Договор от департамента архитектуры с застройщиком имеет какую-то силу в моём случае?

Добрый день, Роман!

В Вашей ситуации ключевым является вопрос о том, кто должен нести расходы по демонтажу и вывозу некапитального гаража. Разберем правовые аспекты:

1. **Статус гаража**:
— Если гараж действительно является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), то обязанность по его сносу может быть возложена на лицо, осуществившее самовольное строительство.
— Однако, если между застройщиком и администрацией существует договор, где прямо указано, что застройщик обязуется вывезти некапитальные гаражи за свой счет, это создает дополнительные обязательства для застройщика.

2. **Договор застройщика с департаментом архитектуры**:
— Данный договор является юридически значимым документом и может быть использован в суде как доказательство.
— Согласно ст. 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (третьих лиц). Однако в соответствии со ст. 430 ГК РФ, договор в пользу третьего лица (в данном случае — владельцев гаражей) дает этому лицу право требовать исполнения обязательства.

3. **Стратегия защиты в суде**:
— Предоставьте суду копию договора между застройщиком и департаментом архитектуры, где указано обязательство застройщика по вывозу гаражей.
— Ссылайтесь на ст. 309 ГК РФ (обязательства должны исполняться надлежащим образом) и ст. 310 ГК РФ (недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства).
— Подчеркните, что отсутствие регистрации гаража в администрации не отменяет обязательств застройщика, если в договоре не содержится таких оговорок.

4. **Дополнительные аргументы**:
— Если в договоре застройщика с департаментом архитектуры нет условия о том, что обязанность вывоза распространяется только на зарегистрированные гаражи, то застройщик должен вывезти все некапитальные гаражи на приобретенной территории.
— Обратите внимание суда на то, что администрация, выдавая разрешение на строительство, была осведомлена о наличии гаражей на участке и включила условие об их вывозе в договор с застройщиком.

В судебной практике встречаются решения как в пользу владельцев гаражей, так и в пользу застройщиков, но наличие прямого указания в договоре на обязанность застройщика по вывозу гаражей существенно усиливает Вашу позицию.

Удачи в делах!

Здравствуйте!

1. Факты

Из того, что вы описали:

 • У вас неккапитальный гараж (блок-комната) на участке, который сейчас уже продан застройщику муниципалитетом.

 • Комитет администрации подаёт иски к владельцам гаражей о вывозе “самовольно установленных гаражей”.

 • В департаменте архитектуры вам дали договор/соглашение с застройщиком, где прямо написано, что застройщик обязан за свой счёт вывезти некапитальные гаражи с территории.

 • В администрации по телефону говорят:

 • ваш гараж “никогда не регистрировался”;

 • “скорее всего, суд встанет не на вашу сторону”;

 • платить за вывоз будете вы сами.

 • Вы хотите понимать:

 • имеет ли этот договор значение для вас;

 • что говорить в суде;

 • на какие нормы ссылаться.

2. Нормы права

2.1. Самовольные постройки и некапитальные объекты

 1. Ст. 222 ГК РФ “Самовольная постройка” – регулирует именно объекты недвижимости (капитальные строения: фундамент, прочная связь с землёй и т.п.). 

 2. П. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010:

положения ст. 222 ГК РФ не применяются к самовольно созданным объектам, которые не являются недвижимым имуществом (временные сооружения, металлические гаражи, киоски и т.п.). Для них обычно заявляется негаторный иск – об устранении нарушений права собственника земельного участка (ст. 304 ГК РФ). 

То есть к вашему некапитальному гаражу, скорее всего, суд будет применять не ст. 222 ГК РФ, а общие нормы о защите прав собственника земли:

 • ст. 209 ГК РФ – собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения земельным участком;

 • ст. 304 ГК РФ – собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).

Если у вас нет оформленного права на землю (аренда, постоянное пользование, сервитут) – ваш гараж юридически воспринимается как чужая движимая вещь на чужом участке, которую собственник земли вправе потребовать убрать.

