Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
При заключении договора было подписано гарантийное письмо в котором говорилось, что после ввода в
Здравствуйте, в июле 2025 года взял по программе рассрочки (3 года) квартиру от застройщика Самолёт. Подписал ДДУ с графиком платежей в котором 30 декабря необходимо внести последний платеж в размере 5 млн руб, сам ДДУ до 30 ноября 2026. При заключении договора было подписано гарантийное письмо в котором говорилось, что после ввода в эксплуатацию можно разорвать договор ДДУ и перейти на ПДКП с сохранением внесённых денег и новым графиком платежей начиная с июля 2025 до авг 2028 (письмо прикрепил). Сам график указан в будущем ПДКП. Сейчас имеется эксроу счёт на который я вносил по графику ДДУ деньги. Поговорив с поддержкой, мне сказали не обращать внимания на последний платеж в 5 млн и дальше оплачивать деньги до момента ввода в эксплуатацию, так же поддержка говорила, что срок ввода в эксплуатацию был перенесен на ориентировочно сентябрь 2026.
По плану который мне говорили на момент подписания ДДУ, что со мной свяжутся ближе к дате самого большого платежа (30 дек 2025), по итогу никто не связывался.
Возникает вопрос стоит ли написать письмо с обращением разрыва досрочного по ДДУ до оплаты 30 декабря, чтобы идти по сценарию не с гарантийным письмом, чтобы перейти на ПДКП, т.к. если не удастся по гарантийному письму подписать ПДКП, то с меня будут требовать денежные санкции за просрочку последнего платежа.
И законно ли при переносе даты ввода в эксплуатацию оставлять график платежей в ДДУ старым или стоит дополнить договор ДДУ с новым графиком платежей.
Так же что будет с средствами на эксроу счёте, если в течении 10 дней после ввода в эксплуатацию они должны будут перейти на счёт застройщика. Может ли быть момент, что обращение с разрывом ДДУ будет обрабатываться дольше и средства перейдут застройщику (не полная сумма без последнего платежа)
Здравствуйте!
1) Зафиксируем факты
ДДУ (рассрочка 3 года) подписан в июле 2025, деньги вносите на счет эскроу по графику.
По ДДУ 30.12.2025 — последний платеж 5 млн.
Срок ДДУ/передачи (вы написали «сам ДДУ до 30.11.2026» — вероятно, срок передачи/окончания обязательств).
Есть гарантийное письмо: после ввода можно расторгнуть ДДУ и перейти на ПДКП с сохранением внесенных средств и новым графиком до августа 2028.
Поддержка устно говорит: «не обращайте внимания на 5 млн, платите дальше до ввода», ввод якобы сдвинут на сентябрь 2026.
2) Ключевые нормы
Про риск просрочки платежа и санкции
При рассрочке по ДДУ систематическое нарушение сроков оплаты (более 3 раз за 12 месяцев) или просрочка платежа более 2 месяцев — это основание для одностороннего отказа застройщика от ДДУ.
За просрочку платежа участник долевого строительства уплачивает неустойку 1/300 ставки от суммы просрочки за каждый день (но обратите внимание на временные особенности начисления, ниже).
В ст. 5 есть примечание о том, что период 22.03.2024–31.12.2025 не учитывается при начислении неустойки по просрочкам (это важно именно для «пени», но не отменяет сам факт нарушения срока оплаты).
Про порядок расторжения/одностороннего отказа
Участник (дольщик) может в одностороннем порядке отказаться от ДДУ только при законных основаниях, например: просрочка передачи объекта более чем на 2 месяца и др.
Если оснований нет, действует правило: при надлежащем исполнении застройщиком дольщик не вправе отказаться во внесудебном порядке.
При одностороннем отказе договор считается расторгнутым со дня направления уведомления заказным письмом с описью.
Про эскроу: когда деньги уйдут застройщику и когда вернутся вам
Банк перечисляет деньги с эскроу застройщику не позднее 10 рабочих дней после представления застройщиком разрешения на ввод (или сведений о размещении в ЕИСЖС).
Если ДДУ расторгнут / отказ — договор эскроу прекращается; деньги подлежат возврату дольщику (но после того, как банк получит сведения о погашении записи о госрегистрации ДДУ в ЕГРН).
Росреестр/орган регистрации вносит сведения о расторжении/прекращении/одностороннем отказе; механизм подтверждения для банка завязан на ЕГРН/ЕИСЖС.
Про изменение условий ДДУ (в т.ч. графика)
Изменение договора делается в той же форме, что и договор (письменно), и как минимум требует оформленного соглашения.
Практически по ДДУ такие изменения оформляют допсоглашением, которое, как правило, подлежит госрегистрации (Росреестр прямо отвечает, что допсоглашение о переносе срока передачи подлежит регистрации).
Про «ПДКП»
Предварительный договор регулируется ст. 429 ГК РФ: стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях предварительного договора.
(Но важно: ПДКП не заменяет автоматически действующий ДДУ и не «лечит» риск просрочки по уже действующему графику, если вы юридически не закрепили перенос/замену обязательств.)
3) Ответы на ваши вопросы по сути
Вопрос А. Стоит ли сейчас писать заявление о расторжении ДДУ «досрочно», чтобы уйти в сценарий ПДКП?
Коротко: если у вас нет законного основания из ст. 9 214-ФЗ — одностороннее расторжение сейчас рискованно.
Что реально возможно:
Расторжение по соглашению сторон (переговоры) — безопаснее, но застройщик может не согласиться/затянуть.
Односторонний отказ дольщика — только при основаниях ст. 9 (например, если уже есть просрочка передачи >2 месяцев — но у вас пока не тот этап).
Практический вывод: писать «я расторгаю ДДУ» без основания — не лучшая стратегия, потому что вы можете потерять объект и попасть в конфликт/суд, а график платежей по ДДУ останется нарушенным.
Вопрос B. Законно ли при переносе ввода/сроков оставлять график платежей прежним?
Да, само по себе “устное” смещение ввода не меняет ваш платежный график. Пока в ДДУ стоит дата платежа 30.12.2025 — формально вы обязаны исполнить ее, иначе наступает просрочка и риски по ст. 5 (неустойка/расторжение при длительной просрочке).
Чтобы “законно стало иначе”, вам нужен письменный документ от застройщика:
либо допсоглашение к ДДУ с новым графиком/переносом платежа (идеально — с регистрацией по правилам ДДУ),
либо иной юридически связующий механизм (например, зачет/новация/изменение обязательства), но на практике в долевке обычно делают допсоглашение.
Слова поддержки юридически вас не защищают.
Вопрос C. Что будет с деньгами на эскроу, если после ввода они должны перейти застройщику, а ДДУ расторгается “долго”?
Ключевой момент: банк перечисляет деньги застройщику через 10 рабочих дней после того, как застройщик представит разрешение на ввод (или сведения в ЕИСЖС).
Если к моменту представления разрешения:
в ЕГРН уже погашена запись о ДДУ (т.е. расторжение/отказ юридически зафиксированы), тогда по механике ст. 15.5 деньги должны вернуться вам (как дольщику), потому что договор эскроу прекращается при расторжении/отказе и возврат завязан на сведения ЕГРН.
если же вы только отправили письмо застройщику, но не довели до отражения в ЕГРН, и застройщик успел подать разрешение в банк — риск того, что банк перечислит деньги застройщику, реален (перечисляется фактически находящаяся на эскроу сумма, даже если она “не полная”).
4) Что делать сейчас (до 30.12.2025), чтобы минимизировать риск санкций
Шаг 1 (срочно): запросить у застройщика письменное подтверждение по платежу 5 млн
Направьте официальное обращение (в офис/личный кабинет + заказное письмо) с требованием:
подтвердить, что платеж 30.12.2025 перенесен/не подлежит взысканию и на каком основании;
предоставить проект допсоглашения к ДДУ с измененным графиком платежей или подписать его в конкретный срок;
подтвердить, что до подписания ПДКП/допсоглашения застройщик не применяет последствия просрочки/неустойку/не будет инициировать односторонний отказ.
Юридическая логика: изменение условий — через соглашение в письменной форме.
Шаг 2: если письменного документа нет — оцените “самый безопасный” сценарий
С точки зрения чистого права самый безопасный способ не дать застройщику оснований по ст. 5 — исполнить платеж по графику ДДУ (или оформить документально перенос до даты платежа).
Если 5 млн сейчас платить не планируете — вам жизненно важно получить подписанное (и желательно зарегистрируемое) изменение графика, иначе вы входите в режим просрочки со всеми рисками (включая возможность одностороннего отказа застройщика при длительной просрочке).
Шаг 3: отдельно проверьте “гарантийное письмо”
Проверьте в письме:
кто подписал (должность, полномочия, печать/ЭДО);
есть ли прямое обязательство застройщика заключить ПДКП и процедура (срок, условия, кто инициатор);
указано ли, что на период до ПДКП не применяются последствия просрочки по ДДУ (обычно нет — и это проблема);
нет ли формулировок «по усмотрению застройщика», «может быть» и т.п.
Если в письме нет четкого обязательства и механизма, оно может оказаться слабым основанием по сравнению с ДДУ + 214-ФЗ.
5) Итог по вашим двум главным решениям
“Расторгнуть ДДУ сейчас, чтобы не платить 5 млн” — юридически опасно, если у вас нет основания из ст. 9 214-ФЗ; односторонний отказ без основания — конфликтный путь.
