Превышение менее чем на 1 кв м без доплаты?
Площадь квартиры в новостройке увеличилась на 0,37 кв. М, была 37,33 кв.м по договору дду, теперь 37,7. Застройщик требует доплату. Должна ли я платить, если есть такая формулировка в договоре?
Здравствуйте.
Обязанность доплачивать за увеличение площади квартиры в новостройке зависит от условий, прописанных в договоре долевого участия (ДДУ). Согласно Федеральному закону №214-ФЗ, цена договора может быть изменена после его заключения, если это предусмотрено договором, а также определены случаи и условия изменения цены.
Если в договоре прямо указано, что цена подлежит увеличению при любом увеличении фактической площади по сравнению с проектной, то застройщик вправе требовать доплату даже за незначительное превышение (например, 0,37 кв. м). В таком случае отказ от доплаты может быть расценён как нарушение условий договора.
Иногда в ДДУ прописывается, что перерасчёт производится только при превышении площади более чем на определённый порог (например, более чем на 1 кв. м или более чем на 1%). Если в вашем договоре есть такая формулировка, и увеличение составило менее этого порога (как в вашем случае — 0,37 кв. м), то доплата не требуется.
Практика Верховного Суда РФ. Если в ДДУ не предусмотрен максимальный размер изменения площади, при котором цена не меняется, то цена подлежит изменению при любом изменении площади, даже если договор это не предусматривает явно. Однако это положение применяется, только если в договоре нет специальных условий о порогах изменения площади.
Здравствуйте, Юлия.
Согласно ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Если в вашем ДДУ прямо прописано условие о том, что при изменении фактической площади объекта по результатам обмеров (например, БТИ) цена договора подлежит перерасчету, то требование застройщика о доплате является правомерным.
При анализе договора обратите внимание на наличие пункта о «допустимом отклонении» (погрешности) площади. Часто в договорах указывается, что отклонение площади в определенных пределах (например, до 1% или до 0,5–1 кв. м) не влечет изменения цены договора.
Если ваше увеличение (0,37 кв. м) укладывается в этот «бесплатный» предел, то требование застройщика о доплате неправомерно.
Если же договор предусматривает перерасчет за любое изменение площади или если 0,37 кв. м превышают установленный порог погрешности, то доплата обоснована.
Всего Вам хорошего.
Если Вам понравился ответ, Вы можете отблагодарить юриста по ссылке https://pravoved.ru/lawyer/2903321/
Да, требование застройщика о доплате, скорее всего, правомерно. Поскольку в вашем договоре есть такое условие, а увеличение площади в 0,37 кв. м (менее 1%) является незначительным и укладывается в стандартные пределы, закон в данной ситуации на стороне застройщика (ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).
Основной принцип — свобода договора: условия, на которых вы договорились, имеют приоритет. Поскольку ваш договор прямо предусматривает возможность доплаты при увеличении площади, это условие подлежит исполнению.
Федеральный закон № 214-ФЗ (ст. 5, ч. 2) прямо разрешает изменять цену договора после его заключения по соглашению сторон, если в самом договоре прописаны сама возможность, случаи и условия такого изменения (например, по результатам обмеров БТИ).
Верховный Суд РФ подтвердил, что отсутствие отдельного дополнительного соглашения не освобождает дольщика от обязанности доплатить за «лишние» метры, если условие о перерасчете цены уже содержится в договоре (Постановление ВС РФ от 05.10.2016 № 302-АД16-12489).
Хотя в целом требование о доплате законно, есть возможности для защиты Ваших законных интересов.
запросите у застройщика технический план от кадастрового инженера (данные БТИ).
Проверьте расчет доплаты. Сумма рассчитывается исходя из цены за 1 кв. м, указанной в вашем договоре.
Используйте встречные требования. Теоретически, если застройщик нарушил сроки строительства, сумму его неустойки можно попробовать зачесть в счет требования о доплате за метры. Если решите платить, обязательно получите документы, подтверждающие, что вы полностью исполнили обязательства по договору.
По возможности прошу плюс/отзыв
С уважением,
Адвокат Середа Михаил Юрьевич
Воронежская областная коллегия адвокатов.
Уважаемая Юлия,
Для начала с Вас плюс и отзыв.
Теперь вывод- как это ни печально – платить Вы должны.
Требование застройщика о доплате за 0,37 кв. м основано на пунктах 4.1, 4.3, 4.6 и 4.7 Вашего договора и, скорее всего, будет признано судом справедливым, поскольку:
— договор прямо предусматривает перерасчёт цены по фактической площади;
— Верховный Суд РФ и кассационные суды подтверждают, что такое условие не противоречит закону, а доплатить придётся независимо от размера отклонения.
Пункт 4.1 фиксирует проектную расчётную площадь — 37,33 кв. м.
Пункт 4.3 определяет цену договора (5 182 300 руб.) и цену 1 кв. м расчётной площади — 138 824 руб.
Ключевое условие о перерасчёте содержится в пункте 4.6:
«В связи с получением данных, установленных в результате проведения кадастровых работ Дома, Стороны изменяют Цену Договора. Взаиморасчёт осуществляется по фактическим площадям Квартиры, при этом Застройщик и Участник обязаны компенсировать друг другу финансовые потери по цене 1 (одного) кв м. расчётной площади Квартиры, оплаченной Участником последним платежом по Цене Договора».
Это означает, что после обмеров БТИ цена автоматически корректируется:
— если фактическая площадь больше проектной → доплачивает дольщик;
— если меньше → застройщик возвращает разницу.
Пункт 4.7 дополнительно подтверждает:
«С учётом корректировки Цены Договора, по результатам проведения кадастровых работ Дома, Стороны производят взаиморасчёт по Цене Договора, после чего подписывают Акт приёма-передачи».
Таким образом, сам договор прямо обязывает Вас произвести доплату за «лишние» 0,37 кв. м, рассчитанную по цене 138 824 руб./кв. м.
С уважением,
Адвокат Середа Михаил Юрьевич
Воронежская областная коллегия адвокатов.