Здравствуйте! По разрешению опеки купила жилье в собственность недееспособного, (Я мама, опекун), сейчас продаю жилье, где 1/2доли принадлежит недееспособному. Будут ли сделки являться законными?
Будут ли сделки являться законными?
Добрый день!
А Вы получили предварительное согласие органа опеки и попечительства на продажу собственности недееспособного?
Здравствуйте, Ольга!
Согласно ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Соответственно, для того, чтобы продать данное имущество Вы обязаны обратиться в орган опеки и попечительства и получить от них предварительное согласие на совершение данной сделки.
В случае согласия органа опеки и попечительства Вам будет выдано письменное разрешение с указанием в нем условий, на которых Вы можете произвести отчуждение недвижимости. Как правило, ставится условие о приобретении иного жилого помещения и выделения в нем доли подопечному.
Если орган опеки предварительно согласовал сделку по продаже квартиры с долей опекаемого на условиях альтернативной покупки опекаемому иного жилого помещения (доли в нем) без указания самого объекта покупки (адреса):
1.Иное жилое помещение должно быть по своим характеристикам не хуже отчуждаемого, как и доля опекаемого в нем должна быть не менее той доли, которая была продана, чтобы у опекаемого не произошло ухудшение жилищного и материального положения.
2.Сделка по продаже жилья с долей опекаемого должна быть нотариально удостоверена на основании ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218 от 13.072015 г. «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
На практике нотариус при удостоверении сделки по продаже жилья с долей опекаемого проверяет соблюдение прав опекаемого, в т.ч. проверяет наличие письменного согласия органа опеки на сделку, проверяет — соблюдено ли право опекаемого по получению взамен продаваемого жилья иного жилого помещения в собственность, по свои характеристикам не хуже отчуждаемого.
Поэтому обычно нотариус при удостоверении сделки по продаже жилья опекаемого требует также провести одновременно или ранее сделку по покупке опекаемому иного жилого помещения.
Прим.: у меня по собственному опыту именно так и было — при продаже квартиры с детскими долями нотариус затребовал одновременного проведения и удостоверения двух сделок (по продаже и покупке иного жилья), причем в книге регистрации нотариальных действий сделка по покупке иного жилья детям проходила первой, а второй проходила сделка по продаже имеющегося жилья).
3.По результатам сделки по покупке опекаемому иного жилья в 30-дневный срок в орган опеки необходимо предоставить выписку из ЕГРН о регистрации права собственности опекаемого на иное жилое помещение, купленное взамен проданному.
В противном случае (если такая выписка не будет в орган опеки предоставлена) орган опеки будет иметь право оспорить сделку по продаже жилого помещения с долей опекаемого.
ВЫВОД: опекуну необходимо предоставить в орган опеки выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности опекаемого на иное жилое помещение (долю в нем), купленное взамен проданному жилью.
На практике нотариусы не удостоверяют сделку по продаже недвижимости опекаемого без предварительной покупки ему иного жилья.
По этому основанию (что сделка по покупке совершена раньше сделки по продаже) орган опеки не должен оспаривать сделку по продаже как нарушающую права опекаемого.
Опекун должен в 30-дневный срок с даты покупки на имя опекаемого иного жилья предоставить в орган опеки подтверждение совершения данной сделки — принести выписку из ЕГРН о регистрации права собственности опекаемого на иное жилье.
Если опекун данную выписку в указанный срок в орган опеки не предоставит, у органа опеки будет уже иметься основание для отмены сделки по продаже жилья опекаемого, т.к. будет иметь место нарушение его жилищных и материальных прав.
Согласно ст. 37 Гражданского Кодекса РФ:
Вам необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства недееспособного и получить постановление о предварительном согласии на отчуждение его доли.