Подскажите кто должен нести ответственность в такой ситуации и обслуживать внешний сети?

Здравствуйте, Светлана!

1. Анализ ситуации и правовая позиция

Управляющая компания ссылается на пункты 5 и 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). Эти пункты определяют, что подвалы и внутридомовые инженерные системы водоотведения входят в состав общего имущества МКД. Однако эти Правила определяют состав общего имущества, но не границу эксплуатационной ответственности между УК и РСО за внешние сети.

Управляющая компания, согласно статье 161 и статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), а также Правилам № 491, обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества МКД, к которому относится и подвал ( пункт 5 Правил № 491 ), а также внутридомовые инженерные системы. Это подтверждается также Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», который обязывает организации по обслуживанию жилищного фонда обеспечить температурно-влажностный режим подвалов и защиту помещений от проникновения животных, а также чистоту и доступность прохода.

 Внутридомовые сети – это сети инженерно-технического обеспечения, которые начинаются от наружной стены МКД (или от точки ввода в МКД) и проходят внутри него. Ответственность за их состояние и обслуживание несет Управляющая компания. Внешние (наружные) сети – это сети инженерно-технического обеспечения, которые находятся за пределами конструкций МКД (обычно за наружной стеной или границей земельного участка) и предназначены для обслуживания более одного МКД, либо являются частью общей городской (поселковой) инфраструктуры. Ответственность за их обслуживание, как правило, несет Ресурсоснабжающая организация (например, Водоканал). Это разграничение следует из Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 .

 Факт совпадения границ дома и земельного участка по данным Росреестра подтверждает, что земельный участок относится к МКД. Однако это не означает автоматического расширения зоны ответственности УК на все инженерные сети, находящиеся под этим участком или за его пределами, если они являются частью централизованных городских сетей и предназначены для обслуживания нескольких домов. Граница эксплуатационной ответственности между УК и РСО за инженерные сети обычно определяется точкой подключения внутридомовых сетей к наружным централизованным сетям. Эта точка подключения часто находится на границе земельного участка или непосредственно у наружной стены дома.
2. Кто должен нести ответственность и обслуживать внешние сети?

Исходя из Вашей информации, где УК утверждает, что подвал затоплен из-за засора внешних канализационных сетей:

Ответственность за обслуживание и устранение засора во внешних сетях: Несет Ресурсоснабжающая организация, которая отвечает за эксплуатацию этих внешних сетей. Это подтверждается и судебной практикой.
Ответственность за подвал МКД и устранение последствий: Управляющая компания несет прямую ответственность за содержание подвала как части общего имущества и обязана принять оперативные меры по устранению последствий затопления (откачка воды, просушка, дезинфекция), чтобы предотвратить дальнейший ущерб имуществу и здоровью жильцов. Если причина затопления (засор внешних сетей) будет доказана, УК имеет право предъявить регрессные требования к РСО о возмещении понесенных расходов на ликвидацию последствий.

3. Практические рекомендации

1.     Немедленная фиксация:

·        Сделайте подробные фото- и видеозаписи затопления подвала.

·        Обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу УК с требованием составить акт о затоплении. В акте должно быть указано: дата, время, предполагаемая причина (засор внешних сетей, как утверждает УК), площадь затопления, уровень воды, поврежденное имущество. Акт должен быть подписан представителями УК, Вами (представителем собственников), и, если возможно, представителем РСО. Если РСО отказывается присутствовать, это должно быть отмечено в акте.

2.     Запросите у УК подтверждение: Направьте письменный запрос в УК с требованием предоставить документальное подтверждение того, что засор находится именно во внешних канализационных сетях (например, акт обследования, видеоинспекция или заключение, выданное специализированной организацией).

3.     Письменная претензия в УК: Направьте претензию в УК с требованием немедленно устранить затопление подвала, осуществить откачку воды, просушку и дезинфекцию, а также принять меры по выявлению и устранению причины. Укажите, что УК несет ответственность за содержание общего имущества, включая подвал, независимо от источника затопления.

4.     Обращение в ресурсоснабжающую организацию (РСО): Одновременно (или сразу после того, как УК официально подтвердит внешний засор) направьте письменную претензию в РСО (местный Водоканал) с требованием устранить засор во внешних канализационных сетях, явившийся причиной затопления Вашего подвала. Приложите копию акта о затоплении.

5.     Обращение в надзорные органы:

·        Государственная жилищная инспекция (ГЖИ): Если УК или РСО бездействуют или отказываются исполнять свои обязанности, подайте жалобу в ГЖИ. ГЖИ имеет полномочия проводить проверки и выдавать предписания.

·        Прокуратура: В случае систематического нарушения прав или бездействия органов, можете обратиться в прокуратуру.

6.     Если досудебное урегулирование не принесет результатов, собственники помещений в МКД вправе обратиться в суд с иском о понуждении к устранению нарушения и (или) возмещению причиненного ущерба к виновной стороне (УК или РСО).

Вывод:

Ваша управляющая компания обязана принять меры по устранению последствий затопления в подвале, поскольку подвал является частью общего имущества МКД. Однако, если засор действительно находится во внешних канализационных сетях, то ответственность за устранение самого засора и его первопричины лежит на ресурсоснабжающей организации. Вам необходимо задокументировать все факты, получить подтверждение от УК о местонахождении засора и направить претензии как в УК (по поводу последствий), так и в РСО (по поводу засора внешних сетей).

