Уважаемая Лилия, здравствуйте!
Увы, но без согласия банка здесь ничего не сделать.
1.Согласно анализа статьи 346 ГК РФ, предмет залога (в данном случае дом, находящийся в ипотеке) не может быть отчуждён или перераспределён без согласия залогодержателя (банка). Это значит, что любые изменения в составе собственников, включая выделение долей ребёнку или выход одного из собственников, возможны только с письменного согласия банка.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1cc4d260930590c071fac7ffdecf85aa63d72ad7/
Кроме того, если ипотека была оформлена с использованием материнского капитала, Вы обязаны выделить доли всем членам семьи (включая ребёнка) после полного погашения ипотеки (ст.10 Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Однако, если Вы хотите выделить доли до погашения ипотеки, потребуется согласие банка и органов опеки, так как интересы несовершеннолетнего ребёнка затрагиваются (ст.37 ГК РФ)
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64872/2189b09639d1af2baefd5a961675b0b99b8a7652/
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/
2. Если Вы оба (вы и муж) являетесь заёмщиком и созаёмщиком по ипотечному договору, то изменение условий договора (например, вывод вас из числа заёмщиков) также возможно только с согласия банка. Это регулируется статьёй 450 ГК РФ, которая предусматривает изменение или расторжение договора только по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом.
Порядок действий следующий
— Обратитесь в банк с заявлением о согласии на выделение долей. Банк может потребовать дополнительные документы, подтверждающие, что выделение долей не нарушит его интересы как залогодержателя.
— После получения согласия банка обратитесь в органы опеки для согласования выделения доли ребёнку. Органы опеки проверят, чтобы права ребёнка не были ущемлены.
— После получения всех согласований оформите договор о выделении долей у нотариуса и зарегистрируйте изменения в Росреестре.
После выделения долей Вы сможете продать дом, но только с согласия банка и органов опеки, так как в сделке участвует имущество, принадлежащее несовершеннолетнему. Органы опеки потребуют, чтобы ребёнку была предоставлена равноценная доля в другом жилье.
-------
С уважением!
Увы, но такой вариант маловероятен, поскольку нарушаются права банка на залоговое имущество, если несовершеннолетнему ребенку будет выделено 50%, да и отчуждение залогового имущества (и даже изменение правового статуса) возможно только с письменного согласия банка-залогодержателя согласно ст. 346 Гражданского Кодекса РФ:
Да и если Вы оба по договору ипотеки заемщик и созаемщик — то изменить такой договор с выводом одного из Вас из договора также возможно только при согласии банка (статья 450 Гражданского Кодекса РФ).
Рекомендую Вам сначала обратиться в банк. В каждом банке разработан свой алгоритм действий разрешения подобных ситуаций, и если с учетом платежеспособности Вашего супруга и отчуждения Вашей доли ему банк даст согласие на заключение брачного договора и изменение условий ипотечного договора, то сможете так и действовать.
Но вряд ли банк даст согласие на отчуждение Вашей доли ребенку, а не супругу, т.к. если оплата ипотеки не будет производиться, то обратить взыскание на долю ребенка будет невозможно, чем нарушаются права банка.