Добрый день!
Вы вправе предъявить собственнику квартиры обоснованные требования, связанные с ненадлежащим состоянием жилья и угрозой здоровью детей, несмотря на отсутствие письменного договора. Ваша ситуация подпадает под защиту по закону о найме жилого помещения и Закону РФ «О защите прав потребителей». Вы можете требовать устранения недостатков, снижения платы, возмещения убытков и компенсации морального вреда.
Правовое обоснование
Отношения найма (аренды) жилого помещения
Даже если письменного договора нет, сам факт передачи квартиры во владение и внесения платы (даже устной договорённости) — это договор найма (ст. 674, 677 ГК РФ).
Собственник обязан передать жильё, пригодное для проживания, и поддерживать его в таком состоянии (ст. 676 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ).
Защита прав потребителей
Ваша ситуация подпадает под Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ст. 4, 7, 14, 29).
Сдача жилья в аренду — услуга, и арендатор — потребитель. Услуга должна быть безопасной для жизни и здоровья, соответствовать санитарным требованиям.
Ответственность за вред
Собственник несёт ответственность за вред, причинённый недостатками жилья (ст. 1064, 1095 ГК РФ; ст. 14 Закона о защите прав потребителей).
Санитарные нормы
Наличие крыс — нарушение санитарных правил (СанПиН 2.1.2.2645-10 и др.).
Собственник обязан устранять такие нарушения.
Варианты исхода
Если есть доказательства оплаты и проживания — отношения найма подтверждаются, ваши требования обоснованы.
Если собственник отказывается — можно обратиться в суд, Роспотребнадзор, жилищную инспекцию.
Если вред здоровью ребёнка подтверждён — можно требовать возмещения вреда и компенсации морального вреда.
Пошаговый алгоритм действий
Соберите доказательства
Фото/видео крыс, следов, дыр, гнезда, фекалий, яда.
Медицинские документы по ребёнку (обращения, диагнозы, анализы).
Переписку с собственником, квитанции об оплате, любые свидетельства найма.
Направьте собственнику письменную претензию
Требуйте устранить недостатки (дератизация за его счёт).
Требуйте снизить плату за проживание (ст. 678 ГК РФ, ст. 29 Закона о ЗПП).
Требуйте возместить расходы и моральный вред (если есть вред здоровью).
Укажите срок ответа — 10 дней (ст. 31 Закона о ЗПП).
Обратитесь в органы
В Роспотребнадзор — с жалобой на нарушение санитарных норм и прав потребителя.
В жилищную инспекцию — с жалобой на ненадлежащее содержание жилья.
В прокуратуру — если есть угроза жизни и здоровью детей.
Если требования не удовлетворены — обращайтесь в суд
Иск о снижении платы, возмещении вреда, компенсации морального вреда.
Госпошлина по искам о защите прав потребителей не уплачивается (ст. 17 Закона о ЗПП).
Сроки
Ответ на претензию — 10 дней.
Общий срок исковой давности — 3 года с момента нарушения права.
Срок обращения в Роспотребнадзор — не ограничен, но лучше сделать это сразу.
Риски и последствия бездействия
Угроза здоровью детей сохранится.
Собственник может уклоняться от ответственности.
Трудности с доказыванием факта найма и размера ущерба при отсутствии письменного договора и платежных документов.
Рекомендую:
Действуйте быстро, фиксируйте все доказательства, обращайтесь письменно. Если есть угроза здоровью — при необходимости временно покиньте жильё и обратитесь в медицинское учреждение. При ухудшении состояния ребёнка обязательно сохраните все медицинские документы.
