Как оформить пункт договора при продаже участка СНТ с неуточненными границами и ошибками

Добрый день! Да, согласно ст 26 218-ФЗ от 13.07.2015 года будет приостановка если 

 в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка

за время приостановки до 6 месяцев можно решить вопрос с уточнение границ и устранением реестровой ошибки.

Можно также составить предварительный договор купли-продажи (ст 429 ГК РФ), где обговорить все варианты исправления, установить срок и  после исправления подать в Росреестр основной договор. 

То что вы предлагаете, не уверена что сработает, во всяком случае реестровая ошибка и пересечения точно влекут за собой приостановку, у меня на практике так и бывало. 

заявление приостанавливается, если 

границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости, а также случаев, предусмотренных пунктом 20.1 настоящей части и частями 1 и 2 статьи 60.2 настоящего Федерального закона);

Если все -таки настаиваете на своем варианте, так и пишите в договоре 

покупатель осведомлен, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора (объекта с кадастровым номером таким-то), а также что граница участка (объекта с кадастровым номером таким-то) пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (перечислить кадастровые номера). 

Григорий, здравствуйте. 

Уважаемые люди подсказали, что подобные сделки возможны и посоветовали внести пункт в договор, о том что покупатель уведомлен о реестровых проблемах и берет обязательства на себя, естественно при моем содействии.

Мне кажется Вам дали недостоверную информацию. Сделка-то возможна (в смысле заключение самой сделки), а вот переход права собственности зарегистрирован не будет. Будет приостановка регистрации. 

Статья 26 218-ФЗ:

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

21.1) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка;

Это прямо предусмотренное законом основание для приостановки регистрации.

Идем далее...

Прошу помочь в формулировании пункта договора касающегося этого момента, помимо того, что границы не обозначены,

Как бы Вы его не формулировали, по итогу столкнетесь с приостановкой регистрации в Росреестре. Вам дадут время на устранение, можно и потом заняться этим вопросом. Но зачем Вам это? До регистрации перехода права собственности собственником участка будете оставаться Вы. Возможны неприятные разговоры с покупателем из-за проблем с регистрацией, покупатель будет находиться в подвешенном состоянии (деньги отдал, участок на себя зарегистрировать не смог). Словом, подумайте стоит ли идти таким путем. На мой взгляд, лучше заранее решить все вопросы, а потом заключать сделку и осуществлять переход права собственности на покупателя.

у соседних участков допущены кадастровые ошибки и их границы фактически заходят на мой участок.

Надо произвести уточнение границ, это работа кадастрового инженера. Это все решаемые вопросы. Только от соседей потребуется подпись о согласовании уточненных границ. Но если нормально объяснить людям, они должны понять. В крайнем случае, через суд можно добиваться уточнения границ. 

С уважением. 

Добрый день.

Регистрация будет приостановлена до устранения причины: отсутствия межевания. Если бы причина была только в этом, то правильно было бы заключить предварительный договор купли-продажи (далее ДКП), покупатель оплатил бы межевание, а потом подписали бы основной ДКП и провели бы сделку.

А раз у Вас заведомо ясно, что будет спор с соседями по границе, любые формулировки в ДКП не закроют Ваш риск перед покупателем и в случае спора с Вас покупатель может взыскать частично или полностью деньги за зем.участок.

Но если Вы все же хотите рискнуть. то наиболее правильным в Вашей ситуации выглядит внесение сразу НЕСКОЛЬКИХ уточнений в ДКП:

— Покупатель уведомлен о наличии споров с владельцами смежных земельных участков о взаимном расположении границ их участков и продаваемого земельного участка. Покупатель берет на себя все расходы по урегулированию указанных споров и не имеет к Продавцу претензий, в том числе влияющих на стоимость продаваемого земельного участка.

— Покупатель уведомлен, что в Едином государственном реестре недвижимого имущества отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом данного Договора. Покупатель берет на себя все расходы и риски по определению границ продаваемого земельного участка.