Возможно ли построить на данном зу индивидуальный жилой дом?

Здравствуйте, Наталья!

Возможно, строительство индивидуального дома на участке, находящемся в территориальной зоне ОЖ, запрещено, так как для этой зоны установлены ограничения на виды разрешённого использования.  

Обычно такие ограничения связаны с наличием зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). К ним относятся, например, территории рядом с ЛЭП, аэропортами, природными заповедниками, памятниками истории и культуры, водоохранные, рыбоохранные зоны и охранные зоны вокруг трубопроводов и магистралей.  345

Узнать, имеет ли земельный участок ограничения, можно, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также можно воспользоваться публичной кадастровой картой, чтобы определить, расположен ли участок в границах ЗОУИТ.  

Если остались у вас вопросы  пишите мне  в  Сообщения

Отблагодарить

Здравствуйте, Наталья!

Согласно выписке из ЕГРН, Ваш участок относится к землям населенных пунктов, что в целом допускает строительство жилых домов, если ВРИ это позволяет 
ВРИ «под жилой дом» не входит в действующий классификатор ВРИ

 классификаторе для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС) используется ВРИ с кодом 2.1 — «Для индивидуального жилищного строительства», который предусматривает возведение дома высотой до 3 этажей (не выше 20 метров) для проживания одной семьи.
ВРИ «под жилой дом» — это устаревшая формулировка, которая использовалась в документах до унификации классификатора. Она обычно приравнивается к ИЖС, так как исторически означала возможность строительства индивидуального жилого дома. Однако в Вашем случае администрация ссылается на зонирование, что создает конфликт.
Территориальная зона ОЖЗона ОЖ (общественно-жилая) в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования обычно предназначена для размещения объектов общественного назначения (школы, больницы, магазины) с возможностью жилой застройки, но не всегда ИЖС.

В ПЗЗ зона ОЖ может включать многоэтажную застройку или блокированные дома (таунхаусы), но индивидуальное жилищное строительство может быть исключено как основной вид использования.

Это объясняет отказ администрации: несмотря на ВРИ в ЕГРН, зонирование (ПЗЗ) имеет приоритет в регулировании строительства (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).

Если старый дом на участке существовал до установления зоны ОЖ, его наличие могло быть легальным, но снос и строительство нового дома требуют соответствия текущим ПЗЗ.
Устаревший ВРИ «под жилой дом»ВРИ «под жилой дом» в ЕГРН может быть зафиксирован с момента предоставления участка (возможно, до 2015 года, когда классификатор ВРИ еще не был унифицирован). Согласно судебной практике, если ВРИ в ЕГРН не соответствует классификатору, его интерпретируют в соответствии с историческим назначением участка и текущими нормами.

На данный момент строительство индивидуального жилого дома на Вашем участке невозможно без изменения ВРИ или зонирования, так как зона ОЖ в ПЗЗ не предусматривает ИЖС.
ВРИ «под жилой дом» исторически соответствует ИЖС, но его устаревшая формулировка не имеет силы перед ПЗЗ, которые регулируют текущие виды использования.

 РЕКОМЕНДУЮ:1)Запросите в администрации муниципального образования  актуальные ПЗЗ и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) через Госуслуги или МФЦ.
Проверьте, какие виды использования допускаются в зоне ОЖ (основные, условно-разрешенные). Если ИЖС возможно как условно-разрешенный вид, подайте заявление на его согласование (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ). Это потребует публичных слушаний.
2) Измените ВРИ: Подайте заявление в администрацию через МФЦ о приведении ВРИ в соответствие с классификатором (замена «под жилой дом» на «Для ИЖС»). Если ПЗЗ допускают ИЖС, администрация согласует изменение.
Если ПЗЗ не допускают ИЖС, изменение ВРИ будет отклонено.
3) Измените зонирование: Если зона ОЖ исключает ИЖС, подайте ходатайство в администрацию об изменении территориальной зоны на Ж-1 (зона индивидуальной жилой застройки). Это сложный процесс, требующий обоснования (например, участок исторически использовался под жилой дом) и публичных слушаний.
Альтернативно, запросите включение ИЖС как условно-разрешенного вида в зоне ОЖ.
4) Судебный путь: Если администрация откажет в изменении ВРИ или зонирования без объективных оснований, подайте иск в районный суд по месту нахождения участка. В иске требуйте признать отказ незаконным и обязать администрацию согласовать строительство

Вид разрешённого использования (ВРИ) «Под жилой дом» в классификаторе «Разрешённое использование (назначение)». В классификаторе есть коды, соответствующие различным видам ВРИ, в том числе: 40101 Н — «Под индивидуальный жилой дом», 40102 Н — «Под дачи», 40103 Н — «Под жилой дом». Актуальный классификатор утверждён приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412.

Добрый день.

Исходя из Ваших вводных:

1). Зона общественно-жилого назначения (ОЖ) предназначена для формирования многофункциональной жилой и общественной застройки с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций местного и районного значения.

Зона присваивается не конкретному участку, а в границах определенной территории, в которую может попасть серия земельных участков.

ЗУ в этой зоне не предназначены для индивидуального частного дома. Они предназначены для строительство многоквартирного жилого дома малоэтажной застройки или иных строений (дома культуры, магазины и ряд других).

2). Вы указываете, что на участке ранее стоял жилой дом (как понимаю, частный), который снесли.

Для точного ответа в Вашем вопросе не хватает данных, но разберу два варианта:

2.1. Если право собственности на тот дом было оформлено, то скорее всего зона присваивалась уже значительно позже строительства дома. И дом был узаконен как уже фактически построенный ранее (в т.ч., возможно, до присвоения зоны). В этом случае, если Вы не снимали тот дом с кадастрового учета еще (а просто снесли), то фактически он существует на бумаге. Некоторые люди в таком случае строят дом, схожий по периметру расположения на участке и по площади и живут «как в старом доме». Но, конечно, это чревато вопросами при подключении коммуникаций. 

Но я бы посоветовал начать со следующего: инициировать через администрацию внесение изменений в привязку к зоне Вашего ЗУ в связи с тем, что на участке уже существует (хоть уже и по документам) жилой дом и Вы просите устранить ошибку в наименовании зоны (лучше было это делать до сноса, конечно). В ряде случаев это может помочь. И уже после смены зоны — строить новый дом по параметрам, которые Вам нужны. 

2.2. Если права собственности на дом не было, а он просто стоял на участке, то это аналог самостроя. Но есть нюанс, связанный с соотношением дат строительства и присвоения зоны. В этом случае правильной последовательностью было бы сначала узаконить постройку (скорее всего через суд), и далее по схеме, которую я описал в п.2.1. 

В любом случае, Вы можете заявиться уже сейчас на смену зоны. Но Вам могут отказать.