2.2. “Гаражная амнистия”

Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ (“гаражная амнистия”):

 • вводит упрощённый порядок оформления прав на гаражи и землю под ними, в т.ч. на некапитальные гаражи при определённых условиях; 

 • позволяет до 1.09.2026 г. гражданам, фактически использующим гаражи, построенные до 30.12.2004 г., оформить право собственности на гараж и участок, если земля ранее выделялась под гаражи (кооператив, организация, муниципалитет и т.п.). 

Смысл для вас: если вы можете доказать, что гараж стоит не “из воздуха”, а на ранее выделенной под гаражи земле (ГСК, предприятие, решение органа власти, платежи за эксплуатацию и т.п.) – у вас есть право требовать предоставления участка и регистрации гаража, а не просто молча вывозить его.

2.3. Договор администрации (департамента) с застройщиком

 1. Это гражданско-правовой договор между муниципалитетом (или его департаментом) и застройщиком.

 2. По общему правилу, договор обязателен только для его сторон (ст. 308 ГК РФ).

 3. Исключение – договор в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ), когда прямо указано, что должник обязан исполнить обязательство не кредитору, а третьему лицу, и это третье лицо вправе требовать исполнения.

В вашем договоре, судя по тексту, указано, что:

застройщик обязан за свой счёт обеспечить вывоз некапитальных гаражей с территории…

Адресатом этой обязанности является муниципалитет (как кредитор), а не владельцы гаражей. То есть это, скорее всего, не договор в пользу третьих лиц, и прямого права «требовать вывоза» у вас из этого договора не возникает.

Но договор можно использовать как доказательство в суде:

 • что администрация знала о наличии гаражей;

 • что она возложила обязанность по их вывозу на застройщика, а не на граждан;

 • что предъявление иска к вам о вывозе за ваш счёт может рассматриваться как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ): орган власти фактически перекладывает на вас расходы, которые он предусмотрел в договоре застройщика.

3. Правовой анализ ситуации

3.1. Слабые и сильные стороны вашей позиции

Слабые места:

 1. Гараж некапитальный, не зарегистрирован.

 2. Если вы не сможете предъявить:

 • ордер/решение о выделении места,

 • документы ГСК,

 • старые квитанции за эксплуатацию и т.п.,

– суд, скорее всего, будет исходить из того, что это самовольно установленный объект на чужом участке, и иск об обязании убрать его имеет основания (ст. 209, 304 ГК РФ; п. 29 Пленума № 10/22). 

Сильные моменты (надо искать и использовать):

 1. Гараж, скорее всего, стоит много лет, ещё до продажи земли застройщику.

 2. В договоре с застройщиком прямо прописана его обязанность вывезти некапитальные гаражи за свой счёт.

 3. “Гаражная амнистия” позволяет вам заявить права на земельный участок и гараж, если есть хоть какие-то документы/свидетельства законности его появления. 

4. Как действовать и что говорить в суде

4.1. До суда / параллельно

 1. Собрать всё, что подтверждает “легальность” появления гаража:

 • старые решения/ордера предприятия или администрации, схемы гаражных рядов;

 • членство в ГСК, справки от председателя, квитанции взносов;

 • коммунальные договоры/квитанции по гаражу;

 • показания свидетелей (соседей), что гараж стоит давно, вместе со всем рядом.

 2. Подать в администрацию заявление по “гаражной амнистии” (по 79-ФЗ):

 • о предоставлении вам земельного участка под гараж и оформлении прав; 

 • приложить все имеющиеся документы.

Получите письменный ответ/отказ – это важное доказательство в суде, что вы не “самовольщик”, а пытаетесь легализоваться.

 3. Попросить в администрации (или через суд по делу) полный текст договора с застройщиком, а не только лист с нужным пунктом.

4.2. В суде: общая линия защиты

В возражениях на иск можно выстраивать следующую позицию.

1) О ненадлежащем способе защиты со стороны администрации

Сослаться на:

 • ст. 10 ГК РФ – злоупотребление правом;

 • ст. 1, 12 ГК РФ – защита гражданских прав должна осуществляться добросовестно и соразмерно.

