Есть ли какие то положительные подобные судебные практики?

Question

Здравствуйте. У меня есть земельный участок 5.67 соток в СОБСТВЕННОСТИ ( в частной),в черте г.Казани,внутри посёлка,на улице с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. 3 года назад я из зоны ИЖС легко перевёл в ВРИ ЗУ-"торговые объекты,магазины S до 400 кв.м.,объекты культурно-досуговой деятельности" (по ГПЗУ тогда был это вид основной и перевод был лишь по заявлению в МФЦ,без публичных слушаний). Почти 2 года назад я заказал проекты (эскизный и рабочий)в проектной организации,согласовал их в архитектуре города и получил официальное разрешение на строительство (РнС) сроком на 1 год и 19 суток (я не заметил этот срок изначально,думал,что на 10 лет). В разрешённый законный срок РнС построил магазин в строгом соответствии с проектом. После завершения строительства случайно увидел,что срок разрешения на строительство истёк несколько месяцев назад. Старое ГПЗУ у меня было просрочено,я получил новое,чтобы заново получить РнС. В новом ГПЗУ на данный ЗУ ВРИ основной-ИЖС теперь,а магазины,объекты культурно-досуговой деятельности уже установлены В УСЛОВНЫХ ВРИ.Я заказал новую выписку из ЕГРН на ЗУ,по итогу у меня там написано,что мой ЗУ имеет так же фактически коммерческий статус :"торговые объекты,магазины S до 400 кв.м.,объекты культурно-досуговой деятельности"и не изменился ВРИ,но ГПЗУ как бы уже противоречит выписке из ЕГРН. Проектная организация требует от меня осуществить перевод ЗУ путём публичных слушаний и вписать ВРИ ЗУ:такой же как и уже он имеет статус на данный момент :"торговые объекты,магазины S до 400 кв.м.,объекты культурно-досуговой деятельности",мотивируя тем,что данные виды уже в условных,а не в основных по ГПЗУ.(Им нужно пересогласовать в архитектуре города мой проект,чтобы получить РнС,иначе архитектура не согласует,так ответил якобы им архитектор города). Вопрос... 1)Я построился законно в период удивительно короткого действия РнС при коммерческом статусе ЗУ (даже срок РнС нелепый какой то). 2)Имею на данный момент статус ЗУ по документам (выписка из ЕГРН и по кадастровой базе)-коммерческий участок :"торговые объекты,магазины S до 400 кв.м.,объекты культурно-досуговой деятельности" ,а по новому ГПЗУ имею противоречие,т.к.эти ВРИ уже в условных видах. Нужно ли мне делать перевод ЗУ теперь уже по новому ГПЗУ с помощью публичных слушаний? (фактически в то,что уже вписано по ВРИ ЗУ). 3)Если я построил коммерческое здание не по самострою,а по РнС в законные сроки,то могут ли его обязать по суду сменить статус, например,на индивидуальный жилой дом или баню в случае отказа смены статуса ВРИ ЗУ через публичные слушания? 4)Имеют ли вообще это здание снести по суду? (беспредел конечно,в это слабо вериться,но мысли и такие есть,могут ли вообще на такое пойти суд?). 5)Может ли суд оставить всё как есть-без публичных слушаний оставить существующий ВРИ ЗУ ("торговые объекты,магазины S до 400 кв.м.,объекты культурно-досуговой деятельности" )и обязать отдел архитектуры Казани продлить мне РнС и дать мне возможность осуществить ввод в эксплуатацию объекта и последующее оформление в собственность коммерческого здания? -Есть ли какие то законные рычаги воздействия (статьи,постановления) по которым можно будет решить мой вопрос? -Есть ли какие то положительные подобные судебные практики? *К сведению ещё такой момент: когда участок отмежёвывался много лет назад-по ГПЗУ минималка на ИЖС была 4 сотки,по новым правилам уже минималка на ИЖС 10 соток. Новый ГПЗУ противоречит самому себе-пишут,что сейчас участок находится в зоне ИЖС уже,но в таблице указали минимальный размер участка под ИЖС 10 соток. Перевести теперь в ИЖС фактически-не законно,т.к.площадь участка 5.67 соток всего.

