И в целом насколько рискованно приобретение данного варианта?

Здравствуйте.

Участок, расположенный в границах приаэродромной территории (реестровый номер 50:23-6.186 от 09.07.2014), подпадает под режим зоны с особыми условиями использования территорий, установленной в соответствии со ст. 47 Воздушного кодекса РФ. Наличие указанного ограничения в выписке ЕГРН свидетельствует о правовом запрете на строительство объектов капитального строительства, включая индивидуальное жилищное строительство, без предварительного согласования с уполномоченным органом.

Строительство без соблюдения указанных требований влечёт признание постройки самовольной, что, в свою очередь, может повлечь обращение в суд с требованием о сносе (ст. 222 ГК РФ).

С уважением, Александр.

Здравствуйте.

Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 50:23-6.186 от

09.07.2014, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: В пределах приаэродромной

территории запрещается проектирование, строительство и развитие 

Запрещено строительство городских и сельских поселений, а это значит и дома ИЖС

В соответствии со ст.47 «Воздушный кодекс Российской Федерации» от 19.03.1997 N 60-ФЗ 

8. Застройщик, который осуществляет строительство сооружений аэродрома, возмещает ущерб… в связи с установленными на приаэродромной территории ограничениями использования объектов недвижимости и осуществления деятельности.

Иван, здравствуйте. Согласно ст. 47 Воздушного кодекса РФ, приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования, где любое строительство объектов капитального строительства (включая ИЖС) должно быть согласовано с уполномоченным органом (Росавиацией) или собственником аэродрома. Порядок этого согласования регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 01.07.2017, который устанавливает, что до утверждения приаэродромной территории в виде 7 конкретных подзон действует режим тотального согласования, если иное не предусмотрено картами ограничений. Кроме того, силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство в зоне с особыми условиями без соблюдения установленных ограничений является основанием для признания объекта самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), что влечет риск отказа в регистрации права собственности и возможного сноса. Следовательно, в вашем случае приобретение такого участка будет связано с возможными убытками и невозможностью дальнейшего строительства на участке.

Добрый день! кадастровый номер участка можно? 

Сама по себе ЗОУИТ (ст. 105 ЗК РФ) — приаэродромная территория для участков ИЖС не влечет запрета строительства жилых домов, больше смущает, почему не выдают ГПЗУ. 

Вот вы же сами цитируете ограничения

В пределах приаэродромной территории запрещается проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных объектов, объектов капитального и индивидуального жилищного строительства и иных объектов, без согласования в порядке установленном законодательством Российской Федерации ...

то есть строить можно. 

Здравствуйте, Иван!

1.

… в пределах приаэродромной территории запрещается проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных объектов, объектов капитального и индивидуального жилищного строительства и иных объектов, без согласования в порядке установленном законодательством Российской Федерации и далее...

 Следовательно, строительство жилого дома по ИЖС на данном участке не запрещено, оно требует согласования.

Согласно Приказу Росавиации № 892-П от 13.10.2023, участок находится в четвёртой подзоне приаэродромной территории аэродрома Домодедово.

Четвёртая подзона запрещает лишь объекты, создающие помехи навигации и радиосвязи — жилой дом ИЖС к таким объектам не относится.

В 4-й подзоне действует высотное ограничение: без согласования с оператором аэродрома (ЗАО «МАД») запрещено размещение объектов выше абсолютной отметки от 304,60 м до 318,30 м (в зависимости от сектора).  — следует из выписки из ЕГРН (7 стр.)

Проверьте абсолютную отметку рельефа участка на соответствие высотным ограничениям 4-й подзоны (304,60–318,30 м) — у геодезиста или по данным ГПЗУ.

2.

Градостроительный план местная администрация не выдает, так как нет проекта развития территории. Есть ли риски для будущего собственника в случае строительства дома?

 Отказ в выдаче ГПЗУ со ссылкой на отсутствие «проекта развития территории» — незаконен. Администрация обязана выдать ГПЗУ в установленный срок вне зависимости от наличия или отсутствия ПЗЗ или проекта планировки.

Часть 6 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ:

Орган местного самоуправления в течение четырнадцати рабочих дней после получения заявления… выдаёт градостроительный план земельного участка.

Основания для отказа в выдаче ГПЗУ Градостроительный кодекс не предусматривает.

Из ответа администрации следует, что

ПЗЗ Раменского муниципального округа будут актуализированы лишь в IV квартале 2026 года

 до этого момента выдача ГПЗУ с полноценным градостроительным регламентом фактически невозможна, и получить разрешение на строительство ИЖС в установленном порядке до принятия ПЗЗ практически невозможно.

3.

И в целом насколько рискованно приобретение данного варианта?

 Участок обременён тремя независимыми ограничениями, каждое из которых само по себе создаёт препятствия для реализации цели покупки (строительство ИЖС):

— Зона КРТ-72 (комплексное развитие территории), снятие которой запланировано, но ещё не завершено; 

— Приаэродромная территория (4-я подзона, бессрочно)

— Отсутствие действующих ПЗЗ и невыдача ГПЗУ, и это блокирует легальное строительство до IV квартала 2026 года как минимум

Перед покупкой запросите у Комитета по архитектуре МО письменный ответ о статусе рассмотрения ходатайства Администрации о снятии КРТ-72, так Вы проверите включено ли снятие в проект ПЗЗ на IV кв. 2026 г.