И как вообще могли зарегистрировать ДКП без передачи денег?

Question

Здравствуйте! Рассматриваю квартиру для приобретения. Ситуация следующая. В 2011 году на этапе строительства дома квартиру приобретала семья для детей - молодой семейной пары, мужа и жены. Молодая семейная пара только выпустилась из института, ипотеку получить не могла, поэтому квартиру приобрели на сестру мужа в ипотеку. Ипотека успешно выплачена. Однако, в 2016 году жена захотела перевести эту квартиру на свою мать (якобы для подстраховки в случае развода). Составили ДКП между сестрой мужа и матерью жены, зарегистрировали ДКП и перевели право собственности на мать жены, сумма в ДКП приближена к рыночной стоимости квартиры в 2016 году, подписан акт приема-передачи квартиры. При этом, фактической передачи денег от матери жены сестре мужа не было. Сейчас собственник и продавец - мать жены. Может ли сестра мужа подать в суд на мать жены на недействительность ДКП 2016 года в связи с отсутствием передачи денег? Могут ли признать сделку 2016 года не действительной? Либо есть какой-то разумный срок исковой давности? Достаточно ли будет получить от сестры мужа нотариальный документ с подтверждением отсутствия претензий на квартиру? либо документ, в котором она подтвердит передачу денег? И как вообще могли зарегистрировать ДКП без передачи денег?.....

Милана Чурсинова · Answer

Здравствуйте! 1. Возможность оспорить ДКП 2016 года Договор купли-продажи недвижимости считается заключённым и действительным с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре (ст. 551 ГК РФ). Факт передачи денег сам по себе не влияет на действительность сделки: по закону возможна отсрочка или рассрочка платежа. Даже если расчёт реально не был произведён, это не отменяет перехода права. Отсутствие расчёта может быть основанием для расторжения договора или признания его недействительным как мнимого/притворного (ст. 170 ГК РФ). Но для этого нужны доказательства и инициатива стороны договора. 2. Исковая давность Общий срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ). Он начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В вашем случае — с 2016 года. Сейчас прошло более 9 лет, поэтому срок давности для оспаривания сделки очевидно пропущен. Суд примет это во внимание. 3. Нотариальное подтверждение от сестры мужа Получить нотариальное заявление об отсутствии претензий на квартиру — это разумный шаг, чтобы минимизировать риск. Лучше всего оформить именно нотариальное заявление, что она получила расчёт по договору и не имеет имущественных претензий к текущему собственнику. Такой документ не имеет силы «договора», но в случае спора будет серьёзным доказательством в вашу пользу. 4. Почему зарегистрировали ДКП без передачи денег Росреестр при регистрации не проверяет факт расчёта — он проверяет лишь форму сделки и правоустанавливающие документы. Поэтому формально акт приёма-передачи и договор — достаточны для регистрации, даже если деньги реально не передавались. 5. Риски для покупателя сейчас Риск оспаривания самой сделки 2016 года минимальный, так как: Срок исковой давности пропущен. Право собственности матери жены зарегистрировано более 5 лет назад. Никаких признаков спора все эти годы не было. Для вашей дополнительной защиты при покупке лучше: запросить нотариальное подтверждение отсутствия претензий от сестры мужа; получить выписку из ЕГРН (убедиться, что нет обременений и судебных споров).