Законен ли отказ в выкупе участка после отмены решения и из‑за маленькой площади дома?

Адам, добрый вечер!

То что дом маленькой площади ещё не говорит о том, что его нельзя отнести к жилому, тем более в ЕГРН он у вас уже определен как жилой дом

ЖК РФ 

далее продолжу

Здравствуйте!

Схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории посвящена ст.11.10 ЗК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/dd3bbe9940107335dc38176ca3bef30f0976015f/

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение предусмотрены ст.39.20 ЗК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a76b90b907f943dafd16eaf8780dc4297859938c/

В частности, согласно данной статье

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов указаны в ст.39.3 ЗК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/90f9a162fec7f54cd09e7e68210417071668be68/

В частности, согласно ч.2 указанной выше статьи без проведения торгов осуществляется продажа:

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

С учетом того, что Вы действовали на основании решения суда, состоявшегося в Вашу пользу, то правомерно оформили право собственности на дом и как собственник обратились с заявлением о выкупе участка.

Другое дело в том, что для выкупа земли в собственность Ваш дом должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Как в плане наличия всех необходимых коммуникаций, так в и в части соблюдения необходимой площади.

То, что Вам выдавалось администрацией уведомление о соответствии по Вашему по поданному в порядке ст.51.1 ГрК РФ уведомлению о начале строительства с внутренней площадью 19 кв.м. и Вы построили дом  в строгом соответствии с параметрами, указанными в уведомлении, этот факт в Вашу пользу.  Как собственно и регистрация в Росреестре.Вы вправе обжаловать в суд отказ в выкупе земельного участка.

Может ли администрация в данной ситуации отменить постановление о предоставлении земельного участка в аренду и расторгнуть договор аренды

На практике может. Но у Вас будет право оспорить это в суде.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат.

Здравствуйте. 

1. 

4. Что делать мне в данной ситуации?

 Начну с последнего вопроса, поскольку он, на мой взгляд, самый ключевой и при этом самый простой в своей определенности. Иного пути, кроме процессуального (посредством обжалования не устраивающих Вас судебных актов), здесь нет. Пока судебный акт имеет силу, он обязателен для всех без исключения и администрация будет продолжаться на него ссылаться или иметь возможность ссылаться (в любых ситуациях, в том числе тех, которые может быть будут связаны с актом только косвенно). 

Вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Статья 6 ФКЗ «О судебной системе». 

А отменить этот акт можно только через подачу кассационной жалобы на новое определение апелляционной инстанции.

2. 

1. Законен ли отказ администрации в выкупе земельного участка на основании решения суда которым после отмены мне отказано в утверждении СРЗУ и о предварительном согласовании, и на основании того, что площадь дома маленькая?

 Боюсь, что да, поскольку если само по себе решение суда, в соответствии с которым Вы получили участок, отменено, оно должно по общему правилу повлечь реституирование (возврат в изначальное состояние) всех обстоятельств. Либо повлечь те последствия, которые установлены в судебном решении (поэтому, конечно, по-хорошему нужно изучать судебные акты, прежде чем консультировать Вас). 

3. 

2. Может ли администрация в данной ситуации отменить постановление о предоставлении земельного участка в аренду и расторгнуть договор аренды?

 Да. Если иное, опять же, не установлено актом суда. 

4. 

3. Что администрация сможет сделать с домом, который я построил и зарегистрировал право собственности?

 Вопрос открытый. Формально может как обратиться с отдельным иском и признать постройку самовольной 

 Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Статья 222 ГК РФ. 

И далее снести. А могут попробовать найти какой-то компромиссный с Вами вариант. 

Само решение я пока не получил.

 Здравствуйте.

Ну собственно вот это самое ключевое. Решение надо смотреть и определяться с тем, на каком основании отказано в иске.

1. Законен ли отказ администрации в выкупе земельного участка на основании решения суда которым после отмены мне отказано в утверждении СРЗУ и о предварительном согласовании, и на основании того, что площадь дома маленькая?

 То что площадь дома маленькая безусловно являться основанием для отказа в выкупе не может. В ст. 39 ЗК РФ ничего не сказано о размере объекта капстроительства, в ней без проведения торгов осуществляется продажа:

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

Тут нет ни о размерах, ни о том, что это обязательно должен быть жилой дом вообще.

А вот отказ, обоснованный тем, что вступившим в законную силу решением Вам отказано в предварительном согласовании и утверждении СРЗУ имеет существенное значение.

Хотя стоит заметить, что если о преварительном согласовании есть решение суда, то выделение земельного участка в аренду состоялось уже администрацией без участия суда.

Затем я обратился с заявлением к администрации о предоставлении указанного земельного участка мне в аренду без торгов. В свою очередь администрация вынесла постановление о предоставлении мне земельного участка в аренду без торгов и заключила со мной договор аренды, который на сегодняшний день зарегистрирован в Росреестре.

Таким образом в настоящий момент имеется:

— возведенный на земельном участке дом, строительство которого администрацией было согласовано, зарегистрирован в Росреестре.

— земельный участок передан в аренду и договор аренды зарегистрирован в Росреестре и не оспорен.

Собственно администрации для того чтобы правомерно отказать в продаже этого участка необходимо последовательно расторгнуть договор аренды, а затем признать возведенный дом самовольной постройкой. Только тогда отпадет основание для приобретения Вами земельного участка без торгов.

На мой взгляд, в настоящий момент законного основания у администрации отказать Вам в приобретении этого земельного участка нет. Поэтому полагаю, что Вы можете оспорить данный отказ и потребовать продать Вам этот участок в судебном порядке.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Добрый день! Надо получить все судебные акты по делу 

Была подана кассационная жалоба и было отменено определение апелляционной инстанции, а дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В свою очередь суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении исковых требований об утверждении СРЗУ и о предварительном согласовании. Само решение я пока не получил.

Странно что вы не знали о судебных процессах, так как были его стороной. Возможно это можно будет использовать при дальнейшем обжаловании. Вам надо подавать кассационную жалобу на апелляционное определение, которым отменили решение суда  1 инстанции, если вами не пропущено срок. 

Если решение 1 инстанций отменили, схема не утверждена, следовательно постановка на кадастровый учет тоже может быть признана незаконной, что в апелляционном определении с постановлением о праве? Неужели администрации не применял меры по обеспечению иска? не было запрета на регистрацию права? (ст 85 КАС РФ). 

1. Законен ли отказ администрации в выкупе земельного участка на основании решения суда которым после отмены мне отказано в утверждении СРЗУ и о предварительном согласовании, и на основании того, что площадь дома маленькая?

нет, если права собственности есть в ЕГРН, а какая норма жилья у вас в регионе? Есть требования для признания дома жилым. Конкретных значений по площади построенного здания нет, поэтому оценивают его по количеству обязательных помещений и площади каждого из них. Посмотрите СП 55.13330.2016

2. Может ли администрация в данной ситуации отменить постановление о предоставлении земельного участка в аренду и расторгнуть договор аренды

да, но надо читать все судебные акты. 

3. Что администрация сможет сделать с домом, который я построил и зарегистрировал право собственности?

возможно при наличии всех разрешающих документов, будет изъятие участка и реализация дома с торгов, но снести его просто так не могут. 

4. Что делать мне в данной ситуации?

ответила выше