Курбан Уденазаров · Answer

Давайте детально проанализируем вашу ситуацию и определим последовательность дальнейших действий. Анализ ситуации: Текущие факты: Вы владеете земельным участком площадью 5.67 соток в городе Казань. Участок был переведён из зоны ИЖС в зону «торговых объектов и магазинов до 400 м²». Срок разрешения на строительство истек несколько месяцев назад. Новый ГПЗУ устанавливает, что зона вашего участка стала зоной ИЖС («Индивидуальное жилищное строительство»), но фактический статус участка остался прежним («торговля»). Новое ГПЗУ ставит условие перевода участков обратно в зону ИЖС через проведение публичных слушаний. Фактически построить частный дом на участке нельзя, потому что минимальная площадь участка для ИЖС составляет 10 соток, а у вас меньше. Ответы на поставленные вопросы: 1. Законность постройки: Поскольку вы построили торговый объект согласно выданному разрешению на строительство (РнС), ваша постройка считается законной в пределах указанного периода действия РнС. Проблема возникает из-за истечения срока действия РнС и несоответствия нового ГПЗУ фактическим данным. 2. Необходимость перевода через публичные слушания: Учитывая новые требования ГПЗУ, формально вам потребуется пройти процедуру публичных слушаний, чтобы сохранить действующий ВРИ («торговые объекты»). Иначе возможен риск признания незаконности торговой деятельности и возможных санкций. Тем не менее, вы можете опираться на следующие аргументы: Ваш участок сохраняет официальный статус коммерческой территории («торговые объекты») согласно выписке из ЕГРН. Изменение вида разрешенного использования произошло не по вашей инициативе, а по изменениям в ГПЗУ. Возможен путь обжалования изменений ГПЗУ через суд, доказывая неправомерность внесения ограничений в виде перехода участка в зону ИЖС при несоблюдении минимальной площади участка (10 соток). 3. Возможность суда изменить назначение здания: Теоретически суд может потребовать изменение назначения здания, но в вашем случае риски минимальны, так как стройка осуществлялась на основании действовавшего РнС и установленного ВРИ. Переход участка обратно в зону ИЖС невозможен ввиду недостаточной площади земли. 4. Может ли здание быть снесено судом: Вероятность сноса крайне низкая, так как здание построено законно, согласно выданному РнС. Тем не менее, теоретически такое требование может появиться, если удастся доказать, что эксплуатация торгового объекта негативно влияет на окружающую среду или нарушает интересы жителей района. 5. Возможности продления РнС и ввода в эксплуатацию: Вы можете попробовать восстановить срок действия разрешения на строительство, ссылаясь на допущенные технические ошибки в оформлении документации. Если вы докажете правомерность предыдущего РнС и невозможность своевременного завершения процедуры согласования из-за административных ошибок, суд может встать на вашу сторону. Также возможна подача иска в суд с целью признать новый ГПЗУ недействительным в части установления обязательного перевода участка в зону ИЖС, сославшись на несоответствие минимальным требованиям площади участка для индивидуального жилищного строительства. Предложения по действиям: Проверьте историю изменений ГПЗУ и подтвердите законность перевода участка в торговую зону первоначально. Подготовьте юридически грамотное возражение на изменения ГПЗУ, обосновывая свою позицию соблюдением действующего законодательства. Закажите независимую экспертизу соответствия строительного проекта техническим регламентам и нормативам. Подайте жалобу в прокуратуру на неправомерные действия органа местной власти, установившего нереализуемые требования (перевод участка в ИЖС при недостаточности площади). Параллельно начните подготовку к возможному судебному процессу с привлечением адвоката. Заключение: Несмотря на сложность ситуации, у вас есть хорошие перспективы отстаивания своей позиции. Основное направление борьбы заключается в доказательстве факта незаконного изменения ГПЗУ и невозможности осуществления требований о переводе участка в зону ИЖС.