Если вам требуется подробная консультация или подготовка документов по этому или любому иному вопросу, то  переходите по ссылке   https://pravoved.ru/lawyer/4244797/ и нажмите кнопку «Общаться в чате» на моей странице.

Так же, если мой ответ был вам полезен, буду признателен за благодарность  https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4244797/ , либо положительный отзыв — это помогает мне продолжать профессиональную работу на сайте.

С уважением, Гуральский Илья.

Здравствуйте, Светлана!

Ситуация, которую вы описываете, является классическим спором о границах эксплуатационной ответственности. На основании предоставленных документов и норм законодательства можно дать следующий анализ.

Краткий ответ

С высокой долей вероятности обслуживание внешних канализационных сетей (колодцев), расположенных за пределами стены вашего дома, обязана проводить ресурсоснабжающая организация (РСО), а не ваша управляющая компания (УК). УК, ссылаясь на Правила № 491, не учитывает специальные нормы, которые применяются к отношениям между УК и РСО.

Подробное разъяснение

Давайте разберем аргументы по порядку.

1. Что говорит УК и почему это неполно?

Ваша УК ссылается на:

· П. 5 Правил № 491: Определяет, что в состав общего имущества дома входит внутридомовая система водоотведения до первых стыковых соединений.
· П. 8 Правил № 491: Устанавливает, что внешней границей инженерных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома.

На основании этого УК делает вывод, что все, что находится за стеной дома, — это не ее зона ответственности.

Однако этот вывод не совсем корректен для вашей ситуации. Правила № 491 определяют состав общего имущества собственников, а не границы ответственности между УК и РСО. Для этих отношений существуют специальные правила.

2. Ключевой нормативный акт — Правила № 644

Второй документ, фрагмент которого вы предоставили, ссылается на Правила холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 644.

Именно этот документ является основным в спорах между УК (как исполнителем коммунальных услуг) и РСО.

· П. 11 Правил № 644 устанавливает, что границей эксплуатационной ответственности между абонентом (в вашем случае это УК, представляющая интересы собственников) и РСО является граница балансовой принадлежности.
· Граница балансовой принадлежности — это линия раздела элементов инженерных сетей по признаку собственности.

3. Как определить собственность на колодцы?

Это главный вопрос. Здесь работает следующая логика:

1. Публичная кадастровая карта: Вы уже проверили главное — границы земельного участка под вашим МКД совпадают с границами дома. Это означает, что участок сформирован и находится в общей долевой собственности собственников помещений в доме.
2. Презумпция: Инженерные сети (включая колодцы), расположенные в границах этого земельного участка, как правило, также относятся к общему имуществу собственников МКД (с некоторыми исключениями для магистральных сетей).
3. Исключение: Если канализационный колодец, в котором произошел засор, является первым колодцем на выпуске от дома и находится за пределами границ вашего земельного участка, то он, с большой вероятностью, принадлежит муниципалитету или РСО и является их зоной ответственности.

Кто несет ответственность в вашей ситуации?

· Если засорившийся колодец находится ВНУТРИ границ вашего земельного участка: Тогда он, скорее всего, входит в состав общего имущества. Обслуживание его ложится на УК (за счет средств собственников на содержание). Однако даже в этом случае причиной засора мог стать дефект общей городской сети, что доказывается экспертизой.
· Если засорившийся колодец находится ЗА ПРЕДЕЛАМИ границ вашего земельного участка: Тогда он почти наверняка находится на балансе РСО или муниципалитета, и именно они обязаны его прочищать. Это наиболее вероятный сценарий.

4. Что делать? Практические шаги

1. Требуйте от УК официального акта. УК должна составить детальный акт о засоре с указанием точного местоположения аварийного колодца (координаты, схема, фото) и причин затопления. В акте должно быть четко указано, что, по мнению УК, засор произошел на сетях, не входящих в состав общего имущества МКД.
2. Направьте официальное требование в РСО. Ваша УК (или вы, как собственник, с копией в УК) должна направить в ресурсоснабжающую организацию (например, «Водоканал» вашего города) письменное требование с приложением акта и фотографий об устранении засора. Укажите ссылку на п. 11 Правил № 644.
3. Жалуйтесь в надзорные органы. Если РСО бездействует, подавайте жалобы:
   · Жилищная инспекция Амурской области: На бездействие УК по организации работ и ненадлежащее содержание общего имущества (подвала).
   · Роспотребнадзор: На нарушение санитарно-эпидемиологических норм (затопление подвала канализационными стоками представляет прямую угрозу здоровью).
   · Прокуратура: Как орган, осуществляющий надзор за исполнением законов всеми организациями. Прокуратура может провести проверку и вынести предписание к устранению нарушений.
4. Обращайтесь в суд. В случае бездействия всех сторон, собственники вправе подать исковое заявление в суд к РСО (или к УК, если будет доказана ее вина) о понуждении к устранению засора, возмещении ущерба и компенсации морального вреда.

Вывод

Управляющая компания пытается переложить ответственность, используя общие нормы. Но в отношениях с ресурсниками действуют специальные правила (№ 644), которые, с большой вероятностью, обязывают ресурсоснабжающую организацию устранить засор во внешней сети.

Ваши главные действия:

1. Уточнить расположение проблемного колодца относительно границ вашего земельного участка.
2. Заставить УК официально зафиксировать проблему и направить претензию в РСО.
3. При бездействии — активно жаловаться в контролирующие органы.

Надеюсь, данный анализ поможет вам разрешить эту неприятную ситуацию.

Официальное требование к РСО см в чате