Может ли суд принудить меня закючить ДКП?

Здравствуйте.

Предварительный договор о продаже квартиры не заключался?

Здравствуйте.

У Вас предварительный договор заключен?

Помимо расписки, была выдана ему ген. доверенность на квартиру, срок которой истек 1 год назад, но он квартиру не продал и не переоформил за 4 года, и требует сейчас ДКП.

 Добрый день!

 Как понимаю, предварительный договор вами не заключался. Уточните этот момент.

 Если бы предварительный договор с указанием срока заключения основного договора заключался, то покупатель имел бы право обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи в силу ст. 429 Гражданского Кодекса РФ:

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

И даже если бы предварительный договор заключался, но срок заключения основного договора бы уже истек, то условия предварительного договора прекратились, и у Вас нет обязательств заключать основной ДКП, и суд Вас не смог бы понудить это сделать.

Здравствуйте, Елена.

При отсутствии договорных отношений у суда нет оснований понуждать Вас к заключению основного договора купли-продажи. 

Расписку в любом случае нельзя оценивать в качестве договора купли-продажи, поскольку форма ДКП прямо определена в ст.550 ГК РФ

Договор продажи недвижимости заключаетсяв письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

 Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

С учетом того, что форма предварительного договора предусмотрена та, что предусмотрена и для основного (см. п.2 ст.429 ГК РФ), соответственно, нельзя ее квалифицировать и как предварительный договор для целей применения п.5 ст.429 ГК РФ.

Исключение может быть только в одном случае: если по факту расписка представляет собой соглашение о  принятии на себя обязательств сторонами в будущем заключить основной договор, и подписано и Вами и покупателем.  Но для окончательных выводов об этом необходимо видеть саму расписку и также учитывать, что предусмотрено в части сроков заключения ДКП.

Из положительных решений в пользу истца можно отметить  апелляционное определение ВС респ.Крым

от 6 апреля 2023 г. по делу N 2-1000/2022, 33-2619/2023, в котором

Таким образом, между сторонами достигнуто условие о заключении в будущем основного договора купли-продажи, в силу чего суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости квалифицировать расписку от 08 июня 2018 года, подписанную сторонами, как предварительный договор купли-продажи.

 и стоит отметить, что подписи второй стороны в расписке не имелось. Данный судебный акт является исключением из правил, нежели тенденцией.

которая была написана 2021 г

Есть большая вероятность и того, что на данный момент истек срок исковой давности по требованиям о взыскании денежных средств, переданных по расписке (см. ст.195, ст.196, 199, 200 ГК РФ). Но окончательный вывод опять же может быть сделан после изучения всех обстоятельств в их совокупности.

В рамках индивидуальных услуг в чате могут быть даны подробные рекомендации, изучены и составлены документы.

С уважением

Добрый вечер, уважаемая Елена !

Значит, в данном конкретном Вашем случае, с учётом предоставленной Вами информации, проанализировав Вашу ситуацию, по достаточно существенному вопросу, о том, что Вы передумали продавать квартиру и хотите вернуть покупателю деньги и может ли суд принудить Вас заключить договор купли-продажи, то с правовой точки зрения, хотел бы пояснить нижеследующее.

Во-первых, прежде всего, отмечу, что в силу сложившейся правоприменительной практики, ведения подобных дел, зачастую по тем или иным обстоятельствам, имеют место быть когда возникают споры между продавцами и покупателями при заключении сделок купли-продажи недвижимости.

Во-вторых, если руководствоваться действующим законодательством РФ, то претензии могут быть как у продавца, так и у покупателя, но для расторжения уже нужны серьёзные основания, предусмотренные ст. 450 ГК РФ.

С учётом того, что скорее всего между Вами «предварительный договор» о продаже квартиры не заключался, то у Вас нет обязательств заключать основной ДКП.

И простая оформленная расписка в получении денежных средств также не может расцениваться и являться предварительным договором. Также как и Ген. доверенность в силу ст.185.1 ГК РФ (в том числе с истекшим сроком действия более 1 года) ни о чем не говорит и также не может являться предварительным договором. Тем боле он квартиру не продал и не переоформил за 4 календарных года.

Тем более предварительный договор купли продажи должен заключаться как минимум в простой письменной форме и подписанного надлежащим образом сторонами в силу п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ. А соответственно при отсутствии юридически «предварительных договорных отношений» у суда нет оснований понуждать Вас к заключению основного договора купли-продажи.

Таким образом, понудить Вас к заключению договора купли продажи квартиры в силу ст.454 ГК РФ было возможно лишь в случае если Вы заключили с покупателем предварительный договор купли продажи. А поэтому нет оснований понудить Вас в заключении ДКП даже в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Вместе с тем, возможно, также что и возвращать сумму, полученную 4 года назад нет никакой необходимости, поскольку срок исковой давности 3 года давно и это не будет считаться как неосновательное обогащение по ст. 1109 ГК РФ. (но здесь решать вам, Елена).

Но все же уважаемая Елена самым оптимальным вариантом будет написать ему официальное письмо о готовности вернуть денежные средства и отказе от продажи недвижимого имущества, и это Ваше право.

Что касается того, что покупатель в жилом помещении (квартире) не проживал, и чтобы он ее освободил, Вам не нужно ждать решения суда по его допустим исковым требования, или Вы вправе просто инициировать подачу встречного иска и решать в судебном порядке.

Принимая во внимание вышеизложенное в данном конкретном Вашем случае, при отсутствии «предварительных договорных отношений» у суда нет оснований понуждать Вас к заключению основного договора купли-продажи.

В этой связи, по большому счету не вижу оснований для Вашего беспокойства, Елена. Поэтому нужно не отчаиваться, а добиваться и отстаивать свои законные права, и все у Вас обязательно получится. И у Вас есть не просто шансы, но и основания отстоять свою правоту.

Рад был Вам максимально помочь!

С уважением,

Частнопрактикующий юрист

член «Ассоциации юристов России»

Виталий Александрович