Аргументы:

 • администрация сама заключила договор с застройщиком, где в п. … прямо возложила на него обязанность вывезти некапитальные гаражи за свой счёт;

 • предъявляя иск лично к вам о вывозе гаража за ваш счёт, истец фактически перекладывает на гражданина расходы, которые уже включены в обязательства застройщика;

 • это нарушает принцип добросовестности и разумности, создаёт ситуации двойного финансирования (застройщик должен за свой счёт + ещё граждане).

Просить:

 • привлечь застройщика в качестве соответчика или третьего лица,

 • оценить договор как доказательство избрания администрацией иного механизма решения вопроса (через застройщика).

2) О вашем праве на легализацию гаража

Ссылка на:

 • ФЗ № 79-ФЗ (гаражная амнистия), в частности положения о возможности оформления прав на гараж и землю, если гараж возведён до 30.12.2004 г. и земля была выделена под гаражи. 

Аргументы:

 • гараж возведён давно (указать год);

 • вы подали (или подаёте) в администрацию заявление о предоставлении земельного участка и регистрации гаража по “гаражной амнистии”;

 • до рассмотрения этого вопроса сносить объект преждевременно – сначала орган должен рассмотреть возможность легализации.

Можно просить суд:

 • приостановить дело до рассмотрения вашего заявления по 79-ФЗ;

 • или учесть, что орган вместо рассмотрения заявления о легализации выбрал самый жёсткий способ – снос.

3) О характере гаража и объёме обязанностей

Сослаться на п. 29 Пленума ВС/ВАС № 10/22: ст. 222 ГК РФ к некапитальным объектам не применяется, поэтому гараж – движимое имущество; спор фактически идёт об устранении препятствий в пользовании участком (ст. 304 ГК РФ). 

Просить суд:

 • если он всё же сочтёт иск обоснованным и обяжет демонтировать гараж – возложить обязанность по демонтажу на застройщика (учитывая договор) либо хотя бы без взыскания с вас расходов, поскольку:

 • договором эти расходы уже заложены за счёт застройщика;

 • ваш доход (пенсия/иное) минимален;

 • снос гаража и вывоз металла, по сути, отвечает интересам застройщика, а не жильца.

⸻

5. Имеет ли договор с застройщиком «силу» для вас?

Юридически:

 • прямого права требовать от застройщика вывоза гаража у вас нет, если в договоре прямо не написано, что обязательство исполнить в пользу владельцев гаражей (ст. 430 ГК РФ). Тогда вы – не выгодоприобретатель.

 • Но договор имеет значение как доказательство в суде, что:

 • администрация предусмотрела обязанность вывоза за счёт застройщика;

 • предъявление иска к вам – попытка переложить расходы на гражданина → аргумент о злоупотреблении правом.

Поэтому:

 • да, договор имеет силу как доказательство, но не как источник ваших прямых прав. Его обязательно нужно приложить к возражениям на иск.

6. Краткий итог

 1. Некапитальный гараж на муниципальной/застроенной земле – формально слабая позиция, если нет документов о законном предоставлении земли/места.

 2. Администрация вправе требовать убрать чужой объект с участка по ст. 209, 304 ГК РФ; ст. 222 ГК РФ к вашему гаражу, по позиции Пленума № 10/22, не применяется. 

 3. Ваши основные аргументы в суде:

 • договор с застройщиком, где на него возложен вывоз гаражей → иск к вам как к “самовольщику” – злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ);

 • ваше право на легализацию гаража по “гаражной амнистии” (ФЗ № 79-ФЗ), при наличии подтверждающих документов;

 • ходатайство о привлечении застройщика к участию в деле.

 4. Реалистично: без документов о выделении земли перспективы “отстоять гараж” невысокие, но можно бороться за то, чтобы снос и вывоз были за счёт застройщика, а не за ваш.

Если нужна помощь в подготовке  возражений на иск, чтобы вы уже шли в суд с готовым документом, пишите мне в чат.

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина