Что мне ответить остальным в чате?

Добрый день.

Принудить вас заключить договор дарение никто не может .

Тем более риэлтор.

или я дарю свою долю другому дольщику и получаю от него деньги после.

 это притворная сделка.

ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Договор купли продажи прикрывается договором дарения.

Тем более, если покупатель для вас чужой человек, это может быть опасно.

ГК РФ Статья 188. Прекращение доверенности \ КонсультантПлюс

Перечень оснований, по которым доверенность прекращается  дается в ст. 188 ГК.

Просрочки паспорта в нем нет.

. Вопрос в том, что банк не одобрит ипотеку покупателю с просроченным паспортом одного из продавцов."

 такое может быть.

Здравствуйте!

Действия банка, отказывающего в одобрении ипотеки из-за просроченного внутреннего паспорта одного из продавцов, не являются незаконными с точки зрения прямого нарушения законодательства. Банк вправе устанавливать внутренние требования к документам, необходимым для одобрения кредита, включая требования к документам, удостоверяющим личность участников сделки. Однако с юридической точки зрения доверенность, выданная при действующем на тот момент паспорте, сохраняет силу, даже если паспорт впоследствии истёк. 

Согласно статье 188 ГК РФ, изменение паспортных данных не входит в перечень оснований для прекращения действия доверенности. Для идентификации личности в доверенности достаточно указания фамилии, имени, отчества, пола, даты и места рождения. Если эти данные указаны корректно, доверенность остаётся действительной, даже если паспортные данные в ней не совпадают с актуальными. 

Банк, принимая решение об одобрении ипотеки, оценивает риски. Наличие просроченного паспорта у одного из продавцов может восприниматься как фактор, повышающий риски для кредитора. Например, банк может опасаться, что сделка окажется недействительной или возникнут сложности с регистрацией перехода права собственности.
Банки имеют право устанавливать дополнительные требования к документам, необходимым для одобрения ипотеки, в рамках своих внутренних регламентов. Если в требованиях банка прямо указано, что все участники сделки должны предоставить действующие документы, удостоверяющие личность, отказ в одобрении кредита может быть обоснован этими внутренними правилами.

В чате можно написать следующее:
«Согласно статье 188 ГК РФ, изменение паспортных данных не является основанием для прекращения действия доверенности. Для идентификации личности в доверенности достаточно указания фамилии, имени, отчества, пола, даты и места рождения. Если в доверенности эти данные указаны корректно, она остаётся действительной, даже если паспорт истёк. 
Банк вправе устанавливать внутренние требования к документам, но отказ в одобрении ипотеки исключительно из-за просроченного паспорта одного из продавцов не основан на прямом нарушении закона. Мы готовы предоставить дополнительные документы, подтверждающие действительность доверенности, или рассмотреть возможность обновления паспорта.
Прошу банк официально изложить причины отказа в одобрении ипотеки, чтобы мы могли предметно обсудить ситуацию».

С уважением, Александр.

Риэлтор ответил в чате -«Никто это не оспаривает. Мы дарение делаем по другой причине. Вопрос в том, что банк не одобрит ипотеку покупателю с просроченным паспортом одного из продавцов.»

 Добрый вечер!

 Вам риэлтер предоставил отказ банка в ипотеке покупателю по этому основанию? Вероятнее всего, нет.

 Маловероятно, что будет отказ по таким мотивам, поскольку доверенность действует, а Ваш представитель будет продавать Вашу долю на основании действующей доверенности.

 Но опять-таки — это проблема покупателя, а не продавца.

 Похоже, что Вас любыми способами хотят понудить на дарение Вашей доли другим долевым собственникам.

 Но дарение — сделка безвозмездная, и если Вы подарите свою долю, то денег  от Одаряемого требовать будет бесполезно.

Так, согласно ст. 572 Гражданского Кодекса РФ:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

 Далее продолжу.

Здравствуйте, Данил. 

Откажитесь работать с этим риэлтором, ему нельзя доверять, так как онсклоняет Вас к лпипнмб Вашей доли без гарантий для Вас получить деньги за долю. 

Отсутствие действующего внутреннего паспорта гражданина РФ не является основанием для при остановки или отказе в регистрации перехода права собственности на обьект недвижимости в силу ФЗ О государственной регистрации недвижимости. 

При этом, банк действительно может не одобрить ипотеку по такой сделке. 

Как вариант, Вы с сестрой можете поискать других покупателей. 

