Какой формат работы и бюджет обычно требуется для такого уровня сопровождения?

— Какие ключевые риски возникают при: — покупке части объекта у физлица и части у юрлица? — покупке через вход в ООО (покупка доли)?

 Здравствуйте

Для такой консультации вопросов много и все они довольно большие, можно ответить в общем.

Во первых — при входе в ООО- вы покупаете НЕ ОБЪЕКТ.

Вы покупаете по сути долю в самом ооо, как я понимаю из описания. Зачем вам там доля- вопрос открытый. Тем более это лишь доля в ооо, и вы не будете владеть всем ооо- а значит не будете и владеть сами недвижимостью. Кроме того- владение долей в ооо это всегда список обязанностей в рамках фз 14 об ооо и ответственность за это ооо.

Здравствуйте. 

У Вас слишком большая тема, чтобы давать ответ в данном разделе, в котором даются ответы на конкретные и небольшие вопросы.

Что касается оперативной первичной информации.

Входя в ООО Вы принимаете на себя все риски, которые влечет за собой такое вхождение. Ввиду этого без конкретного анализа финансового состояния организации, ее обязательств и задолженностей такой вариант категорически не рекомендуется. Как Вы понимаете анализ финансового состояния организации это серьезная работа, которая может стоить многих тысяч гонорара.

Продавец предлагает вариант:

— войти в ООО (на которое оформлена большая часть объекта) в качестве учредителя/участника,

— провести сделку через нотариуса,

— фактически купить объект через приобретение доли в юрлице.

Ну собственно приобретение доли в ООО в любом случае производится с нотариальным удостоверением сделки — согласно ст. 21 Закона Об ООО

11. Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки. 

Так что это безусловно. Но приобретается не только доля. Вот в чем вопрос. Причем даже получив срез текущего состояния, Вы не будете защищены от появления каких-то обязательств, о которых не было сообщено продавцом. И это не говоря об иных проблемах, которые могут возникнуть у приобретателя доли в ООО.

 2. Структура сделки:

— Возможно ли корректно и безопасно:

— выкупить объект полностью в физическое лицо?

— или реструктурировать сделку (например, вывод недвижимости с юрлица)?

Да покупайте пожалуйста, кто Вам может это запретить. Просто одна сделка будет с физлицом, а другая с ООО, Корректно и безопасно. Никаких проблем я тут не усматриваю.

3. Due diligence:
— Какой объем проверки необходимо провести по:
— объекту недвижимости,
— юридическому лицу (ООО)?
— Что обязательно нужно проверить (долги, суды, залоги, налоговые риски, банкротство и т.д.)?

 Это отдельный большой вопрос. Но разумеется требуется максимально полный сбор информации по всем участникам сделки. Чтобы например не оказалось, что организация или физлицо находятся не только в банкротном, но и в предбанкротном состоянии.

4. Гарантии безопасности:
— Существуют ли реальные механизмы:
— страхования титула,
— или иные гарантии, которые покрывают риск потери объекта/денег?
— Насколько надежны сервисы вроде банковского сопровождения (например, сделки через ДомКлик от Сбербанк)?
— Действительно ли возможна защита/страховка на крупную сумму (до ~25 млн)?

 Разумеется, страховые компании занимаются страхованием титула предварительно проверив со своей стороны обстоятельства вокруг конкретной сделки. И конечно ограничения по сумме могут быть в конкретной страховой, но указанная Вами сумма не является существенной для страховых компаний.

 5. Сопровождение сделки:

— Ищу юридическую компанию/специалиста, готового:

— провести полный due diligence,

— предложить безопасную структуру сделки,

— сопровождать сделку «под ключ»,

— нести ответственность за результат (в разумных пределах).

— Какой формат работы и бюджет обычно требуется для такого уровня сопровождения?

Работа в персональном режиме с привлечением дополнительных специалистов и организаций, которые отвечают за проверку конкретных разделов риска. Может обратиться к выбранному Вами юристу для этого. О бюджете сказать невозможно, у всех свои расценки. Кроме того, очень много неизвестных, чтобы говорить о конкретном бюджете.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Добрый день ув Диана.

Полностью соглашаясь с коллегами, добавлю несколько замечаний

1. Покупая ЮЛ, Вы должны понимать опасность получения «в наследство» не исполненных обязательств, которых крайне затруднительно а зачастую невозможно выявить даже при самом тщательном аудите. Например из-за того что обязательства могут быть не отражены в бухгалтерской отчетности.

2. Как Вы понимаете — продавая ООО, вместо прямой продажи недвижимости — продавец фактически «уходит» от налогов — налога на прибыль, НДС, НДФЛ на дивиденды (в общем случае) — и фактически перекладывает все эти налоги на Вас — так как  в случае необходимости продажи данного объекта, Вы будете вынуждены идти или на такую же продажу ООО, или при продаже платить налог на прибыль, НДС и потом еще НДФЛ с дивидендов. А в случае закрытия  ООО, что бы таким путем владеть объектом на прямую, по факту произвести те же платежи -  так как такая схема будет рассматриваться налоговой как реализация (Письмо Минфина РФ от 03.12.2024 г. № 03-07-11/121626 «О налоге на прибыль и НДС при выплате дивидендов имуществом»).

3. Такая схема  может рассматриваться только в случае реального дисконта на приобретаемый объект недвижимости и в любом случае несет очень большие риски

С уважением.