оплате, переписку с арендодателем, счета с датами выставления. Если арендодатель не оспаривал оплату ранее, это подтверждает его согласие с фактическим порядком расчетов.
3. Заявите о пропуске срока давности :
— Если часть требований выходит за рамки 3 лет, заявите об этом в суде (ст. 199 ГК РФ).
4. Попробуйте договориться :
— Предложите арендодателю заключить соглашение о взаимозачете или рассрочке. Иногда проще урегулировать спор без суда.
5. Обратитесь к юристу :
— Анализ договора, претензий и практики взаимоотношений поможет выработать стратегию защиты. Если дело дойдет до суда, потребуется профессиональное представительство.
Итог: Требования арендодателя могут быть частично законными, но высока вероятность их уменьшения или отказа в удовлетворении, особенно если:
— Истек срок давности;
— Арендодатель нарушал порядок выставления счетов;
— Фактически стороны действовали по старому графику оплаты.