Насколько юридически значима оговорка в ДКП о возврате недвижимости при непоступлении оплаты?

Добрый день.

А как происходит оплата?

Через аккредитив или путем перевода покупателем денег продавцу?

Здравствуйте! 

 В случае с недвижимостью, переход права собственности происходит с момента государственной регистрации ( п. 1 ст. 223 ГК РФ ), и его аннулирование возможно только через суд или по согласию сторон, если это предусмотрено законом.
Договор может предусматривать условия расторжения в случае невыполнения обязательств одной из сторон. Однако, процедура аннулирования регистрации права собственности должна соответствовать установленным законом процедурам.
Реализация такой оговорки  на практике может  создать трудности. Например, аннулирование регистрации права собственности обычно требует судебного разбирательства, если стороны не могут прийти к соглашению.
 Если обе стороны согласны с условиями оговорки и готовы добровольно выполнить указанные действия, это может упростить процесс. Однако важно, чтобы такие условия были четко прописаны и не противоречили закону.
Для покупателя и продавца важно понимать риски и последствия таких условий. Покупателю может быть сложно освободить помещение в кратчайшие сроки, а продавцу — вернуть полученные средства, если они уже были потрачены или переведены.

Здравствуйте! 
Если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу.

Т.е если будет проведена регистрация, то наличие данного пункта никак не обяжет покупателя от, если он задумал, недобросовестных действиях без подачи в суд.

Но данная формулировка точно сиграет роль в судебном процессе так как при ситуации, когда покупатель не перечислил денежные средства после регистрации права собственности и продавец подал в суд с просьбой расторгнуть договор и вернуть ему квартиру Верховный Суд пояснил, что в этом случае продавец не имеет права на возврат квартиры. Поскольку он свою часть исполнил полностью: договор зарегистрирован, квартира покупателюпередана, а согласно ГК, ни одна из сторон не может требовать того, что было исполнено ею по договору до его расторжения, если иное прямо не указано в законе или договоре. В законе таких норм нет, в договоре стороны тоже такие правила не предусмотрели (не написали, что в случае, если одна из сторон не выполнит свою часть сделки, — другая сторона имеет право расторгнуть договор и получить назад все, исполненное ею по договору до его расторжения). Поэтому в данном случае продавец имеет право потребовать у покупателя деньги и проценты за их несвоевременную уплату, но не квартиру.
(Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ N 5-В08-8 от 3 июня 2008 г.)
 

Здравствуйте! Регистрация перехода права это завершение сделки (ст. 131 ГК РФ). Аннулирование возможно только по решению суда (например, при признании сделки недействительной) или до момента внесения записи в ЕГРН (по совместному заявлению сторон). После регистрации автоматическое аннулирование по Вашему соглашению невозможно, тут нужна полноценная обратная сделка (дарение/купля-продажа обратно) с новой регистрацией.

По условию об освобождении помещения, если аннулирование регистрации невозможно (как указано выше), то и обязанность немедленно освободить помещение утрачивает связь с условием об оплате. Выселить можно только в судебном порядке при наличии оснований.

Вы пытаетесь условно отложить переход права собственности до оплаты, но право переходит в момент регистрации в ЕГРН, независимо от факта оплаты. Оплата это денежное обязательство, не влияющее на переход права, если в ЕГРН не зарегистрировано обременение (например, залог до оплаты).

Поэтому сама оговорка значима как обязательство Покупателя оплатить, но механизм автоматического «отката» сделки не соответствует закону и не будет исполнен Росреестром. Лучше зарегистрировать залог недвижимости в обеспечение оплаты, использовать банковскую ячейку с условием выдачи денег после регистрации и прописывать неустойку за просрочку оплаты после регистрации перехода права.

Здравствуйте. 

1. Формулировка вполне юридически значима. В законодательстве нет каких-либо норм, которые однозначно делали бы ее ничтожной.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статья 421 ГК РФ. 

Другое дело, что есть гораздо более эффективные механизмы контроля оплаты (например, безопасная сделка через банк или предварительная оплата по договору с последующей регистрацией), чем изложенный в договоре. 

И, конечно, некоторые части формулировки могут вызывать вопросы. В частности, очевидно что под «аннулированием» имеется в виду «расторжение», но все же первой процедуры как таковой не существует. 

2. В связи с чем возник вопрос? Вы покупатель или продавец? 

Здравствуйте, Анатолий.

1. Имеются юридические ошибки.

после дня регистрации ДКП недвижимости,

а)  договоры купли-продажи недвижимого имущества не подлежат гос.регистрации с 01.03.2013 г. Регистрации подлежит только переход права собственности, а не договор.

б) нет в законодательстве такого понятия как «аннулирование договора», есть расторжение договора или признание сделки недействительной. Оснований недействительности в любом случае тут не будет.

в)

 подать документы на аннулирование регистрации права собственности Покупателя 

С учетом п. «б» — договор расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке. При отсутствии соглашения сторон он расторгается судом при существенных нарушениях, т.е. тогда, когда одна из сторон в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении. (см. ст.450 ГК РФ).

2. Наступление поименованных в договоре последствий в виде обязанности обеих сторон представляется неисполнимым,  поскольку  в любом случае допускается гипотетическая ситуация, что покупатель  проигнорирует  положения договора,  а Продавец для защиты своих прав будет вынужден обращаться в суд.

При отсутствии расчетов суд и без данных положений расторгнет договор.

При расчетах позже двух дней -цель достигается, продавец продает свою недвижимость и получает деньги, помимо этого, получает право требовать выплаты процентов по ст.395 ГК РФ;  покупатель приобретает недвижимость. И тогда вопрос: а зачем все это в договоре?

Рекомендация: предусматривать в договоре иные механизмы обеспечения прав Продавца в части расчетов — акрредитив, например.

Все остальные моменты могут быть рассмотрены индивидуально в чате.

С уважением