Нужно ли уведомлять соседей о продаже дома и доли земли на общем участке при отдельных строениях?

Question

Здравствуйте, нужно ли уведомлять соседей при продаже дома на общем долевом участке, если мой дом - отдельное здание через забор? Мой дом находится на общем долевом участке с единым кадастровым номером. Дом двух моих соседей является одним строением и поделён на два хозяина, а мой дом стоит отдельно через забор и здание имеет свой кадастровый номер. При продаже дома и доли земли нужно уведомление соседей в праве преимущественной покупки? И нужно ли его оформлять нотариально? В агентстве сказали не нужно согласие, соседка говорит нужно, грозится пойти в суд ссылаясь на 250-ую статью, нотариус сослался на редакцию этой же статьи от 2022 года и сказал что не нужно теперь уведомлять соседей по общей долевой если дом стоит отдельно (прикладываю статью, которую предоставил нотариус). Спасибо за ответ заранее!

Ольга Смирнова · Answer

Здравствуйте! Ключевой момент здесь – наличие у вашего дома собственного кадастрового номера. Это говорит о том, что, с точки зрения закона, ваш дом – это отдельный объект недвижимости, а не просто часть общей постройки. Статья 250 ГК РФ регулирует преимущественное право покупки доли в общем имуществе. Однако, если вы продаете свой дом (с отдельным кадастровым номером) и связанную с ним долю земли, а не просто долю в общем участке, норма о преимущественном праве покупки не применяется. Важно понимать суть сделки: вы продаете самостоятельный объект недвижимости, а доля земли продается вместе с ним.

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте! Нотариус правильно сослался на статью 250 ГК РФ, но только в редакции Федерального закона от 24.07.2023 N 351-ФЗ. В этой редакции сказано: 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса . А в п. 2 ст. 259.2 ГК РФ сказано следующее: 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь . Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны. То есть доля в праве собственности на земельный участок (которую Вы продаёте вместо с Вашим домом, имеющим отдельный кадастровый номер) следует судьбе Вашего дома. И эта доля не может быть отчуждена отдельно от Вашего дома. Тем более, если нотариус будет удостоверять договор купли-продажи Вашего дома и доли в праве на земельный участок, то у соседки нет шансов оспорить договор и перевести на себя права по этому договору на основании ст. 250 ГК РФ.