Если Вам потребуется дополнительная консультация и помощь в оценке документов (предварительного и основного ДКП), можете написать мне в чат личных сообщений.

С уважением! эксперт сайта Г. А. Кураев 

Здравствуйте Даниил!

Давайте разбираться.

Действительна ли доверенность при смене паспорта? Да, действительна, так как  п.1 ст. 188.Прекращение доверенности  ГК РФ установлены   основания, при которых действие доверенности прекращается.

Это:

а) отмена;

б) отказ стороны от полномочий;

в) завершение срока действия; 

г) реорганизация юрлица;

д) смерть одной из сторон;

е) введение в отношении одной из сторон процедуры банкротства. 

Смена паспорта среди таких основания признания доверенности недействительной отсутствует, так как на стр.19  нового паспорта вписана данные о ранее выданных паспортах в с указанием серии, номера, даты выдачи и кода подразделения в случае их смены.  

Далее

В соответствии со ст.ст.549-550 ГК продажа недвижимости осуществляется в соответствии с заключенным сторонами договора

При этом от покупателя Банк-кредитор  потребует:

— паспорт;
— правоустанавливающий документ на квартиру;
— выписка из ЕГРН (действительна месяц);
— техпаспорт квартиры;
— справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (действительна 10 дней);
— справка № 9 о зарегистрированных в квартире (действительна 10 дней);
— согласие супруга(и) на продажу квартиры или заявление продавца о том, что на момент приобретения квартиры он не состоял в браке 

Все документы должны быть актуальные, т.е. данные паспорта продавца должны совпадать с предъявленным для сличения паспортом. При несовпадении Банк сделку совершать откажется.

Основанием для отказа является норма п.1 ч.1 ст. 7. Права и обязанности организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ   «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»

1. Организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, обязаны:

1) до приема на обслуживание идентифицировать клиента установив следующие сведения: в отношении физических лиц

— фамилию, имя, а также отчество (если иное не вытекает из закона или национального обычая), гражданство, дату рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность,

Здравствуйте, Данил.

Учитывая, что

живу за рубежом.

 положения ч.2 ст.9 ФЗ О гражданстве РФ

2. Паспорт обязаны иметь все граждане Российской Федерации, достигшие возраста четырнадцати лет и проживающие в Российской Федерации.

внутренниий паспорт Вы иметь не обязаны, при этом положения законодательства, в том числе и банковского допускают проведение идентификации Вас как продавца иными способами, а не только наличием паспорта, котоырй Вы не обязаны иметь.

В соответствии со ст.19 ГК РФ

1. Гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая.

Из указанного следует, что указание паспорта в договорах вообще не является обязательным.

Дарить ли недвижимость -решать только Вам, и никак ни риэлтеру. В принципе с его стороны вообще некорректно давать такие рекомендации, как подарить кому-либо свою собственность при отсутствии у Вас самого такого намерения. Он действует, как ему легче и проще.

Является это действие банка законным? Как мне быть? Что мне ответить остальным в чате?

Вся проблема в том, что в РФ Вы отсутствуете. Есть ли у Вас на месте компетентный представитель-специалист, который мог бы вести переговоры, остается непонятным, но вместе с тем, рекомендуется решать вопросы продажи именно путем присутствия представителя-специалиста, а не путем переписки в чате (переписываться и спорить будете очень долго без гарантий понимания и какого-либо результата). Логичным продолжением диалога 

риэлтор ответил в чате -«Никто это не оспаривает. Мы дарение делаем по другой причине. Вопрос в том, что банк не одобрит ипотеку покупателю с просроченным паспортом одного из продавцов.»

 являлось бы

Благодарю за обратную связь! Паспорт в настоящее время и правда недействителен, с этим тоже никто не спорит, но его никто и не предлагает рассматривать.  Сделку от моего имени заключает представитель с надлежащими документами, при этом я в настоящее время не обязан иметь внутренний паспорт РФ. (см. ст.19 ГК РФ и ч.2 ст.9 ФЗ О гражданстве). На это банку следует сослаться, предложить использовать иные средства идентификации. Жду от Вас удобные мне и в то же время устраивающие банк варианты, либо юридическое обоснование отказа от банка.  За рекомендации мне приехать в РФ или подарить недвижимость — огромное спасибо, но, увы, мне не интересен (!!!) ни тот ни другой вариант, иначе я бы ими изначально воспользовался самостоятельно. Обращу внимание, что я не хотел бы в будущем советы от «капитана-очевидность».

 С уважением