“Оставить как есть, верить поддержке и не платить 5 млн” — тоже рискованно, потому что график ДДУ формально действует; просрочка может дать застройщику инструменты по ст. 5/9 (неустойка/предупреждение/расторжение при длительной просрочке).
Рациональная правовая стратегия: добиться письменного изменения условий (допсоглашение/официальное письмо с обязательствами), а если этого не удается — понимать, что “чисто юридически” безопасность дает исполнение графика ДДУ.
Для подробной персональной консультации вы можете прислать мне в чат текст/фото гарантийного письма (без персональных данных можно замазать) и договору ДДУ, я разберу его по пунктам: насколько оно “держит” застройщика, есть ли признаки предварительного договора по ст. 429 ГК РФ и какие правки/документы нужны, чтобы реально закрыть риск платежа 30.12.2025.
Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/
Спасибо за любую поддержку!
С уважением,
Набатова Екатерина
ГАРАНТИЙНОЕ ПИСЬМО
Общество с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК „СРГРУПП“ ОГРН 1167746567053, ИНН 7731319243 (далее — Застройщик) настоящим гарантирует Участнику
долевого строительства (далее – Стороны), что в случае неисполнения последним обязательств по оплате
цены договора участия в долевом строительстве № *** от 04.07.2025 (далее — Договор) в
полном объеме на дату получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального
строительства и поступления на расчетный счет Застройщика после раскрытия эскроу-счета части денежных
средств, оплаченных по Договору, Участник долевого строительства не будет считаться нарушившим
обязательства по оплате цены Договора при выполнении в совокупности Участником долевого строительства
следующих условий:
1) Участник долевого строительства в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения
разрешения на ввод в эксплуатацию объекта обратился к Застройщику с письменным заявлением о
расторжении Договора и заключении Предварительного договора купли-продажи на Объект
недвижимости, характеристики которого указаны в Договоре;
2) Участник долевого строительства подписал:
2.1. Соглашение о расторжении Договора с последующей государственной регистрацией данного
соглашения Сторонами в установленном законом порядке;
2.2. Предварительный договор купли-продажи Объекта недвижимости со следующими условиями:
* площадь объекта недвижимости определяется в соответствии с обмерами кадастрового инженера;
* цена объекта недвижимости соответствует цене Договора с сохранением графика платежей;
* оговоренный при заключении Договора график платежей, включающий сумму, зачтённую Сторонами
по Соглашению о зачете, и сумму оставшейся части Цены Объекта недвижимости, рассчитанной как разница
между фактически оплаченными Участником долевого строительства по Договору и Ценой Договора;
* государственная регистрация перехода права собственности на Объект недвижимости к Участнику
долевого строительства производится после полной оплаты им Цены Объекта недвижимости по Договору
купли-продажи.
2.3. Соглашение о зачете фактически оплаченных по Договору денежных средств в счет частичной
оплаты Объекта недвижимости по Предварительному договору купли-продажи.
3) На момент подписания Предварительного договора купли-продажи у Участника долевого
строительства есть действующий договор страхования (полис), покрывающий следующие риски:
– по страхованию имущества (конструктивные элементы, внутренняя отделка и инженерное
оборудование, движимое (домашнее) имущество): пожар; удар молнии; взрыв; аварии инженерных систем;
проникновение воды из соседних (чужих) помещений; стихийные бедствия; противоправные действия третьих
лиц; падение летательных объектов или иных предметов; наезд транспортных средств или самоходных машин;
проникновение воды в результате атмосферных осадков через кровлю, перекрытия, балконы, окна, двери, не
вызванного стихийными бедствиями.
– по страхованию гражданской ответственности: гражданская ответственность.
Срок действия договора страхования (полиса) должен быть актуален на весь период до конца полной
выплаты по рассрочке.
При соблюдении условий п.п.1-3 настоящего Гарантийного письма Застройщиком не будут применены
к Участнику долевого строительства штрафные санкции по причине ненадлежащего исполнения Участником
долевого строительства обязательства по оплате денежных средств по Договору.
В случае, если будет установлено несоблюдение Участником долевого строительства условий,
указанных в п.п.1-3 настоящего Гарантийного письма, Застройщик незамедлительно извещает об этом
Участника долевого строительства и на основании п.2 ст. 9 Гражданского кодекса РФ предъявляет последнему
требование об уплате неустойки за неисполнение обязательства по оплате цены Договора в соответствии с
действующим законодательством РФ. При этом, обязательства Застройщика по передаче объекта
недвижимости Участнику долевого строительства по Договору исполнению не подлежат, нормы ст. 395
Гражданского кодекса РФ к правоотношениям Сторон не применяются.