Подскажите, как совершить безопасную сделку при продаже квартиры, если в договоре купли-продажи нужно указать кадастровую стоимость квартиры, а не фактическую

Здравствуйте!

1.Ваша ситуация требует ряда уточнений, поскольку для предоставления полноценной юридической консультации.

Сделки с недвижимостью, в той или иной степени всегда содержат риски как для продавца, так и для покупателя.

100% рисков избежать нельзя, но их можно существенно снизить тщательно проверив продавца по ряду параметров, на наличие долгов и прочее. Если коротко, то при указании цены (статья 555 ГК РФ) не фактической, а кадастровой вы получите в случае недействительности сделки, только ту сумму, что указана в договоре. Остальную сумму, можно, конечно, оформить иным документом, но риски неполучения остатка в этом случае естественно будут присутствовать. 

Росреестр примет договор с ценой ниже кадастровой стоимости, так как закон не запрещает указывать в договоре любую цену.

2.Все остальные моменты по вашей ситуации, могут быть детально разобраны в чате

Подскажите, как совершить безопасную сделку при продаже квартиры, если в договоре купли-продажи нужно указать кадастровую стоимость квартиры, а не фактическую.

 Добрый день!

 Вы действуете как продавец, или как покупатель? Квартира имеет встроенную мебель, технику? Или черновой вариант?

Здравствуйте!

НДФЛ с продажи недвижимости считается по ст. 214.10 НК РФ, 

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

То есть если Вы продали квартиру дороже, чем 70% от кадастровой стоимости, но в договоре указали именно 70%, для НДФЛ всё равно будет взята цена из договора либо 70% от кадастра, что больше, поэтому реальной экономии почти не возникает. 

Одновременно действует прогрессивная шкала НДФЛ по совокупным доходам физлиц, но для продажи жилья базовые правила расчёта и применения коэффициента из ст. 214.10, 217.1 и 220 НК РФ сохраняются.

Освобождение от НДФЛ даёт истечение минимального срока владения, 5 лет, либо 3 года в льготных случаях (наследство, дар от близкого родственника, приватизация, единственное жильё и др.) по ст. 217.1 НК РФ. Для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми действует специальная льгота п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, позволяющая не платить НДФЛ при продаже и одновременном приобретении другого жилья при соблюдении ряда условий.

Если срок владения меньше, можно уменьшить налоговую базу на имущественный вычет до 1 000 000 руб. или на документально подтверждённые расходы на покупку по ст. 220 НК РФ.

Если вы зафиксируете в договоре одну цену, а фактически рассчитаетесь по другой (расписка, допсоглашение), это признак притворной сделки по ст. 170 ГК РФ, которая является ничтожной. Ничтожная или оспоримая по ст. 166, 168 ГК РФ сделка может быть признана недействительной, что для продавца и покупателя одинаково рискованно. Если из‑за занижения Вы не задекларируете реальный доход и не заплатите НДФЛ, возможны доначисления налога исходя из 70% кадастра, штраф до 20–40% недоимки по ст. 122 НК РФ и, при крупном размере неуплаченного налога, уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ.

Нотариус обязателен при отчуждении долей в праве общей собственности (ст. 42 Закона № 218‑ФЗ) и по соглашению сторон может использоваться и при продаже целой квартиры.

Регистрация перехода права осуществляется в Росреестре, но удобнее подавать документы через МФЦ.