Здравствуйте, Ольга!
Договор дарения отца в пользу дочери (собственницы) в 2019 г. был совершен уже ПОСЛЕ появления части долгов?
– Вы пишете, что первый исполнительный лист 2020 г., но не факт, что обязательства не возникли раньше (кредит мог быть взят до 2019 г.).
Если кредитор обратится в Арбитражный суд и будет доказывать, что уже в 2019 г. отец был неплатежеспособен или предвидел неплатежеспособность, и подарил дом дочери, чтобы вывести актив из-под взыскания, то: этот договор дарения (2019) могут признать недействительной ст. 61.2 ФЗ-127 от 26.10.2002 г. «О банкротстве». В этом случаи дом могвернуть в конкурсную массу отца-банкрота для реализации на электронных торгах. Но важно учитывать:
Сроки оспаривания — за 3 года до возбуждения дела о банкротстве (ст. 61.2 Закона о банкротстве).
На практике, Арбитражные суды очень скептически относятся к рассмотрению сделок, к их оспариванию и признанию недействительными — за пределами срока — 3 года.
Регистрация отца.
То, что отец продолжает быть ПРОПИСАН:
регистрация даёт ему право пользования жилым помещением до момента снятия с регистрационного учёта; выселять его в принудительном порядке при желании может быть сложно, особенно если:
— он пенсионер;
— у него нет иного жилья;
— присутствуют социально уязвимые обстоятельства ст. 31,35 ЖК РФ.
Выкупая дом с зарегистрированным лицом, Вы рискуете получить проблемы с выселением и решить вопрос можно только обратившись с исковым заявлением в суд о принудительном выселении.
Нюансы, на которые нужно обратить внимание:
— Когда возникли долги отца фактически, а не только исполнительные листы?
— даты заключения кредитных договоров;
— даты просрочки;
— даты выдачи исполнительных листов;
— кто кредиторы: физ лица или банки преимущественно?
Для детального ответа на Ваш вопрос и оценки всех рисков нужно проанализировать кредитную историю отца и дочери собственника квартиры. Составить их финансовый портрет.
Для минимизации рисков:
— оформить титульное страхование;
— оформление сделки через аккредитив.
Также настораживает факт отсутствия другого жилья у отца с 2020 года, а также имеющаяся задолженность у него 1 700 000 — дочь не помогает отцу ее погасить в течение 6 лет? почему? все наводит на странную мысль и требует тщательной проверке документов продавца с 2019 года...
Надеюсь мой ответ станет для Вас полезным.
Всего доброго!
Дело в том, что если отец продает дом по доверенности от собственника — дочери, то считается, что сделка совершается между продавцом — собственником (дочерью), и покупателем в силу ст. 182 Гражданского Кодекса РФ:
Дочь не имеет долгов, и банкротство ей не грозит, и она владеет домом более 3хлет. Риски покупки в данной ситуации отсутствуют, если отец будет только представителем по доверенности.
Далее продолжу.
Более того, максимальный срок оспаривания сделок в процедуре банкротства — 3 года до подачи заявления о признании гражданина банкротом (т.61.2 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Поэтому оспаривать дарение должником своей дочери домовладения никто не будет, тем более, что на момент дарения долгов у отца не было.