Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В каком порядке правильнее идти: ЗОПП или 395 ГК РФ?
Между Истец и ООО "Специализированный застройщик ЗИЛ-ЮГ" (Ответчик) заключён Договор купли-продажи объекта недвижимости, именно, ДКП, не ДДУ.
Застройщик просрочил передачу квартиры, суд иск удовлетворил, постановил:
1. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2025 по 23.05.2025 в размере ххх.
2. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере ууу
3. по оплате нотариальных услуг в размере zzz
Истец получил исполнительный лист. Обратился в Сбербанк с заявлением о взыскании, банк взыскал только yyy и zzz ссылаясь на 326 ПП с формулировкой:
Исполнительный лист по исполнен в сумме разрешенных платежей. Исполнительные документы к застройщикам исполняются в сумме разрешенных платежей. Согласно Постановлению правительства №326 от 18.03.2024 финансовые санкции к застройщику до 31.12.2026 включительно не исполняются банками. Если в исполнительном документе указаны «смешанные» требования по уплате основного долга и пени/штрафов, попадающих под действие моратория, то документ исполняется в сумме разрешённых платежей. Разрешённые платежи — суммы задолженности, не являющиеся неустойками, штрафами, пенями, процентами, указанными в ПП 326. Максимальный срок проверки исполнительного документа — 7 рабочих дней, не считая дня подачи заявления.
Вопросы:
1. Обосновано ли применение Сбербанком моратория, ведь ДКП имеет другую нежели ДДУ природу правоотношений, и ПП 326 на ДКП не распространяются
2. Почему вообще Сбербанк решает исполнять ему что-то или не исполнять? Есть исполнительный лист, суд уже всё решил, просто выполняйте, разве нет?
3. Попадает ли деятельность по взысканию Сбербанком под действия ЗОПП или нет?
4. Есть ли судебная практика и реальные примеры привлечения Сбербанка за просрочку по взысканию? В каком порядке правильнее идти: ЗОПП или 395 ГК РФ?
Пожалуйста, те, кто сталкивался, теоретически всё возможно, интересует практика
Здравствуйте, Виктор. Постановление №326 регулирует долевое строительство (ДДУ) и направлено на защиту застройщиков от санкций в период достройки объектов. Ваш договор — ДКП (купля-продажа готовой вещи). Это разные институты: в ДКП нет этапа «строительства», нет долевой собственности до ввода в эксплуатацию, а значит, и меры поддержки застройщиков, предусмотренные ПП №326, на него по умолчанию не распространяются.Суд взыскал проценты за неисполнение денежного обязательства (просрочку возврата денег за непереданный товар), а не неустойку по Закону о долевом строительстве (214-ФЗ). Мораторий, введенный для застройщиков, касается именно неустоек, пеней и штрафов по ДДУ. Ваши проценты — это плата за пользование вашими деньгами, и банк обязан их списать, если в исполнительном листе (ИЛ) они не названы прямо «неустойкой по ДДУ».
Ошибка банка в том, что он Банк видит в реквизитах должника «Специализированный застройщик» и автоматически применяет алгоритм для ДДУ, не вникая в правовую природу договора (ДКП). Это типичная практика Сбербанка при работе с любыми организациями, имеющими в названии «застройщик», но юридически она неверна.
При взыскании по ИЛ банк не оказывает вам финансовую услугу в смысле ЗОПП, а выполняет публичную функцию агента государства (исполнение судебного акта). Правильный путь: ст. 395 ГК РФ и убытки, а не ЗОПП.Направьте в Сбербанк официальную претензию (через приложение или офис) с требованием исполнить ИЛ в полном объеме. Укажите, что ДКП не является ДДУ, а мораторий ПП №326 применяется ошибочно. Если не поможет, можно обратиться в ЦБ РФ, как надзорный орган.Действия банка по отказу в списании процентов по ДКП со ссылкой на ПП №326 незаконны. Рекомендуется не менять вид требования (ЗОПП менее эффективен), а настаивать на принуждении банка к исполнению через жалобу в ЦБ и иск о взыскании убытков по ст. 15, 395 ГК РФ.
Практику поищу, направлю вам в л/с.
Посмотрела судебную практику. Она, к сожалению, складывается не в вашу пользу. В судебном акте Верховного Суда РФ от 03.09.2025 № АКПИ25-477 (именно на него обычно ссылаются) прямое указание на распространение моратория на ДКП отсутствует. Но этот документ оценивает законность отсрочки исполнения требований к застройщикам в целом, независимо от формы договора: ДКП или ДДУ. Однако именно на основе логики этого судебного акта и системного толкования закона банки обязаны приостанавливать взыскания по вашим листам. Положительной судебной практики по взысканию с банка неустойки за просрочку исполнения судебного акта в данном случае нет и быть не может. Более того, Верховный Суд РФ в 2025 году сформировал прямо противоположную позицию.
С точки зрения закона и свежих разъяснений высшей инстанции, ваш иск к банку о взыскании неустойки или убытков за то, что он применил мораторий и не списал деньги немедленно, будет обречен на отказ. Вот почему:
Позиция Верховного Суда РФ (Определение № 305-ЭС25-2331 от 10.07.2025)
Верховный Суд рассмотрел спор застройщика с банком (дело касалось Т-Банка), который списал деньги в пользу дольщиков раньше времени, нарушив мораторий. Логика ВС РФ, применимая и к вашей (зеркальной) ситуации:
1. Отсрочка — это не освобождение от долга. Ваш долг (неустойка) перед застройщиком никуда не делся. То, что банк не списывает его сейчас, не означает, что деньги потеряны для вас навсегда. Обязанность застройщика заплатить сохраняется, просто момент платежа сдвинут на момент окончания моратория.
2. Отсутствие убытков у взыскателя. Чтобы взыскать с банка неустойку или убытки, вы должны доказать, что понесли реальные потери из-за его действий. ВС РФ прямо указал: раз деньги будут получены позже, это не убытки в юридическом смысле, а лишь изменение срока исполнения обязательства .
3. Императивное указание банку. Постановление № 326 обязывает банк не исполнять такие требования. Банк в этом случае выполняет прямое предписание государства, а не действует по своей воле .