Скажите пожалуйста если мы с супругом владеем одним жилым домом, куплен в 2025 г, хотим продать его и сразу купить квартиру

Здравствуйте!

Статус пенсионеров значения не имеет.

Так как владели квартирой менее 3 лет, возникает обязанность по налогу.

Покупка новой квартиры ситуацию не меняет.

Размер налога можно уменьшить за счет зачета расходов на покупку.

Нужно будет подать налоговую декларацию.

Уважаемая Любовь,

Продажа жилого дома, который находился в вашей собственности менее минимального срока владения, действительно влечет обязанность по уплате налога. При этом статус пенсионера не дает в данной ситуации каких-либо специальных налоговых льгот.

Ваш дом был в собственности всего 1 год. По общему правилу, чтобы не платить НДФЛ при продаже недвижимости, нужно владеть ею не менее 5 лет. Пенсионный статус не освобождает от уплаты НДФЛ с дохода от продажи имущества.

Однако, в вашем случае можно значительно уменьшить сумму налога или даже свести ее к нулю за счет применения налоговых вычетов. У вас есть два основных варианта, которые можно использовать одновременно:

1.    Уменьшить доход от продажи дома.

2.    Заявить вычет при покупке квартиры.

Обязанность уплатить налог возникает, если срок владения недвижимостью меньше установленного законом минимального предельного срока.

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (НК РФ) содержит следующие положения:

—          Статья 217.1 НК РФ — устанавливает минимальные сроки владения и условия освобождения от налога. Минимальный срок владения — 5 лет

—          Статья 220 НК РФ — регулирует порядок и размеры имущественных налоговых вычетов.

—          Статья 228 НК РФ — обязывает граждан самостоятельно исчислять и уплачивать налог с доходов от продажи имущества.

—          Статья 229 НК РФ — устанавливает обязанность по подаче налоговой декларации.

Важно понимать, что налоговое законодательство не предусматривает каких-либо льгот или освобождений от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости в зависимости от статуса пенсионера. Доходы пенсионеров от продажи имущества облагаются налогом в общем порядке. Это подтверждается и разъяснениями Министерства финансов Российской Федерации, например, в Письме от 15.03.2024 № 03-04-05/23161.

Раз вы не освобождены от уплаты налога, ваша задача — максимально уменьшить налоговую базу. Для этого вы с супругом можете применить имущественные налоговые вычеты, предусмотренные статьей 220 НК РФ.

Вариант 1: Уменьшить доход от продажи дома
При расчете налога вы можете уменьшить полученный от продажи доход на одну из сумм (ту, что выгоднее):

— На сумму фактических расходов на покупку дома. Это самый выгодный вариант, если у вас сохранились документы. Вы имеете право вычесть из цены продажи дома стоимость его покупки в 2025 году. Налог в 13% нужно будет заплатить только с разницы (если она будет). Например: Купили дом за 5 млн руб., продали за 5,5 млн руб. Налог заплатите с 500 тыс. руб.

— На фиксированный имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Этот вычет предоставляется в целом на объект недвижимости. Если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку дома, или если дом был вам подарен, этот вычет — ваш основной инструмент.

Вариант 2: Заявить вычет при покупке новой квартиры
Поскольку вы планируете сразу купить квартиру, вы с супругом имеете право на получение имущественного налогового вычета при приобретении жилья, если ранее вы этим правом не пользовались. Этот вычет позволяет вернуть уплаченный вами НДФЛ, а в вашей ситуации — зачесть его в счет налога от продажи дома. Максимальный размер вычета — 2 000 000 рублей на каждого супруга на фактические расходы по приобретению недвижимости.

Важные нюансы и рекомендации

1. Ключевой момент: Взаимозачет в одном году

Это самое важное и выгодное для вас правило. Поскольку и продажа дома, и покупка квартиры планируются в одном налоговом периоде (календарном году), при заполнении налоговой декларации 3-НДФЛ вы можете одновременно заявить:

—          Вычет при продаже дома (на 1 млн руб. или в сумме расходов на его покупку).

—          Вычет при покупке квартиры (до 2 млн руб. на каждого супруга).

Это называется «взаимозачетом». По итогам года в декларации эти вычеты суммируются, и налог к уплате рассчитывается с разницы. Во многих случаях это позволяет свести налог к нулю.

2. Распределение вычета между супругами: Имущественный вычет при покупке в размере 2 млн рублей полагается каждому из супругов. Это означает, что ваш семейный бюджет может вернуть до 520 000 рублей уплаченного НДФЛ (13% от 4 млн рублей). Вы вправе распределить вычет между собой в любой пропорции по вашему заявлению.

3 Доходы пенсионера: Если вы с супругом получаете только пенсию, которая не облагается НДФЛ, и у вас нет других доходов, с которых удерживается налог (например, от сдачи жилья в аренду), то получить имущественный вычет при покупке вы сможете только в том случае, если у вас был налогооблагаемый доход в этом или предшествующих годах. Однако для зачета вычета в счет налога от продажи дома это ограничение роли не играет — вы просто уменьшаете налоговую базу по этой конкретной операции.

— Обязанность подать декларацию 3-НДФЛ: Даже если в результате применения всех вычетов сумма налога к уплате составит ноль, вы обязаны подать в налоговый орган по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если этот день выпадает на выходной, он переносится на ближайший рабочий день. За несвоевременную подачу декларации предусмотрен штраф по статье 119 НК РФ.

При обращении в налоговую службу за разъяснениями всегда полезно ссылаться на положения статей 217.1 и 220 НК РФ.

С уважением,

Адвокат Середа Михаил Юрьевич

Воронежская областная коллегия адвокатов.