Как избежать этого и обезопасить сделку с юридической стороны?

Здравствуйте.

Вопрос: если в ближайшее время бизнесмен станет банкротом (банкротство ИП или банкротство физлица), есть ли риск нам потерять квартиру?

Чаще всего риск в банкротстве связан с той ситуацией, когда будущий банкрот продаёт квартиру по существенно заниженной цене в сравнении с рыночной стоимостью.

Такие сделки рассматриваются как подозрительные:

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1.Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Поэтому если цена будет рыночной, либо не будет существенно отличаться от неё в меньшую сторону, то самое распространённое основание оспаривания Вы минимизируете.

Также стоит проверить продавца в публичных сервисах, включая, на наличие долгов в базе ФССП, картотеке судебных дел, реестре банкротств.

Иногда также запрашивают кредитную историю, чтобы понять насколько продавец закредитован, но это может предоставить только сам продавец.

 Стоит ли застраховать сделку?

На Ваше усмотрение, конечно, но в целом — да, это страхование титула это неплохой способ снизить негативные последствия.

Только нужно внимательно изучить условия, на которых будет осуществляться страхование, включая и то, как будет описан страховой случай, условия, при которых  выплачивается страховая сумма, ограничения и т.д.

--------------------

Если Вам понадобится расширенная консультация, проверка или составление документов — можете написать мне в чат.

Здравствуйте Анна.

Риски можно минимизировать, но никак не исключить полностью, суд будет решать полагаясь на предоставленные доказательства сторонами.

Федеральный закон № 127-ФЗ,

ст. 61.2, п. 1: «Сделка… может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом при неравноценном встречном исполнении (заниженная цена)».

ст. 61.2, п. 2: Сделка может быть оспорена в течение трех лет, если она совершена с целью причинения вреда кредиторам (например если продавец уже имел долги, а покупатель знал об этом).

Свою позицию перед судом (если он будет) вы можете укрепить если избежать условия для оспаривания перечисленные выше.

— Не совершайте сделку по заниженной цене, цена должна быть рыночной;

— Можете запросить выписку БКИ у продавца, если есть просрочки это риск для вас;

— Проверить продавца можно так-же на сервисе ФССП

— О наличии или отсутствии уже открытых дел о банкротстве, на сайте ЕФРСБ

Стоит ли застраховать сделку?

Делать титульное страхование или нет — полностью ваше решение. Однако это самый действенный способ защиты ваших интересов (можно оформить на 3 года, это срок проверки в банкротстве)

Пишите если остались вопросы.

С уважением, Ибрагим Магамедович!

Добрый вечер.

В соответствии с Законом о банкротстве «Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки».

В соответствии с п.2 ст.61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Поэтому, сделку могут признать недействительной, если имущество продается по заниженной стоимости или если покупатель знал или должен был знать из открытых источников  (сайты судебных приставов, сайты судов (по месту регистрации и арбитражный суд, СБИС) о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

согласно п.7 Постановления Пленума ВАС ПФ №63 от 23.12.2010 г. предполагается, что в силу 

абз. 1 п.2 ст.61.2 Закона о банкротстве другая сторона сделки знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми – они применяются, если иное не доказано покупателем.

Застраховать можно в порядке титульного страхования.

При банкротстве квартира возвращается продавцу и включается в конкурсную массу, а покупатель получает денежные средства, которые с учетом банкротства он может и не получить. При страховании покупатель получит сумму от страховщика.

Здравствуйте, Анна!

Чтобы минимизировать собственные риски при покупке квартиры на вторичном рынке, можно запросив дополнительный пакет документов у Продавца:

— стоимость квартиры должна быть среднерыночной на рынке по продаже вторичной недвижимости;

— обязательно сделать скриншоты аналогичных объявлений на известных площадках;

— выписку из ЕРГН с переходом прав собственности с момента постройки дома и ввода в эксплуатацию;
— выписку из ЕГРН о праве собственности;

— запросить Выписку НБКИ — бюро кредитных историй: сделать анализ всех предоставленных сведений какие кредиты брал, как погашал, ипотека или в основном потребительские, банки или МФО и т.д.

— сайт ЕФРСБ (Проходил ли Продавец процедуру банкротства);

- если владелец квартиры старше 60 лет, желательно, чтобы он прошёл психиатра в ПНД за 1-2 дня до сделки;

— если собственник квартиры старше 60 лет продает свое единственное жилье и ничего при этом не приобретает, этот факт должен насторожить.

А также к полному перечню документов рекомендую:

— использовать банковский аккредитив — банк перечислит средства продавцу только при предъявлении документов, подтверждающих исполнение (регистрацию перехода права собственности на Покупателя и т. п.).

— оформить титульное страхование: страхование риска, если Вы утратите право собственности на недвижимость,  суд признает сделку недействительной. Страховая компания выплатит Вам компенсацию.

— Оформить сделку у нотариуса с видеофиксацией.

   Съемка проходит с согласия участников сделки. Как показывает практика, у добросовестных граждан это протеста обычно не вызывает. А вот люди, планирующие недобросовестные действия, видео следы стараются не оставлять. Срок хранения видеозаписи — не менее 5-ти лет.

  В случаи оспаривания сделки и признания ее недействительной, видеоматериалы от нотариуса будут служить доказательством в суде того, что Продавец дееспособный, адекватный, четко осознавал свои действия, наступающие последствия -  при заключении сделки.

«если в ближайшее время бизнесмен станет банкротом (банкротство ИП или банкротство физлица), есть ли риск нам потерять квартиру?» — есть риск потерять квартиру.

— В соответствии со ст. 61.2. ФЗ -127 от 26.10.2002 г. «О банкротстве»: Арбитражный управляющий проверяет все сделки купли-продажи, дарения в течение 3 лет до даты подачи заявления в суд на банкротство на их оспоримость и признание недействительными.

 Данный вопрос регламентируется ст. Ст. 61.6 -1 ФЗ-127 от 26.10.2002 г.:

— Сохранить квартиру можно только, если для гражданина и членов его семьи — ПОКУПАТЕЛЯ, совместно проживающих в этом жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

— Покупатель – становится гражданином-кредитором при банкротстве.

На основании данной статьи, сохранить квартиру при банкротстве Продавца (в течение 3-х лет) можно только, если она единственная по Росреестру у Покупателя.

Надеюсь мой ответ станет для Вас полезным.

Всего доброго!