Как вступить в наследство при расхождении адресов дома в документах?

Здравствуйте Оксана! 

Проблема с наследованием связана с расхождением в адресах в документах. Вот как можно решить ситуацию:

1. Первоначальные действия:

 Получить выписку из ЕГРН на объект недвижимости

Проверить актуальную информацию о кадастровом учете

 Собрать все правоустанавливающие документы

2. Возможные пути решения без суда:

 Обратиться в Росреестр для уточнения корректности адреса

 Запросить справку из администрации о соответствии адресов

 Получить заключение технической инвентаризации

 Обратиться в БТИ для уточнения исторической информации по объекту

3. Порядок действий:

Запрос в Росреестр: подать заявление об уточнении адреса объекта

Обращение к нотариусу: предоставить все полученные документы

Документирование: собрать подтверждение того, что речь идет об одном и том же объекте

4. Необходимые документы:

-Техпаспорт на дом

— Выписка из ЕГРН

-Документы о дарении

-Свидетельство о праве собственности вашей мамы

-Кадастровый паспорт

5. Если мирное решение не поможет:

— Составить заявление в нотариальную палату с жалобой

— Обратиться к другому нотариусу

-В крайнем случае — подать иск в суд об установлении факта принадлежности права

История с тем, что нотариус «спорит» по наследству, на самом деле довольно типичная, особенно для старых двухквартирных домов, где в 90-е или начале 2000-х меняли систему адресации. Раньше в документах часто писали «1/2 жилого дома № 24», а потом при учёте и регистрации этот же объект получил вид «дом 24, кв. 2». Для нотариуса это выглядит как два разных объекта — ведь в праве собственности у матери была «половина дома», а в кадастровой системе сейчас значится «квартира». Формально описание не совпадает, и нотариус не может выдать свидетельство на квартиру, если у умершей право было на долю в доме. Это вопрос «тождественности объекта», и нотариус по закону обязан удостовериться, что речь идёт именно об одном и том же имуществе. Если тождество не подтверждено, он имеет полное право вынести постановление об отказе в совершении нотариального действия (и по просьбе наследника обязан это сделать письменно в десятидневный срок — ст. 48 Основ законодательства о нотариате). Такой отказ, кстати, можно обжаловать в суд по ст. 49 тех же Основ.

Но чаще всего до суда дело не доходит. Обычно достаточно собрать документы, которые покажут, что «1/2 дома 24» и «дом 24, кв. 2» — это одно и то же место. Для нотариуса важны два блока бумаг: адресные и технические.

Во-первых, нужны адресные документы. Это акт или постановление администрации о присвоении (или изменении) адреса и выписка из ФИАС/ГАР — федеральной адресной базы. По российскому законодательству (443-ФЗ о ФИАС и Постановление Правительства № 1221 о присвоении адресов) именно муниципалитет присваивает адрес, и только тот адрес, который отражён в ФИАС, считается официальным. Если в выписке будет видно, что дому № 24 с какой-то даты присвоен адрес с квартирой № 2, — этого нотариусу обычно достаточно.

Во-вторых, нужны технические документы от БТИ. Там можно запросить справку об идентификации (тождественности) объектов, где прямо укажут, что «1/2 жилого дома № 24» соответствует «жилому помещению № 2 в доме № 24». БТИ прекрасно знают такие ситуации — они регулярно выдают эти справки, особенно для наследственных дел, где формулировки в старых документах не совпадают с новыми. Иногда нотариусу даже достаточно одной этой справки, чтобы снять все сомнения.

