Добрый день! Есть участок без границ, на территории нацпарка, по документам 15 по факту 17. В старых документах от 1980хх годов предыдущему владельцу было выделено 25 соток. Какие есть варианты? Спасибо
Здравствуйте.
Главное здесь — что участок расположен на территории национального парка, а это серьёзно ограничивает возможности по увеличению площади. Но варианты есть.
**Первый — уточнение границ до фактических 17 соток.** По ч. 1.1 ст. 43 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии таких сведений — исходя из границ, существующих на местности пятнадцать и более лет. Если фактическое пользование 17 сотками подтверждается (забор, насаждения, постройки) и существует достаточно давно, кадастровый инженер фиксирует это в межевом плане с соответствующим обоснованием.
Увеличение площади с 15 до 17 соток (то есть на ~13%) допускается, если оно укладывается в пределы, установленные п. 32 и 32.1 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218: увеличение не более чем на величину предельного минимального размера участка для данной категории/вида разрешённого использования, а если такой размер не установлен — не более чем на десять процентов от площади по документам. Обратите внимание: превышение в 2 сотки при площади 15 соток — это около 13%, что выходит за десятипроцентный порог. Поэтому если предельный минимальный размер для вашей территории не установлен, Росреестр может приостановить кадастровый учёт. В этом случае необходимо установить, какие именно предельные размеры действуют в вашем муниципальном образовании — если минимальный размер составляет 2 сотки и более, уточнение до 17 соток возможно.
Как разъяснено в п. 54 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2025), при уточнении сведений о местоположении границ земельного участка и (или) его площади в осуществлении государственного кадастрового учёта не может быть отказано лишь по формальным основаниям, если заявителем соблюдены установленные законом условия такого уточнения. Это означает, что при надлежащем обосновании в межевом плане отказ Росреестра можно оспорить.
День добрый.
Какие есть варианты?
Варианты для чего, уточните пожалуйста. Ваша цель по итогу какая?
Согласно ст. 43 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вы имеете право уточнить границы участка.
1.1. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.
При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона.
В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32, 32.1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется.
2. Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о местоположении границ и (или) площади смежных с ним земельных участков (если описание местоположения их границ соответствует установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом требованиям), орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков.
Для начала необходимо установить точные границы земельного участка.
Это может быть сделано через процедуру межевания, которая включает в себя геодезические работы и регистрацию границ в Росреестре.
Запросите архивную выписку на те самые 25 соток (в фонде данных Росреестра или муниципальном архиве).
Вызовите кадастрового инженера для подготовки межевого плана. Он должен сослаться на документ 1980-х годов как на основание формирования границ.
Добрый день!
А что Вы хотите в отношении данного участка?
на территории нацпарка, по документам 15 по факту 17. В старых документах от 1980хх годов предыдущему владельцу было выделено 25 соток
Согласно ст.95 ЗК РФ земли на территории национальных парков ограничены в обороте, могут находиться в собственности государства:
1. К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/b5a27f87fb768244734991c16ad59ef7c0d09b0d/
1980хх годов предыдущему владельцу было выделено 25 соток.
Кому сейчас принадлежит данный участок? Для каких целей?
Узаконивая 17 и увеличения до 25
На каком праве Вам принадлежит участок? Права в ЕГРН зарегистрированы?
Увеличение площади участка больше, чем
по документам 15 по факту 17.
до 25, на мой взгляд, крайне проблематично, так как увеличение неизбежно затронет соседние участки (возможно, что границы уже установлены).
Уточните -
Есть участок без границ, на территории нацпарка
Кто сейчас является собственником участка?
**Второй — попытка уточнить до 25 соток на основании старых документов 1980-х годов.** Это реалистично только если те документы подтверждают выделение именно 25 соток конкретному участку и вы сможете доказать правопреемство. Однако расположение на территории нацпарка существенно осложняет ситуацию. В силу п. 8 ст. 95 Земельного кодекса РФ территории природных парков располагаются на землях, предоставленных соответствующим учреждениям, при этом допускается размещение таких парков на землях иных пользователей и собственников. Нацпарк почти наверняка будет возражать против значительного расширения участка, а Росреестр может приостановить учёт из-за пересечения с границами особо охраняемой природной территории.
В такой ситуации вопрос решается через суд, и перспективы зависят от того, что именно написано в документах 80-х годов и как оформлялся последующий переход права с уменьшением площади до 15 соток.
**Практический совет:** начните с кадастрового инженера — пусть подготовит межевой план на уточнение хотя бы до фактических 17 соток с обоснованием по фактическому землепользованию более 15 лет. Предварительно выясните предельные минимальные размеры участков в вашем муниципальном образовании — от этого зависит, пройдёт ли уточнение без суда. Вопрос об оставшихся 8 сотках до исходных 25 — это уже судебный спор, и для его оценки нужно видеть конкретные документы о выделении участка и все последующие акты, фиксировавшие изменение площади.