Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как заставить Правление ТСН заключить договор на обслуживание с не членами ТСН и как правильно ( Законодательно) оплачивать расходы
Добрый день,
Подскажите пожалуйста и помогите разобраться в кружевах нашего законодательства.
Являюсь собственником машино-места, но не являюсь членом ТСН. ( по ряду причин)
Решением общего собрания членов членов ТСН утвержденных СМЕТОЙ РАСХОДОВ !!! Без какого либо обоснования или финансового подтверждения какая то сумма , она поделена на кол-во машиномест ( причем есть машино места 12 кв м , а есть места 25 кв.м) все должны платить одинаково.
На территории паркинга за 4 года не было не одной убоки, договор на ТБО отсутствует, мусор валяется.
Собственики не вошедшие в состав ТСН настаивают, что бы с ними был заключен договор на обслуживание с указанием услуг, обязаностей и т.д.
Правление категорически отказывается от заключения подобного договора , но требует с всех оплату. По смете предусмотрена Зарплата вахтера , но его уже нет около 2-х лет, но деньги на него плятатся.
Ряд собствеников решили.
1. Оплачивают расходы Фонд кап. Ремонта
2. Налоги
А вот ежемесячные платежи стали оплачивать ; электроэнергия, текуший ремонт, содержания паркинга. ЗА МИНУСОМ АДМИНИСТРАТИВНЫХ РАСХОДОВ НА ЗАРПЛАТУ И НАЛОГИ , Председателя, бухгалтера, "вахтера".
Получить какие либо документы, начиная от реестра собственников, фин.подтвержлений и чего угодно не реально , все игнорируется.
Как заставить Правление ТСН заключить договор на обслуживание с не членами ТСН и как правильно ( Законодательно) оплачивать расходы.
На позицию ЖК и ГК Председателю по барабану , он ссылается на ряд статей с одного из сайтов где указаны номера судеьных дел неплатильщиков из-за отсутствия договора , где указывается , что наличие договора не обязательно .
Ситуация уже 2 года просто патовая.
Заранее благодарен
Здравствуйте .
Собственник помещения (в данном случае – машино-места) в многоквартирном доме или на прилегающей территории несет обязанность по содержанию общего имущества. Эта обязанность возникает независимо от членства в ТСН.
Ст. 36 ЖК РФ определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе и парковочные места, если они являются частью общего имущества.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/
Ст. 39 ЖК РФ устанавливает, что собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности на это имущество.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/d68ab414b0cbed034202ad14c34387f4c35cd2d0/
Размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется площадью помещения (машино-места) относительно общей площади всех помещений в доме. Следовательно, требование одинаковой оплаты за машино-места разной площади является некорректным с точки зрения законодательства.
ТСН, как управляющая организация, обязано обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений.
Ст. 137 ЖК РФ определяет, что ТСН вправе заключать договоры с собственниками помещений, в том числе с теми, кто не является членами ТСН, на управление общим имуществом.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b2ab91ca03fa7fc8dfe906f2382bf97cbe68b222/
Ст. 161 ЖК РФ устанавливает, что управление многоквартирным домом должно осуществляться на основании договора управления. Хотя в данном случае речь идет о паркинге, принципы управления общим имуществом схожи.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/71c7149b7b2a7693ca3f88b93580da0a5376e041/
Отказ Правления ТСН от заключения договора на обслуживание с собственниками, не являющимися членами ТСН, является нарушением законодательства. Такой договор должен четко определять перечень услуг, их объем, стоимость, порядок оплаты, права и обязанности сторон.
Здравствуйте, Сергей!
Если речь идет о машино-местах в составе МКД, тогда применимы нормы ЖК РФ
В этом случае плата должна рассчитываться пропорционально доле собственника машино-места в праве общей собственности на общее имущество.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
ст.39 ЖК РФ
При этом ТСН осуществляет один из способов управления МКД ( ст. 161 ЖК РФ).
Лица, управляющие домом, должны заключать договоры оказания услуги и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
Постановления Правительства РФ N 416
Отношения между ТСН и его членами регулируются Уставом и решениями общего собрания членов, поэтому заключать с ними договоры управления не нужно.
При этом отдельный договор управления домом нужно заключать с теми, кто не является членом ТСН.
Как заставить Правление ТСН заключить договор на обслуживание с не членами ТСН и как правильно ( Законодательно) оплачивать расходы.
Оплачивать собственники машино-мест должны расходы на содержание общего имущества пропорционально своей доле.
В судебном порядке обязать ТСН заключить договор управления с собственниками машино-мест, которые не являются членами ТСН
Здравствуйте!
Паркинг находится внутри МКД или это отдельное здание, то есть гаражный комплекс?
Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ не распространяется на объекты для хранения транспорта, находящиеся в МКД либо на участке, входящем в состав общего имущества МКД. Если паркинг внутри МКД, применяются ст. 39, 143.1, 155 ч. 6 и 158 ЖК РФ. Если это отдельный гаражный комплекс, применяются ст. 13, 17, 25, 26 и 27 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ.
Если у Вас именно гаражный комплекс, понуждать ТСН к заключению отдельного договора бесперспективно. Но и делить общую сумму на количество машиномест правление не вправе.
По ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ
Доля собственника машино-места, нежилого помещения в праве собственности на общее имущество в гаражном комплексе пропорциональна общей площади принадлежащих ему машино-места, нежилого помещения в гаражном комплексе.
По ст. 17 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ
Если иное не установлено единогласным решением собственников машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе, каждый собственник машино-места, нежилого помещения обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества в гаражном комплексе соразмерно со своей долей в праве на общее имущество в гаражном комплексе. Собственник машино-места, нежилого помещения в гаражном комплексе, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества в гаражном комплексе, обязан их покрывать.
Решения общего собрания членов ТСН тут недостаточно, нужно решение всех собственников. Поэтому одинаковая плата за место 12 кв.м и 25 кв.м не правомерна.
На основании ч. 5 ст. 26 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ
Членские взносы могут быть использованы исключительно на расходы, связанные:
...
3) с выплатой заработной платы лицам, с которыми товариществом собственников недвижимости заключены трудовые договоры;
5) с уплатой налогов и сборов, связанных с деятельностью товарищества собственников недвижимости, в соответствии с законодательством о налогах и сборах;
...
Если вахтера нет два года, уборки нет, договора на ТКО нет, уже возникают основания для оспаривания начислений и сметы.
Если паркинг в составе МКД, у не члена ТСЖ по ч. 6 ст. 155 ЖК РФ действительно должен быть договор с товариществом. Но если договора нет, это не является основанием для освобождением от оплаты. Одновременно расходы на общее имущество в МКД по ст. 39 и 158 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ тоже распределяются соразмерно доле, то есть по сути пропорционально площади, а не поровну между всеми.
Вам нужно запросить копии устава, сметы, отчетов об их исполнении, бухгалтерской отчетности, заключения ревизора, протоколов собраний, а также подтверждение спорных расходов, трудовые договоры, акты, договор на ТКО, документы по уборке. Если решение о размере платы свежее, его можно оспаривать по ст. 181.4 ГК РФ в течение шести месяцев с момента, когда Вы узнали о нем, но не позднее двух лет с момента, когда сведения стали общедоступными.
Тогда применяется ЖК РФ.
Если проезды, ворота, инженерия и иные части паркинга входят в общее имущество дома, то обязательные платежи должны идти в системе управления МКД, потому что способ управления домом выбирается один, и МКД может управляться только одной УО. В таком случае отдельное ТСН не вправе само по себе вводить обязательные сборы.
Размер расходов должен считаться соразмерно доле, то есть по площади помещения, а не поровну на каждое место. Не член товарищества вправе требовать информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества и предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ на основании ч. 1 и 2 ст. 143.1 ЖК РФ.
А в ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ указано с какими документами члены и не члены товарищества собственников жилья имеют право ознакомиться.
Если бы в доме было именно ТСЖ, не член платил бы по договору, но отсутствие договора само по себе не отменяет обязанность платить.
Решение общего собрания членов ТСН об утверждении сметы расходов без какого-либо обоснования или финансового подтверждения является незаконным.
Ст.148 ЖК РФ предусматривает, что общее собрание членов ТСН вправе принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания, в том числе об утверждении сметы доходов и расходов товарищества. Однако, это решение должно быть обоснованным .
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ee72c205baf24657d5e5c5f59b5521de65044a15/
Ст. 150 ЖК РФ обязывает правление ТСН представлять отчеты о деятельности товарищества, в том числе о финансовой деятельности, членам товарищества.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/a7030c540a915d8affeb0d5274f92b120353950a/
Отсутствие уборки, договора на ТБО, наличие неработающего вахтера при наличии оплаты его труда, а также невозможность получить финансовые документы свидетельствуют о грубых нарушениях в деятельности ТСН.
Собственники, не являющиеся членами ТСН, обязаны оплачивать расходы на содержание общего имущества.
Согласно Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
Однако, эта оплата должна быть обоснованной и соответствовать предоставляемым услугам.
Оплата Фонда капитального ремонта и налогов является законной обязанностью собственника.
Оплата электроэнергии, текущего ремонта, содержания паркинга также является правомерной, но при условии, что эти услуги фактически предоставляются и их стоимость обоснована.
Отказ от оплаты административных расходов на зарплату председателя, бухгалтера, вахтера при отсутствии фактического выполнения ими своих обязанностей является обоснованным. Собственники не должны оплачивать фиктивные расходы.Оплачивайте только те услуги, которые фактически предоставляются и имеют обоснованную стоимость. Сохраняйте все платежные документы.
Направьте Правлению ТСН официальное письменное требование о заключении договора на обслуживание с указанием перечня услуг, их стоимости и порядка оплаты. В требовании ссылайтесь на статьи ЖК РФ (ст. 137, 161).
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b2ab91ca03fa7fc8dfe906f2382bf97cbe68b222/
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/71c7149b7b2a7693ca3f88b93580da0a5376e041/
В требовании укажите, что отказ от заключения договора нарушает ваши права как собственника и положения ЖК РФ. Подчеркните необходимость прозрачности в расчетах и предоставлении услуг.
Установите разумный срок для ответа на ваше требование (например, 10-15 рабочих дней).