Практически это выглядит так: вы берёте постановление нотариуса об отказе (оно вам нужно, чтобы ссылаться на него при обращении в органы и, при необходимости, в суд), потом идёте в администрацию по месту объекта и подаёте заявление: «Прошу выдать акт (или копию акта) о присвоении/изменении адреса и выписку из адресного реестра (ФИАС/ГАР) по адресу ул. Гродненская, дом 24, кв. 2, с указанием прежних обозначений объекта — 1/2 дома № 24, для представления нотариусу». Затем в БТИ — заявление на справку об идентичности объектов (они даже любят, когда формулировка такая: «Прошу подтвердить тождественность объекта “1/2 жилого дома № 24” и жилого помещения по адресу ул. Гродненская, д. 24, кв. 2»).

Параллельно стоит заказать свежие выписки из ЕГРН — на саму квартиру и на земельный участок под домом. Если вдруг окажется, что в реестре ошибка (например, вид объекта указан некорректно или адрес нестыкуется), можно подать заявление об исправлении реестровой ошибки по ст. 61 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Иногда Росреестр такие ошибки исправляет сам, без суда, но не всегда — тогда уже приходится идти в суд.

Важно, что для ДНР действует особый порядок: там регистрация недвижимости идёт через МФЦ → Росреестр по ДНР, и документы, выданные раньше, в украинский период, признаются по федеральному конституционному закону и спецактам. То есть старые техпаспорта и дарственные можно использовать, если они подлинные — достаточно подтвердить их действительность.

А если нотариус всё равно не пойдёт навстречу? Тогда остаются два процессуальных пути. Первый — самый мягкий, без спора о праве: заявление в суд об установлении факта, имеющего юридическое значение (глава 28 ГПК РФ). В таком заявлении вы просите подтвердить, что объект, указанный в договоре дарения как «1/2 жилого дома № 24», тождественен квартире «дом 24, кв. 2», или же установить факт принадлежности документа умершей. Суд по месту нахождения имущества рассматривает такие дела достаточно быстро, и после решения нотариус спокойно выдаёт свидетельство.

Второй путь — полноценный иск о признании права собственности в порядке наследования на «дом 24, кв. 2». Этот вариант применяют, когда нотариальный порядок тупиковый — например, Росреестр отказывается исправлять ошибки, а нотариус не принимает ваши доказательства. Но обычно этого не требуется — суду проще установить сам факт тождественности, чем рассматривать спор о праве.

Есть и нюансы, на которые стоит обратить внимание заранее. Во-первых, земельный участок: вместе с квартирой наследуется и доля в земле под домом (принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости). Если земли в реестре нет — уточните этот вопрос, чтобы потом не тормозить регистрацию. Во-вторых, просите, чтобы в справке БТИ формулировка была максимально ясной: «объект, указанный в договоре дарения как 1/2 жилого дома № 24, идентичен жилому помещению по адресу ул. Гродненская, д. 24, кв. 2 в двухквартирном доме». Это очень помогает нотариусу.

Сроки наследства пугать не должны: главное — заявление нотариусу подано. По ст. 1153 ГК РФ это уже считается принятием наследства. Само свидетельство можно получить и после 6 месяцев; право наследника возникает с момента открытия наследства, регистрация — просто следующий шаг.

И ещё важный момент: просите у нотариуса именно письменный отказ. Устный отказ — ловушка: нечего потом показать в БТИ, администрации или суде.

Если же всё равно придётся идти в суд, то правильная формулировка заявления — «об установлении факта тождественности объекта недвижимости» или «принадлежности правоустанавливающего документа умершей». Это особое производство, глава 28 ГПК РФ (статьи 264–268), подсудность — по месту нахождения недвижимости. А если уж придётся подавать иск, то его предмет — «о признании права собственности на жилое помещение по адресу ул. Гродненская, д. 24, кв. 2 в порядке наследования».

Всё это работает, потому что и суды, и нотариусы исходят из простого принципа: если имущество индивидуально определено, а расхождения касаются только формулировок (адрес, способ описания), то это не основание лишать человека наследства. Тождественность можно подтвердить документально или через суд. Особенно в новых регионах, где действуют специальные нормы о признании старых документов, главное — правильно «сшить» адреса и подтвердить, что это один и тот же дом.